Régimen de PH!

Las expensas no son un precio por servicios ni una consecuencia del uso individual, son la manifestación económica de una estructura jurídica común y entender su fundamento es clave para evitar errores frecuentes en la práctica consorcial y en tribunales. En propiedad horizontal, pocas discusiones aparecen con tanta frecuencia como la liquidación de expensas. Se discute el monto, el aumento, la liquidación, la razonabilidad del gasto, la mora o la comparación con otros edificio, sin embargo, buena parte de esos conflictos se apoyan en una premisa equivocada: tratar las expensas como si fueran el precio de servicios individualmente recibidos. Esa mirada resulta insuficiente, porque la obligación de contribuir no nace del uso concreto, sino de la pertenencia a una estructura jurídica común que necesita financiamiento permanente. 1. E l problema mal planteado: cuando la discusión se reduce al monto En la práctica consorcial, buena parte de los conflictos en torno a las expensas comienz...

El reconocimiento del consorcio como persona jurídica no implica que sea dueño del edificio. Esta distinción —frecuentemente mal interpretada en la práctica— define qué bienes pueden ejecutarse y cuáles quedan fuera del alcance de los acreedores. 1. El problema: cuando la ejecución apunta al edificio La posibilidad de embargar un ascensor, una escalera o incluso el propio inmueble para satisfacer una deuda del consorcio puede parecer, en principio, una hipótesis extrema. Sin embargo, detrás de esa imagen se encuentra uno de los errores más persistentes en la práctica jurídica de la propiedad horizontal: la identificación automática entre personalidad jurídica del consorcio y titularidad patrimonial de las cosas comunes. La cuestión no es menor. De su correcta resolución depende determinar qué bienes integran efectivamente el patrimonio del consorcio —y, por lo tanto, pueden ser objeto de ejecución— y cuáles permanecen fuera del alcance de sus acreedores. 2.  Personalidad jurídica...

  Las expensas suelen discutirse como si fueran una cuestión puramente numérica, sin embargo ese enfoque —tan extendido en la práctica— suele desviar el verdadero eje del problema. El conflicto rara vez se encuentra en el monto final de la liquidación, sino en el criterio jurídico que define por qué un gasto se incorpora, cómo se distribuye y bajo qué categoría se lo imputa dentro del sistema consorcial . Buena parte de las controversias más frecuentes se originan precisamente en esa falta de comprensión estructural, como sucede ante la existencia de unidades exentas que genera desfasajes incorrectamente recalculados, tal como se analiza en Expensas comunes y unidades exentas . En ambos casos, el problema no es contable, sino estrictamente jurídico. 1. Las expensas no son una suma de facturas: son la expresión económica de una estructura jurídica El primer error de lectura consiste en mirar la liquidación como si fuera una simple cuenta de ingresos y egresos. No obstante, en p...

La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación reavivó un intenso debate sobre la adecuación de los emprendimientos preexistentes al régimen de la propiedad horizontal. El art. 2075 CCCN, en particular, plantea interrogantes complejos acerca de su alcance, modalidad de implementación y constitucionalidad, que fueron profundizados por la actuación de la IGJ y delimitados por la jurisprudencia comercial. El presente artículo propone un análisis crítico del proceso de adecuación, sus límites legales y el estado actual de la cuestión a la luz de la Resolución General IGJ 4/2024. El fenómeno de los conjuntos inmobiliarios —que comprende clubes de campo, barrios cerrados, parques empresariales y otros esquemas comunitarios de aprovechamiento inmobiliario— ha motivado desde hace décadas la atención de la doctrina y la jurisprudencia argentinas, dando así lugar a intensísimos debates. Este interés se profundizó drásticamente con la entrada en vigenci...

Los aumentos salariales y viáticos para encargados de edificios en 2025, acordados por FATERYH y SUTERH, representan un avance en la recomposición del ingreso laboral pero no constituyen el factor determinante en el aumento de expensas ni en la economía de los propietarios. El verdadero problema radica en un régimen de propiedad horizontal que carece de mecanismos ágiles, transparentes y participativos para administrar los costos consorciales.  Los aumentos salariales y los nuevos viáticos para encargados de edificios, vigentes desde septiembre de 2025, reconfiguran los parámetros de equilibrio económico consorcial en Argentina. La escala publicada por SUTERH, junto con los adicionales remunerativos y la suma fija pactada, introduce variaciones en los costos operativos de los consorcios, al tiempo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema gremial vigente, la participación de actores hasta ahora excluidos (locatarios y propietarios por ejemplo), entre otros. ¿Rea...