Régimen de PH!

¿Pueden embargar el ascensor de un edificio para cobrar una deuda del consorcio? Aunque parezca una pregunta extravagante, el problema jurídico detrás de ella es completamente real. Cada cierto tiempo aparecen intentos de ejecución que pretenden afectar bienes que integran las partes comunes del edificio —ascensores, instalaciones centrales, incluso el propio inmueble— con el objetivo de satisfacer deudas contraídas por el consorcio de propietarios. La pregunta entonces deja de ser anecdótica y se vuelve estrictamente jurídica: ¿qué bienes integran realmente el patrimonio del consorcio y cuáles pertenecen a los propietarios? 1.      La confusión persistente sobre el patrimonio del consorcio Dentro de los infinitos debates que históricamente atravesaron al régimen de propiedad horizontal, uno de los que mas persistencia ha alcanzado es el relativo a la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios. Durante décadas, la doctrina civilista y la jurisprudencia n...

  Las expensas suelen discutirse como si fueran una cuestión puramente numérica, sin embargo ese enfoque —tan extendido en la práctica— suele desviar el verdadero eje del problema. El conflicto rara vez se encuentra en el monto final de la liquidación, sino en el criterio jurídico que define por qué un gasto se incorpora, cómo se distribuye y bajo qué categoría se lo imputa dentro del sistema consorcial . Buena parte de las controversias más frecuentes se originan precisamente en esa falta de comprensión estructural, como sucede ante la existencia de unidades exentas que genera desfasajes incorrectamente recalculados, tal como se analiza en Expensas comunes y unidades exentas . En ambos casos, el problema no es contable, sino estrictamente jurídico. 1. Las expensas no son una suma de facturas: son la expresión económica de una estructura jurídica El primer error de lectura consiste en mirar la liquidación como si fuera una simple cuenta de ingresos y egresos. No obstante, en p...

La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación reavivó un intenso debate sobre la adecuación de los emprendimientos preexistentes al régimen de la propiedad horizontal. El art. 2075 CCCN, en particular, plantea interrogantes complejos acerca de su alcance, modalidad de implementación y constitucionalidad, que fueron profundizados por la actuación de la IGJ y delimitados por la jurisprudencia comercial. El presente artículo propone un análisis crítico del proceso de adecuación, sus límites legales y el estado actual de la cuestión a la luz de la Resolución General IGJ 4/2024. El fenómeno de los conjuntos inmobiliarios —que comprende clubes de campo, barrios cerrados, parques empresariales y otros esquemas comunitarios de aprovechamiento inmobiliario— ha motivado desde hace décadas la atención de la doctrina y la jurisprudencia argentinas, dando así lugar a intensísimos debates. Este interés se profundizó drásticamente con la entrada en vigenci...

Los aumentos salariales y viáticos para encargados de edificios en 2025, acordados por FATERYH y SUTERH, representan un avance en la recomposición del ingreso laboral pero no constituyen el factor determinante en el aumento de expensas ni en la economía de los propietarios. El verdadero problema radica en un régimen de propiedad horizontal que carece de mecanismos ágiles, transparentes y participativos para administrar los costos consorciales.  Los aumentos salariales y los nuevos viáticos para encargados de edificios, vigentes desde septiembre de 2025, reconfiguran los parámetros de equilibrio económico consorcial en Argentina. La escala publicada por SUTERH, junto con los adicionales remunerativos y la suma fija pactada, introduce variaciones en los costos operativos de los consorcios, al tiempo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema gremial vigente, la participación de actores hasta ahora excluidos (locatarios y propietarios por ejemplo), entre otros. ¿Rea...

La Cámara Civil delimitó el alcance del derecho a la vivienda frente a la propiedad común en propiedad horizontal. Un reciente fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, ordenó el desalojo del local destinado a vivienda del encargado, ocupado sin justo título por el demandado y su hija menor. El pronunciamiento plantea un dilema clásico en el régimen de propiedad horizontal entorno a la forma en que se debe compatibilizar el derecho a la vivienda digna, reconocido en el Articulo 14 bis de la Constitución Nacional (sumado a diversos tratados internacionales), con la protección de la propiedad privada (común en este caso), reconocido en el Articulo 17 de dicho cuerpo normativo. El caso cobra relevancia práctica dado que involucra el local destinado a vivienda del encargado, cuyo uso está directamente vinculado al mantenimiento del edificio y por naturaleza es un espacio común , mientras que la ocupación sin justo título pone a la persona jurídica consorcial fr...