DUJOVNE MIGUEL LUIS Y OTRO C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO VALDAGNO ORDINARIO

SENTENCIA NÚMERO: 44

En la Ciudad de Córdoba a los diecinueve días del mes de abril de dos mil cinco, reuniéronse en Acuerdo Público los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, Dres. Mario Sársfield Novillo, Ricardo Jesús Sahab y Julio C. Sánchez Torres, con la asistencia de la Secretaria Actuante, a los fines de dictar fallo en los presentes autos caratulados “DUJOVNE MIGUEL LUIS Y OTRO C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO VALDAGNO ORDINARIO” N° 501057/36, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la demandada en contra de la Sentencia número novecientos cincuenta y nueve del cinco de diciembre de dos mil tres dictada por el Dr. Rubén Atilio Remigio, Titular del Juzgado de 1ª. Inst. y 24ª. Nom. en lo C. y C., Sec. Cristina Barraco, de esta Ciudad, que en copia autorizada corre a fs. 267/287 y que resuelve:

I. Rechazar la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada.

II. Hacer lugar a la demanda impetrada por los Dres. Miguel Luis Dujovne y Paula Inés Dujovne y, en consecuencia, condenar al demandado “Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno – Paseo del Fundador”, a arbitrar de inmediato, a través de quién corresponda, todas las medidas necesarias a los fines de que los actores obtengan el pleno ejercicio de las facultades emergentes del derecho de propiedad horizontal que titularizan, respecto de la Unidad Número Dieciocho (N° 18) del Edificio que conforma el Consorcio de propietarios referido y, en consecuencia, permita y asegure la plena habilitación del ingreso desde la vía pública y egreso a la misma desde la unidad funcional aludida a través de la entrada principal ubicada sobre calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29, de propietarios, clientes, colegas, personal y de toda aquella persona que los actores autoricen para ingresar a la unidad, permitiendo el uso del hall de ingreso, la escalera correspondiente y ascensores de dicha entrada a tales fines, nominados como Nros. Uno (1) y Dos (2), así como también habilitar y asegurar el funcionamiento del aparato comúnmente denominado portero eléctrico del mismo ingreso referenciado, no sólo en la función de comunicador electrónico, sino también en la función de sistema eléctrico de apertura de puertas para acceso y egreso de personas que se dirijan o provengan de la unidad mencionada, bajo apercibimiento de ley.

III. Imponer las costas al Consorcio demandado, con exclusión de los actores, conforme a su porcentual en el Edificio (21,04 %), el que deberá ser prorrateado entre el resto de los consorcistas, según sus respectivos porcentuales (art. 130 C.P.C.).

IV. Regular provisoriamente los honorarios profesionales del Dr. Gustavo Alejandro Bono, en la suma de pesos trescientos sesenta y siete c/65/100 ($ 367,65), y diferir la regulación definitiva, para cuándo haya base cierta para ello (arts. 25, C.A.; 133 “in fine”, C.P.C.). No regular, en esta oportunidad, los honorarios profesionales de la Dra. Sara Dora Barembaum (art. 25, C.A.). Protocolícese ...”.

El Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿ Es justa la sentencia apelada ?

SEGUNDA CUESTIÓN: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

Efectuado el sorteo de ley los Sres. Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dr. Julio C. Sánchez Torres, Dr. Ricardo Jesús Sahab y Dr. Mario Sársfield Novillo.

 

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. JULIO C. SÁNCHEZ TORRES, dijo:

 

1. Llegan los presentes autos a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia que luce a fs. 267/287, siendo concedido a fs. 292.

2. Radicados en esta sede e impreso el trámite de ley, el apelante expresa agravios a fs. 297/305 quejándose por los siguientes motivos, a saber:

 

a) por el fundamento jurídico de lo acordado por los copropietarios en relación al uso de las entradas de Obispo Trejo 29 y Pja Cuzco s/n y de sus respectivos ascensores y porteros eléctricos.

Sostiene el apelante que si se procede a interpretar en forma adecuada la voluntad de la asamblea, teniendo en cuenta las situaciones fácticas que existieron antes, durante y después de celebrado el acto asambleario, se concluirá que lo resuelto no consistió solamente en otorgar autorización para modificar la disposición de un ascensor, sino que fue mucho más que eso: se modificó el uso de ciertas partes comunes del edificio. Pone de resalto el recurrente que lo decidido realmente en la asamblea aludida, fue la autorización para modificar el ascensor situado sobre la entrada de Pje Cuzco s/n y la modalidad de uso de las entradas y de los ascensores para el futuro, aún cuando del texto del acta no surja eximente en estos términos. Afirma que si bien no todos los propietarios estuvieron presentes en la asamblea, todos los copropietarios cumplieron y acataron lo resuelto de la forma arriba explicada. Sigue diciendo que la resolución no tuvo por objeto cambiar el carácter de común o exclusiva de alguna parte del edificio, sino sólo de fijar el modo que se usarían ciertas partes comunes, con la finalidad de satisfacer las expectativas de todos los copropietarios, destacando que la acción orientada a cuestionar la validez de lo resuelto en la asamblea de fecha 16 de marzo de 1988, quedaría neutralizada mediante la defensa de prescripción opuesta, pues a la fecha de interposición de la demanda habían transcurrido más de diez años;

b) por la existencia seria de razones que justifican el reclamo de los actores tendiente a que sus clientes puedan ingresar por la entrada de Obispo Trejo N 29.

Dice el apelante que jamás se vedó a los titulares de las unidades de los pisos 1 y 2, ni a sus dependientes, la posibilidad de ingresar por cualquiera de las dos entradas del edificio, además que a los clientes y proveedores de las oficinas tampoco se les prohibió la entrada al edificio, sino que sólo se dispuso que debían ingresar por la entrada de Pje. Cuzco s/n, que nada tiene de secundario. Añade que la modalidad de uso referida, fue adoptada a fin de beneficiar a todos los copropietarios, permitiendo que los habitantes de los departamentos puedan utilizar normalmente los ascensores que llegan hasta sus respectivos departamentos, facilitando que los clientes puedan acceder directamente a las oficinas a las que se dirigen;

c) la existencia de una entrada principal y otra secundaria.

Señala el quejoso que el edificio posee dos entradas, sin que pueda catalogarse a una de éstas como principal y a la otra como secundaria, pues si fuera así, no se explica cómo es que esta última no beneficia a todas las unidades; tampoco tendría explicación lo sostenido por los actores en la asamblea del 21 de diciembre de 1998 de que por esa entrada ingresen ellos a su estudio, el personal y clientes importantes (fs. 203);

d) por la inseguridad e incomodidad que genera para los habitantes de las unidades destinadas a vivienda familiar, la permanente afluencia de público a las unidades de los pisos 1 y 2.

Manifiesta el recurrente que la inseguridad existía ya en el año 1988 y los copropietarios para contrarrestar el problema, decidieron tomar una medida concreta que a todos les pareció eficaz, cual era, la de destinar una entrada y ascensor específico por donde debería conducirse el público, clientes y proveedores que se dirijan a las oficinas de los pisos 1 y 2. En definitiva, pide se haga lugar al recurso, con costas.

3. Corrido el traslado de rigor, la parte actora lo contesta a fs. 309/314 vta. manifestando por las razones que expone, que el remedio intentado debe rechazarse, con costas. Dictado el decreto de autos, firme, la causa queda en condiciones de ser resuelta.

4. Ingresando al análisis de la cuestión traída a decisión de este Tribunal, cabe aludir en primer lugar al agravio reseñado en la letra a) del presente. Se debe partir por indicar que los actores al adquirir el departamento de que se trata, según instrumento público que luce a fs. 1/4, quedó claro que poseían entrada común por calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29 y por el de calle Pasaje Ciudad de Cuzco s/n, lo que se reitera en el reglamento de copropiedad y administración del consorcio (ver fs. 17/17 vta.).

5. El apelante sostiene que el sentenciante no ha interpretado correctamente la asamblea de consorcistas, realizada el día 16 de marzo de 1988, por la cual se prohibió o restringió el ingreso de clientes o público en general a la unidad adquirida por los actores, utilizando para ello los ascensores 1 y 2 que se ubican por calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29, como también el portero eléctrico y escaleras (ver fs. 80/82). En rigor de verdad, de una detenida lectura de la mencionada asamblea no surge que se hubiere prohibido la entrada de proveedores o clientes por calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29, ni restringido el uso de los ascensores 1 y 2, incluso se ha remarcado en dicha asamblea que la unidad comprada por los demandantes, pueden ser destinadas tanto a oficina como viviendas. Las razones de seguridad que se alegaron fueron para la utilización del ascensor N° 3 para permitir el ingreso desde el interior del edificio, cuestión distinta a la discutida en el sub lite.

6. Estimo que el supuesto de autos queda atrapado por lo disciplinado en la primera parte del art. 3 de la Ley 13.512 y art. 3 del decreto reglamentario 18734/49.

El dispositivo legal citado en primer término indica el camino a seguir para cada integrante del edificio, pues se alude tanto el ejercicio del derecho de propiedad exclusivo y al de los copropietarios. De dicha norma se desprende que el uso de los bienes comunes debe ser conforme a su destino, respetando ese destino, valga la redundancia y no dañar el derecho de propiedad ajeno. Se advierte que en el sub judice los actores con el reconocimiento que pretenden no provocan perjuicio alguno en los copropietarios, ni desvirtúan el destino natural de la cosa adquirida. En rigor, pretende exclusivamente se les reconozca lo que el reglamento de copropiedad y administración dice que tienen o poseen en concordancia con el instrumento público de adquisición de la unidad.

7. Por otro lado, no está demás remarcar que si la asamblea que esgrime el recurrente ha consignado que el departamento de propiedad de los actores tiene como destino el de vivienda u oficina, debe respetarse ese destino contractualmente dado para cada unidad (art. 1197 del C. Civil), siendo menester su variación con la autorización de todos los integrantes del consorcio, extremo que no se verifica en el sub lite; este aserto se demuestra con la lectura del acta de asamblea (ver fs.80 y fs. 86/88) donde se indica el porcentaje presente a dicha asamblea, además de haber sido reconocido por el apelante en su expresión de agravios (ver fs. 300 vta.). Es cierto, la ausencia de algunos consorcistas, no quita validez a la asamblea pero en modo alguno puede serle opuesta a los actores, cuando implica sencillamente la modificación al reglamento del copropiedad y administración. Y, si no fue una modificación como así lo arguye el quejoso (fs. 301 in fine), menos puede prevalerse para dar lugar a restricciones o prohibiciones que no contiene la regla madre. (Racciatti, H., “Manual de la Propiedad Horizontal”, Bs.As., Depalma, p. 45 y ss.).

Por último, respecto a la prescripción opuesta por la accionada, sólo debo señalar que no ha rebatido las razones dadas por el Juez a quo, por lo que no corresponde entrar a su tratamiento. Así las cosas, esta queja se desestima.

8. Los agravios reseñados en las letras b), c), y d), en rigor de verdad, son consecuencia del anterior. Así, verbigracia, la segunda queja que alude al reclamo de los actores tendientes a que sus clientes ingresen por la entrada de calle Obispo Trejo y Sanabria N 29, ha sido sostenido precedentemente. En efecto, la razonable reglamentación que esgrime el apelante para justificar esta restricción, conduce a manifestar que la situación de hecho vivida entre los consorcistas, no puede ser opuesta válida y eficazmente, dejando de lado el reglamento de copropiedad y administración que sí tuvieron en cuenta al momento de adquirir el departamento. Si como dice el recurrente, la reglamentación carece de entidad suficiente como para considerar que vulnera los derechos constitucionales de propiedad y de trabajar libremente (fs. 302 vta.), habrá de compartir que conculca la garantía del derecho de defensa y del debido proceso, pues se pretende imponer una cuestión que no ha sido legalmente contemplada ni regulada en la ley que rige a todos los consorcistas (Gabas, A.A., “Manual Teórico Práctico de Propiedad Horizontal”, Bs.As., Hammurabí, p. 291/3).

9. La queja que refiere a la existencia de dos entradas no altera la solución del pleito.

El apelante afirma que el edificio cuenta con dos entradas de igual jerarquía; que no es cierto que una sea principal, la de calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29 y otra accesoria, la de Pasaje Cuzco s/n. Y bien, aceptemos que las dos entradas indicadas sean de idéntica jerarquía. ¿Cuál es el agravio entonces? Sostener que estos ingresos son de igual envergadura, ¿permite desestimar el reclamo de los actores? La respuesta es negativa.

De tal modo, si las dos son iguales, no existe razón suficiente para negar a los actores que se permita y asegure el debido ingreso y egreso al edificio por calle Obispo Trejo y Sanabria N° 29, permitiendo la utilización de ascensores y escaleras correspondientes que se encuentren en ese lugar, pues los consorcistas, todos y cada uno de ellos, poseen dos entradas de igual envergadura.

10. El agravio relativo a la inseguridad e incomodidad de los habitantes que tienen unidades con destino a viviendas, tampoco autoriza que a los actores se los imponga de un modalidad que no está prohibida en el reglamento de copropiedad y administración. Nadie duda en la actualidad de la importancia que tiene lo atinente a la seguridad de las personas y cosas, pues es un hecho de público y notorio. Pero ese tema debe comprender a todos los miembros del ente consorcial, máxime cuando los propios consorcistas en su mayoría, reconocieron que la unidad adquirida por los accionantes podían ser utilizada tanto para vivienda como para oficina. Es decir, en casos como el que nos ocupa, el respeto por el reglamento de copropiedad y administración, debe llevar a evitar daños mutuos entre los consorcistas, que dista bastante de lograrse cuando se pretende imponer situaciones de hecho que benefician a unos en desmedro de otros.

La seguridad del edificio, como la comodidad de los habitantes que tienen unidades para vivienda, debe buscarse entre todos los integrantes del ente consorcial, de tal modo que abarca a quienes viven o habitan el edificio, como a quienes ejercen en determinadas oficina su profesión o arte.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. RICARDO JESÚS SAHAB, dijo:

I)               Que, la sentencia apelada contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329 CPC, por lo que a ella remito por razones de brevedad.

II)             Que, el voto que antecede ha compendiado los agravios de la demandada apelante (Considerando 2) y, por iguales razones, remito a él.

III)  Que, la cuestión versa sobre el reclamo efectuado por un sucesor singular (adquirente) de una unidad en PH (primer piso) de un edificio en el que a instancias de su anterior titular dominial y por razones de "funcionamiento" y "seguridad" del edificio, la asamblea de consorcistas trató el planteo y, considerando que la gran afluencia de público generado por las oficinas de los pisos 1° y 2° provocaba inseguridad y dificultaba el uso de los ascensores de los copropietarios de los pisos superiores que son todos destinados a vivienda, por acta de fecha 16/03/88 decidió que el ingreso y egreso de clientes, público y proveedores que se dirijan a aquellas oficinas (pisos 1° y 2°) lo hicieran por el ascensor N° 3 con entrada por Pje. Cuzco s/n, otorgando exclusividad a tal uso. Pretende el demandante que, teniendo el edificio acceso también por la calle Trejo y Sanabria (conforme surge del Reglamento de Copropiedad y de la escritura de compra) se ordene "a la administración la inmediata habilitación y permisión irrestricta de acceso y egreso de clientes, colegas, personal administrativo, y en fin, de todas aquellas personas que los comparecientes autoricen para ingresar a la unidad, asegurando asimismo y a tales fines la operatividad del servicio de portero eléctrico..." (fs. 43), haciendo reserva de daños y perjuicios.

Que, el a quo resolvió tal como consta en la sentencia apelada y cuya copia autorizada corre a fs. 267/277, originando los agravios resumidos y remitidos.

IV) Que, en función de lo decidido y las críticas vertidas por el apelante, debe resolverse sobre aspectos que atañen a la naturaleza del reglamento de copropiedad, a la interpretación de sus cláusulas y de las contenidas en actas de asambleas, de la existencia o inexistencia de entradas "principales" y "secundarias" y la situación del sucesor singular (adquirente) posterior a las modificaciones efectuadas sobre uso de cosas de uso común, entre otras.

V) Que, la propiedad horizontal no es más que un condominio con indivisión forzosa sobre las cosas, partes o servicios comunes, en el que los derechos de todos los consorcios recaen sobre una sola cosa (unidad autónoma), pero al que se le suman mayores restricciones y una organización dinámica fundada en una administración obligatoria, asambleas, etc. Tales partes comunes han de considerarse como un accesorio del derecho de propiedad. "Se puede decir que bien común, en la propiedad horizontal, es el que, además de prestar su beneficio directo o indirecto a cada una de las unidades privadas, resulta necesario para el funcionamiento general del edificio. Por ello, en cada caso, debe atenerse a la naturaleza que el bien cumple" (CNEsp. CyC., sala I, Rep. LL XXXIX, JZ, 1642, sum 7. El destacado me pertenece) y, conforme el art 3° de la ley 13.512 cada propietario puede usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar el derecho de los demás. Esto, común en el ejercicio del dominio del CC, se acentúan en el régimen de la propiedad horizontal al punto de que el sometimiento a ella importa "un dominio que tiene más restricciones que las que habitualmente puede soportar ese derecho real ..., para lograr el ideal de una tranquila coexistencia" (confr. CNEsp.CyC, Rep. LL, XLI, Ja 2352, sum 13 y 2353, sum 26. El destacado es mío).

Que, en materia de interpretación judicial ha de recordarse que "determinar cuándo una actividad, una cosa, un género de vida, o lo que fuere, perturba la tranquilidad de los demás, es algo que está reservado a la apreciación y valoración judicial, que debe fundarse en el buen sentido, en los cánones ordinarios de la vida y en lo que dicta la ciencia y conciencia del juez" (confr. igual tribunal y sala, LL, 1981D, 442), entendiendo que el "estándar de seguridad implica la prevención de daños y trasunta una directiva de justicia preventiva" (CNCiv., sala A, LL, 1987A, 464).

Que, "el reglamento de copropiedad constituye un contrato formal, multilateral, conmutativo, consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispuesto por el art. 1197 del ordenamiento de fondo, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar recíprocamente, y a las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen especial al que se someten" (CNEsp. C. y C., sala IV, LL, XL, JZ, 1919, sum 39), por lo que en la interpretación ha de tenerse en cuenta la "intención" de las partes (Ib., sala I, LL, XLII, JZ, 1896, sum 33).

Que, consecuentemente han de tenerse en cuenta en la interpretación del reglamento cuanto de las actas de asambleas, el principio de buena fe para determinar, en definitiva, la real intención de las partes, aspecto inescindible de la libertad que consagra el art. 1197 CC.

VI) Que, la cuestión que dio origen a la distribución de ingreso, egreso y ascensores ha sido propuesta por el anterior titular dominial (La Lácteo S.A.) del hoy reclamante y la asamblea del consorcio (de fecha 160388) resolvió en función de los valores que allí constan (fs. 80/82) y que se ajustan a los principios que constan en los precedentes citados en el Considerando anterior: las partes comunes han de considerarse como un accesorio del derecho de propiedad; en cada caso debe atenerse a la naturaleza que el bien cumple; cada propietario puede usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar el derecho de los demás; tranquila coexistencia; el valor seguridad personal y de los bienes; determinar la intención de las partes al momento de la concertación (reglamento y actas de asamblea); etc.

Que, bajo las consideraciones precedentes y principios no exhaustivos citados, la voluntad expresada por el anterior titular dominial ha configurado un "despojo voluntario de una facultad reglamentaria que tenía un copropietario en favor del consorcio, hecha con un carácter general y hacia el futuro, que más que una renuncia, ha implicado una modificación del reglamento, aceptada unánimemente desde el 16/03/88. Sobre esto ha dicho la jurisprudencia: "Tratándose de relaciones originadas en la propiedad horizontal, cuando los propietarios se despojen en favor del consorcio de una eventual facultad que fluía naturalmente del reglamento, con el propósito de que ello rija con carácter general hacia el futuro, más que una renuncia estaríamos en presencia de una modificación del reglamento. Ello, porque no se afecta sólo el interés particular de los "renunciantes", sino que se innova con relación al haz de disposiciones que rigen la vida consorcial, con pretensión de que la nueva norma rija en lo sucesivo, afectando aun a quienes no haya expresado tácita ni expresamente su voluntad de "renunciar", o hayan resistido la modificación, como así también a los que resulten sucesores en el dominio de las respectiva unidades. Esa modificación del reglamento autorizará a resistir la pretensión de quien en lo futuro reclame contra el consorcio, no por haber "renunciado" el demandante, sino por carecer de fuente la supuesta obligación por cuyo cumplimiento se accionare". Esto es así por cuanto "el reglamento de copropiedad es el estatuto que rige el consorcio. Al perfeccionárselo se establecen dentro del marco de la autonomía de la voluntad las consecuencias y alcances de la relación jurídica, de la que surgen para los sujetos, derechos y obligaciones que conforman la regulación del nexo convencional. Algunos se encuentran explícitamente contemplados; otros, por falta de convención en contrario, resultan del plexo sustancial, cuyas normas supletorias vienen a quedar así incorporadas al régimen normativo particular. Dentro de ese marco, cuando algunos de los sujetos, sin la intención de extinguir una obligación para entonces exigible, ni siquiera de existencia actual, resulta colocado en una situación distinta, de modo que no podrá en el futuro gozar de un derecho del que podría resultar titular, se está en presencia de una modificación de los términos de la relación jurídica convencional, que ya no será fuente eventual de la obligación correlativa a aquel derecho" (CNEsp. C. y C., sala v, Rep. LL, XLI, JZ 2358, sum.59. El destacado me pertenece).

Que, esa es la situación del caso bajo examen, a la luz de la asamblea del 16/03/88, de la que no puede prescindirse en la interpretación de las cláusulas del reglamento propiamente dicho para lograr una solución justa y congruente. Así lo impone una norma básica en la interpretación del derecho y que ya los tribunales han reconocido al pronunciarse en el sentido de que "las cláusulas del reglamento de copropiedad necesariamente deben correlacionarse entre ellas y con cualquier otro que tenga atingencia con la cuestión planteada, por formar un todo en total de cuya interpretación en conjunto no puede prescindirse como única forma de poder llegar a una solución justa y congruente" (CNEsp. CyC. sala V, Rep.LL, XLIV, JZ, 1642, sum. 38. Me pertenece el destacado), pues más allá de lo básico observable establecido por la ley 13512, "todo lo que haga al interés común de los copropietarios a ellos compete decidirlo en asamblea (art. 10, ley 13.512 Adla, VIII, 254) y al haberse omitido dicho camino, que es el medio adecuado para la solución de los conflictos internos, no se justifica el recurrir al remedio jurisdiccional" (CNEsp. CyC, sala I, Rep. LL, XL, JZ, 1911, sum 44). Esto se encuentra ratificado por la doctrina especializada que destaca, entre otros derechos de los propietarios sobre las partes comunes, el de proponer innovaciones para que sean resueltas por el conjunto de los propietarios en vistas a obtener el mejoramiento de las partes comunes y su uso más cómodo, como el de impugnar las resoluciones de asamblea y judicialmente las innovaciones en contra del reglamento (confr. Laje, Eduardo J.,"La propiedad horizontal en la legislación argentina", Bs. As., 1957, Abeledo Perrot, pág. 213 y sgtes.).

VII) Que, está fuera de discusión que la unidad adquirida por la demandante como todas las que conforman el edificio Valdagno "tiene entrada común por calle Obispo Trejo y Sanabria número 19 y Pasaje Ciudad de Cuzco sin número", como reza la parte pertinente de la escritura de compraventa (fs. 2) y que la misma demandante declaró que conoce y acepta "en todas sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige para el Edificio del cual forma parte la unidad que adquieren" (fs. 3). También está fuera de discusión que el tal Reglamento ha declarado como bienes de propiedad común accesos y hall de entrada y ascensores, entre otros (confr. fs. 22). Lo que no ha advertido la demandante es que el propio Reglamento en el que pretende afincar su pretensión dispone que todas las obligaciones legales, las del Reglamento "y las normas de aplicación subsidiaria", en "materia de uso y destino de los bienes propios y comunes y normas de convivencia, regirán igualmente para los nuevos adquirentes", poniendo a cargo de los propietarios "hacer conocer" tales disposiciones (confr. art. décimo del Reglamento, fs. 24). He aquí un caso de norma "supletoria" de la que habla la jurisprudencia antes citada.

Que, no hay constancias para dudar que el anterior titular haya hecho conocer al reclamante de autos las normas de aplicación subsidiaria o supletoria, categoría en la que deben incluirse las Actas de Asamblea y por tanto la del 16/03/88 y que comprometía el uso de uno de los ascensores, por lo que no pudo transmitir lo que no integraba su derecho (arg. art. 3270 CC), habiendo transcurrido el término legal para que opere la prescripción. De todos modos, para el supuesto de omisión del vendedor, el adquirente (hoy reclamante) ha dicho conocer y aceptar en todas sus partes el Reglamento que remite a tales disposiciones subsidiarias. La inclusión de las Actas de Asamblea en la categoría de normas o disposiciones subsidiarias o supletorias es razonable y lógico a tenor de lo antes dicho del mismo modo que es razonable considerar que el Reglamento es subsidiario de la Ley 13.512. Esto así en tanto son decisiones de los titulares dominiales efectuadas en las reuniones que manda tal ley y destinadas a reglar la mejor convivencia. Sólo una evidente transgresión a la Ley o al Reglamento autorizaría a apartarse de tales normas subsidiarias o supletorias, lo que no se advierte en el caso bajo análisis. Es más, la parte final del art. 9° del Reglamento parece que quiso plasmar lo que vengo expresando al consignar que queda fuera de la exigencia de la unanimidad lo que se origine "como consecuencia de las resoluciones válidas de los copropietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al Administrador..." (fs. 25), lo que luce acorde con la parte del art. 19° cuando apunta a las cuestiones de "interés común" (fs. 30). Debe descartarse aquí que la cuestión del ingreso por un determinado ascensor (el N° 3) aspecto al que en definitiva se reduce el asunto, excluída que será la supuesta existencia de entrada principal y entrada accesoria no configura ni puede configurar "innovaciones" o "mejoras" u "obra nueva" ya que éstas apuntan a aspectos estructurales del edificio, conforme la ley de fondo.

VIII) Que, hasta aquí queda claro que la actora no ha probado que no pueda acceder al edificio por las dos entradas antes indicadas y que ella califica arbitrariamente de principal a una (la de Obispo Trejo) y accesoria a la otra (la de Pje. Cuzco s/n), calidad que no surge ni del Reglamento ni de la escritura de adquisición de su unidad. Por tanto, el argumento resulta meramente efectista. Era a su cargo probar tales calificaciones como así, y fundamentalmente, acreditar que no tiene acceso por calle Obispo Trejo, por ejemplo, demostrando que existe una reja o portón con llave o candado que así se lo impida, más allá de que es de público conocimiento, por comercios acreditados en la planta baja, que el acceso es totalmente libre e igual por un ingreso y por el otro y a cualquier hora.

Que, como surge de fs. 80/82, el acta de Asamblea del 16/02/88 que autorizó el destino del ascensor N° 3, fue votada por unanimidad de los presentes que representaban el 75,64%, lo que por sí vale para desestimar cualquier argumento de ilegitimidad, descartado como fue el de ilegalidad. Es notable que tanto en la propuesta cuanto en la votación se ha enfatizado, además del criterio del "buen funcionamiento" de todo el edificio, la cuestión vinculada a la "seguridad", aspecto que entonces (1988) y hoy ha cobrado especial importancia en las vigencias sociales y frente a lo que no pueden oponerse meros caprichos con aparente sustento en derechos económicos o meramente patrimoniales, pero que como se ha visto y verá más abajo, no han configurado un conflicto, salvo en el planteo efectista de la demandante.

Que, esto luce confirmado por la posición que el demandante adoptó en la reunión de Asamblea del 21/12/98, en la que los consorcistas ratificaron lo decido respecto del tercer ascensor (Asamblea del 16/03/88), manifestando "su amplia voluntad y predisposición de no entorpecer ni producir un litigio con el Sr. Dujovne, ...atendiendo al ánimo y espíritu aplicado desde su inicio, ... no entorpeciendo el buen funcionamiento y seguridad de las otras unidades (viviendas) del consorcio. No obstante es oportuno aclarar, que está permitido a estos terceros concurrentes a las oficinas el uso de los ascensores uno y dos en caso de rotura del tercer ascensor con contralor a cargo de dichas oficinas en el período excepcional de reparación del mismo" (fs. 90/91). En la ocasión, la demandante manifestó "que el tercer ascensor lo desea utilizar él, las personas que trabaja en su estudio y clientes importantes todo lo cual fundamenta su criterio, así como en razones de índole estética por diseño interior de su estudio" (fs. 91). Este instrumento no impugnado conforme la ley, deja en claro la abierta contradicción del demandante: si pretendía el uso del tercer ascensor en forma exclusiva para él, integrantes del estudio y "clientes importantes" lo que es verdadera confesión ¿cómo pretende argumentar en sentido contrario, esto es, que la no disponibilidad de los ascensores uno y dos le provoca verdaderos perjuicios a un estudio tan importante como así lo califica? A estar a sus propios dichos, pretendía reservar el ingreso por Pje. Cuzco s/n y por el tercer ascensor de ingreso directo por éste, para sí, integrantes del estudio y "clientes importantes", porque ello se avenía con la "estética del estudio". Pero resulta que luego, en abierta contradicción, demanda porque pretende el uso de los otros dos porque la restricción le provoca perjuicios porque no pueden ingresar esos mismo clientes importantes a un estudio que califica de gran envergadura. En mi opinión, tal conducta no puede admitirse por los jueces por configurar una típica contradicción con intención manifiesta de demandar también por daños y perjuicios tal como manifiesta en este expediente, porque está la expresa prohibición de los arts. 1071 y 1198 del CC. Es claro que la pretensión, además de contradictoria con confesiones anteriores no impugnadas, excede el marco del ejercicio regular de un derecho y resulta extraña al deber de respetar las normas propias del Reglamento y de las subsidiarias o supletorias (actas) ya referidas y que declaró en el instrumento público de compra conocerlas y aceptarlas.

Que, la voluntad de la demandada de no dar lugar a ninguna diferencia ni litigio con la actora es reiterada y se vuelve a advertir en el acta de Asamblea del 11/05/99 (inmediatamente posterior a la primera intimación de la actora de fs. 35/36) en la que "los consorcistas propietarios de viviendas ratifican nuevamente su voluntad y predisposición de no entorpecer ni producir un litigio con el Sr. Dujovne ni con ningún otro vecino de la comunidad consorcial, ratificando lo expresado en la última Asamblea respecto del ámbito y espíritu que reglamente el uso del tercer ascensor" (fs. 93/94), expresando la demandante que "no comparte la reglamentación y ratifica su deseo de utilizar el tercer ascensor como privado para el personal que trabaja en el estudio así como para clientes selectos". Ante tal actitud, los consorcistas restantes manifestaron que "ante la posición intransigente del Sr. Dujovne proponen autorizar a que el Sr. Dujovne la contratación, a su exclusivo cargo y responsabilidad, un servicio de guardia privada en horario oficina...", lo que no aceptó Dujovne "enunciando que aceptaría continuar con el régimen vigente siempre y cuando se lo eximiera del pago de gastos comunes lo que fue rechazado por unanimidad de los demás consorcistas" (fs. 94). Lo transcripto es parte textual de acta no impugnada por la demandante y prueba evidente de su especulación: no comparte la reglamentación que dispuso en 1988 el uso del tercer ascensor; insiste y se le propone que contrate una guardia privada; no acepta y pretende negociar la continuación del régimen siempre que se lo exima del pago de los gastos comunes. A esta altura parecería que es más importante no pagar los gastos comunes que perder la clientela importante a la que alude, quedando la duda de si son tan altos los gastos comunes o tan poco importantes los clientes. Lo cierto es que vuelve a incurrir en contradicción, en franca violación a la normativa ya citada (arts. 1071 y 1198 CC). Adviértase que a esta Asamblea como a las anteriores han concurrido los propietarios de "viviendas" (Dra. Tello, Hernán Amuchástegui, Elvira de Buteler, Inés Ferreyra, Dr. Gustavo Zamora, por sí y como apoderados de otros consorcistas de igual calidad). Entonces vuelve con claridad el tema de la "seguridad", valor por el que apostaron al momento de la decisión originaria al par que la "tranquila coexistencia", tantas veces invocadas por los consorcistas, no tuvo recepción de parte del demandante, quien se empeña en no atenerse a la naturaleza que el bien cumple, ni usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar el derecho de los demás.

Que, a ello sumo como otro elemento contradictorio la resumida pretensión del demandante (confr. Considerando III del presente voto): la "permisión irrestricta de acceso y egreso ...de todas aquellas personas que los comparecientes autoricen para ingresar a la unidad". Si se pretende el ingreso y egreso irrestricto no puede estar sujeto, a la vez, a la "autorización". Esto es lo mismo que decir que hay una función de teatro para todo público, de acceso libre, gratuito e irrestricto, y luego exigir a ese público la presentación de una invitación formal. La contradicción no tendría importancia sino dentro del marco analizado en que lo vengo haciendo y para destacar que el demandante y los integrantes del estudio y empleados no han tenido ni tienen dificultades para ingresar o egresar por calle Trejo, tal como surge de la propia demanda y demás constancias de autos. Tampoco tendría importancia esta contradicción sino sirviera para ratificar la conducta contradictoria y la vocación del ejercicio de un derecho presunto más allá del marco razonable en que debe hacerlo, a la luz de los arts. 1071 y 1998 CC. IX).

Que, en cuanto a la "seguridad", valor que ha fundado la decisión del 16/03/88, integra los intereses comunes y su gestión y resguardo corresponde al consorcio, como se ha visto. "En materia de propiedad horizontal, cuando la gestión de los intereses comunes corresponde al consorcio, se debe estar a lo que se decida por mayoría estatutaria de sus componentes, no siendo posible que uno de los consorcistas, so pretexto de lesión de sus propios intereses y en razón de su discrepancia con el juicio que ha merecido la actividad del órgano administrador del ente comunitario, se sustituya a aquél" (CNCiv., Sala D, Rep. LL, LXI, JZ, 2359, sum 67).

Que, el tema de seguridad de las personas tiene protección no sólo interna sino internacional y se encuentra en los tratados y convenciones que con jerarquía constitucional se incorporaron en la reforma constitucional de 1994 (art. 75, inc. 22), por lo que cualquier disposición o pretensión en contrario , aun desprendida de textos legales, ceden ante ellas. Así, por ejemplo, la "Declaración Universal de los Derechos Humanos" dispone que "todo individuo tiene derecho a la vida, a la libertad y a la seguridad de su persona" (art. 3); la "Declaración Americana de los Derechos y Deberes del hombre" consigna que "Todo ser humano tiene derecho a la vida, a la libertad y a la integridad de su persona (art. 1); la "Convención Americana sobre los Derechos Humanos" (Pacto de San José de Costa Rica) manda que "Toda persona tiene el derecho a que se respete su integridad física, psíquica y moral" (art. 5); etc., sin perjuicio de que la Constitución local asegura la inviolabilidad de la seguridad física y moral de las personas, imponiendo su respeto y protección tanto a la comunidad cuanto a los poderes públicos (art. 4), lo que luce reiterado en su texto (art. 17 inc. 1). También la ley suprema local ha impuesto como deberes de toda persona no abusar del derecho y actuar solidariamente (art. 38, incs. 11 y 12).

Que, no por ser de público conocimiento vaya a obviar en esta oportunidad algunas referencias. Desde hace más de una década Argentina figura entre los países más corruptos e inseguros, al punto que su propia capital ha sido a raíz de un reciente estudio señalada como una de las más inseguras del mundo, lo que ha sido difundido por los medios de comunicación audiovisual el día 16/03/05. Los reclamos de nuestra sociedad para reaccionar ante el problema de inseguridad no son satisfechos, manteniéndose la inercia del régimen de seguridad, el que se mantiene en un mismo nivel de actividad en cuanto a prevenir y dilucidar delitos. Igualmente se mantiene aproximadamente el porcentual de los delitos que no se denuncia. Mariano Ciafardini, director nacional de Política Criminal del Ministerio de Justicia, declaró ya en 1998 que sólo el 32% de los hechos delictivos se denuncia (Clarín, 110198, 2ª Sección, pág. 3). Si tomamos esa fecha como punto de referencia, resulta asombroso el crecimiento delictivo, lo que luce patético si tal punto lo afincamos en 1988, fecha en que se adoptó la medida de seguridad que motiva estas reflexiones. En esta última hipótesis tenemos estos guarismos para Córdoba, sobre la base de una tasa de delincuencia de 0/000 habitantes: para 1988, 249,8; para el año 2003, 446,4, acumulando en este último caso, 136.892 delitos (confr.: www.indec.gov.ar, Fuente: Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos, Secretaría de Justicia y Asuntos Penitenciarios. Dirección Nacional de Política Criminal).

Que, la seguridad de las personas, así como su integridad física es cuestión de orden público porque es el Estado el que debe garantizarlo, sin perjuicio de las facultades individuales de adoptar las medidas que crea necesarias para asegurar la propia. La omisión, deficiencia, imprevisión, etc. en que incurra el Estado no implica cambiar el deber que tiene y no se traslada al ámbito privado. Lo que cada uno puede hacer para su mejor o mayor seguridad no implica sustituir la función esencial del Estado en esta materia. La prevención y represión de los delitos es función intransferible del Estado y, desde el ámbito de los derechos individuales, nadie puede invocar un derecho de índole meramente patrimonial para sacrificar la seguridad de las personas porque, aunque todos los derechos fundamentales puedan tener jerarquía constitucional y encontrarse teóricamente en igual plano, no hay duda que los valores en que se sustentan ocupan una jerarquía diferente desde el punto de vista axiológico y nadie puede dudar que la seguridad física e integridad de las personas está por encima de los derechos meramente patrimoniales o económicos. Y aunque sea aparente la colisión en el caso bajo examen no hay duda que debe sacrificarse el grupo de estos últimos en favor de los primeros, porque con ellos se salva el derecho supremo que es el de la vida de las personas.

X) Que, cuando una cuestión de tal jaez se confía a los jueces, ellos deben resolver conforme los deberes que en materia de seguridad e integridad tiene el Estado porque aquéllos integran uno de sus poderes. Y en esta labor, la interpretación cobra especial importancia, descartando la vieja concepción de que los jueces son meros aplicadores de la ley, como así la realidad en la que está inserto el juez y el justiciable. En este último aspecto, destaco que la información periodística gráfica de Córdoba del día 18/03/05 da cuenta de la forma en que dos delincuentes entraron en un edificio de propiedad horizontal en el centro de la Ciudad y asaltaron una familia (confr. "La Voz del Interior", Sección A, pág. 20).

Que, sobre el particular aspecto de la interpretación he dicho y ratifico aquí: "Nada más peligroso que una concepción que haga de los jueces autómatas de la ley. Si ésta, normalmente, es fruto de un proceso complejo de elaboración en el que supuestamente muchos intervienen y muchos discuten, debe, al menos, admitirse que quien vaya a aplicar esa ley a un caso concreto, tenga la posibilidad de discurrir sobre su contenido. Quizás el error fundamental de esta concepción que ha reinado por mucho tiempo ... deriva de la injustificada limitación que se pretende ver en este poder del Estado. En efecto, tradicionalmente se ha identificado la administración de justicia con la interpretación de la ley, criterio que a muchos cuesta abandonar. La interpretación de la ley es tarea de la administración de justicia; pero la administración de justicia no es solamente la interpretación y aplicación de la ley. La administración de justicia es un acto complejo, una suma resultante de los procesos cognoscitivos del juzgador, más el acto de voluntad del mismo juzgador, más el motivo o causa generadora de los anteriores elementos. Pero este proceso, en la vieja teoría de la función de administración de justicia se reducía a un proceso totalmente mecánico, tal como lo concibiera MONTESQUIEU de modo que la causa generadora o motivo debía ser, forzosamente, la aplicación ciega de la ley como actitud de acatamiento y respeto divino a la ley y a la voluntad del legislador, limitándose el proceso cognoscitivo a encajar el hecho justiciable dentro de la previsión normativa, conforme las pruebas aportadas. Esta imagen del juez, como autómata de la ley, sintiéndose obligado al respeto ciego de la ley por supuesto imperativo sagrado, nos lo muestra en busca afanosa de una norma, comprender su significado y comparar la descripción de los hechos de la ley con aquel sobre el que tiene que decidir. Un poco el esfuerzo inútil porque el zapato de cristal quepa en el pie: con un poco de suerte, puede ser la favorecida; si la dimensión anatómica del pie excede con creces al zapato, sobrevendrá la desgracia y tristeza del buscador y la perdida ilusión de la patona. Tal la concepción positivistamecanicista de la función de administración de justicia, tan lejana a la realidad. En tal delicada tarea importa y mucho la actitud emotivavolitiva del juzgador, en cuanto ella es capaz de fundarse en valoraciones de tipo sociales y en aseveraciones sociológicasjurídicas. Cabe, pues, formular la distinción entre conciencia y jurídica formal y conciencia jurídica material. Cuando el juez va a decidir, debe adoptar una actitud eminentemente valorativa, de modo que su acto no sea puramente cognoscitivo sino constructivo. No debe olvidarse que su condición humana importa el reconocimiento de su personalidad, una síntesis de formación intelectual y moral. Por ello es que, a la conciencia jurídica formal entendida como la obediencia al derecho se suma, con mayor peso, la conciencia jurídica material entendida como la tradición cultural de ese continente humano y hay casos en que una entre en conflicto con la otra, reclamando cada una de ellas lo que le parece que puede exigir del juzgador: la conciencia jurídica formal, hostigándolo hacia el respeto absoluto al a literalidad de la ley; la conciencia jurídica material, armándole para la resistencia en función de lo que su personalidad le anuncia como justo o socialmente deseable. Es oportuna la reflexión de ALF Ross: "En la medida de lo posible el juez comprende e interpreta la ley a la luz de su conciencia jurídica material, a fin de que su decisión pueda ser aceptada no sólo como 'correcta' sino también como 'justa' o 'socialmente deseable'. Si la discrepancia entre la conciencia jurídica formal y material excede cierto límite, el juez puede llegar a prescindir de restricciones obviamente impuestas por las palabras o por la intención del legislador. Su interpretación constructiva, en tal caso, no se reduce a buscar una mayor precisión, sino que enmienda los resultados a que llegaría una interpretación de la ley que simplemente averiguase lo que ésta significa. Puede decirse así que la administración de justicia es la resultante de un paralelogramo de fuerzas en el que los vectores dominantes son la conciencia jurídica formal y la conciencia jurídica material. La decisión a que se arriba está determinada por el efecto combinado de la interpretación cognoscitiva de la ley y de la voluntad valorativa de la conciencia jurídica" . Queda así demostrado que, la administración de justicia no es una mera actividad intelectual del juzgador, sino que ella viene arraigada en su personalidad total tanto en su conciencia jurídica material y formal, cuanto en sus opiniones y puntos de vista racionales, lográndose una interpretación constructiva que es simultáneamente conocimiento y valoración. pasividad y actividad.", (confr. Sahab, Ricardo J.,"El recurso extraordinario por gravedad institucional", Bs.As., 1987, Ediar, Cap. III, La interpretación judicial y la interpretación constitucional", pág. 18 y sgtes.).

XI) Que, en síntesis, la apelación debe recibirse y rechazarse la demanda en todas sus partes por ausencia de fuente de la obligación correlativa a la pretensión, conforme los fundamentos dados. Las costas de ambas instancias deben ser asumidas por la actora al resultar vencida (art. 130 CPC), difiriéndose la regulación de honorarios para cuando haya base.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. MARIO SÁRSFIELD NOVILLO, dijo:

I. Del análisis detenido de las actas de las reuniones de consorcistas de la demandada (ver fs. 18 vta., 84, 87, 88, 90, 91 y 93), surge que la unanimidad de aquellos decidió, en su momento, que el ingreso al edificio se hiciera para las unidades del primer y segundo piso, por la puerta que da al Pasaje Cuzco, mientras que para el resto de las unidades de las plantas inferiores y superiores, se llevara a cabo por la que sale a calle Obispo Trejo y Sanabria.

Que fue la decisión acorde no me queda duda alguna, desde que el representante de la empresa que fuera propietaria de la unidad de los accionantes propuso el uso exclusivo del ascensor N° 3 para el primer y segundo piso “para no entorpecer el buen funcionamiento y seguridad del edificio” (ver fs. 81 vta.), lo que como dije fue aceptado y comenzado a ejecutar al punto que los consorcistas exigieron la terminación de los trabajos necesarios para habilitar el uso del ascensor N° 3 desde el exterior “dado los propios trastornos que el mismo ocasiona a los que viven en el edificio” (ver fs. 84) y también que “atento lo planteado por un grupo de consorcistas presentes, referente al uso intensivo de los ascensores N° 1 y 2 que efectúa la Cía. de Seguros como consecuencia de que no dispone del ascensor N° 3 por los trabajos que están efectuando, es que se solicita al Sr. Pedro Andrés –apoderado de El Cabildo Cía. Arg. de Seguros presente también en el acto, que gestione ante la Gerencia de la Cía. Bs. As. la absorción adicional de un porcentaje sobre las facturas de E.P.E.C. para compensar el mayor consumo de energía provocado por la razón antes señalada”, (ver fs. 84 vta./85). Para mí, entonces, es claro que se excluyó del uso de los ascensores N° 1 y 2 a las unidades ubicadas en los pisos primero y segundo.

II. Es así que la vendedora no podía transmitir más de lo que tenía (arg. art. 3270 del Código Civil) por lo que la pretensión de los accionantes carece de apoyo legal.

III. En mérito de lo dicho, comparto la solución que propone el Dr. Sahab y me expido en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. JULIO C. SÁNCHEZ TORRES, dijo: Por todo lo expuesto, opino que debe rechazarse el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, confirmándose el pronunciamiento impugnado en todo aquello que ha sido materia de agravio. Las costas de esta instancia se imponen al recurrente por resultar vencido (art. 130 C.P.C.). Asimismo, se estima el porcentaje de los honorarios del Dr. Gustavo Alejandro Bono en el treinta y ocho (38%) del punto medio de la escala del art. 34 de la Ley arancelaria. No se fijan los del Dr. Adan L. Ferrer en función de lo dispuesto por el art. 25 de la misma ley. Así Voto.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. RICARDO JESÚS SAHAB, dijo: Que, en mi opinión corresponde:

1) Hacer lugar al recurso de apelación y revocar la sentencia impugnada en todo cuanto resuelve.

2) Rechazar la demanda en todas sus partes, con costas en ambas instancias a la demandante por resultar vencida (art. 130 CPC). Los honorarios de los letrados intervinientes se difieren para cuando haya base.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. MARIO SÁRSFIELD NOVILLO, dijo: Adhiero a las conclusiones finales a que arriba el Sr. Vocal Dr. Sahab por lo que me expido en idéntico sentido a la cuestión bajo debate. 

Atento el resultado de los votos, por mayoría SE RESUELVE: 1) Hacer lugar al recurso de apelación y revocar la sentencia impugnada en todo cuanto resuelve. 2) Rechazar la demanda en todas sus partes, con costas en ambas instancias a la demandante por resultar vencida (art. 130 CPC). Los honorarios de los letrados intervinientes se difieren para cuando haya base. 3) Protocolícese y bajen.