Obligacion de Contribuir

 

La obligación de contribuir a las expensas en la propiedad horizontal

1. El error inicial: creer que las expensas son, apenas, una suma de dinero

En propiedad horizontal, muchas discusiones comienzan con un planteo erróneo girando en torno al monto (siempre cuestionable por alto o bajo), la razonabilidad del incremento, la comparación en el valor que debe abonar cada unidad funcional, etc. Todo esto existe, desde luego. Pero no está ahí el núcleo del problema. 

Antes de preguntarse cuánto debe una unidad, hay que resolver algo anterior: por qué debe contribuir, a qué clase de gastos debe hacerlo y con arreglo a qué pauta jurídica se determina esa contribución. 

Ese desplazamiento del foco no es menor. En la práctica, cuando un conflicto llega a instancia judicial, rara vez el debate verdadero gira únicamente sobre la cifra, por el contrario, se discute si el gasto integró legítimamente la liquidación, si correspondía asignarlo a todas las unidades o sólo a algunas, si la exención invocada encuentra apoyo en el reglamento, si la administración pudo apartarse del porcentual previsto o si, por el contrario, incurrió en una alteración indebida del sistema interno de distribución. El proceso judicial, en otras palabras, desnuda lo que muchas veces la práctica administrativa disimula: que las expensas son un problema jurídico antes que contable.

El Código Civil y Comercial no trata la contribución a las expensas como una cuestión periférica sino que la coloca en el epicentro patrimonial del consorcio a través del armónico juego de los arts., 2048, 2049 y 2050. Es en función de ellos que impone al propietario el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias; cierra el paso a una serie de defensas que, si se admitieran sin más, volverían inviable el sostenimiento económico del edificio; y amplía el alcance subjetivo de la obligación al extenderla también a quienes, sin ser propietarios, resultan poseedores por cualquier título, sin liberar por ello al titular dominial. Esa tríada normativa muestra que el legislador quiso proteger, de modo particularmente intenso, la continuidad financiera del sistema consorcial.

Conviene detenerse acá. No demasiado, pero sí lo suficiente. Porque si uno parte de la idea de que las expensas son una especie de precio por servicios, casi todo el edificio conceptual se desordena. Aparecen entonces razonamientos como estos: “si no uso la pileta, no debo pagar”; “si no subo por el ascensor, no deberían cargarme ese gasto”; “si el administrador actuó mal, dejo de pagar hasta que se arregle”; “si mi unidad tiene una realidad distinta, la liquidación debería adecuarse equitativamente”. Son argumentos frecuentes, comprensibles incluso de cierta dialéctica intuitiva, pero jurídicamente inaceptables, y lo son porque no leen correctamente la lógica interna del régimen.

La propiedad horizontal no superpone una propiedad exclusiva y un mero servicio común accesorio. Construye una relación mucho más compleja. Hay una titularidad privativa sobre la unidad, sí, pero esa titularidad está jurídicamente trenzada con cosas y partes comunes cuya existencia, mantenimiento, administración y eventual reparación exigen un flujo económico estable. La contribución a las expensas no aparece, entonces, como una prestación optativa ni como la contracara exacta del uso individual, sino como el mecanismo económico mediante el cual el sistema se nutre y sostiene.

No quiere decir esto, bajo ningún concepto, que sea la única fuente de ingresos del consorcio. Pero sí es, indiscutiblemente, la más relevante y, por ello, la que genera mayor conflictividad. 

En ese punto señalan Herrera, Caramelo y Picasso en el Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, que las expensas ordinarias son la contribución destinada a solventar los gastos que demandan la administración, conservación y reparación de las partes comunes, además de las obligaciones legales, reglamentarias o asamblearias que pesan sobre el administrador. No se trata, por lo tanto, de un pago aislado por una utilidad concreta y mensurable para cada unidad, sino de la forma en que el régimen financia su propia operatividad.

2. La obligación de contribuir: una construcción legal específica, no una obligación propter rem

Conviene detenerse en este punto, porque suele abordarse con una simplificación que, lejos de aclarar, termina oscureciendo el problema. Durante años, una parte importante de la doctrina y también de la jurisprudencia ha intentado explicar la obligación de contribuir a las expensas a partir de la categoría de las obligaciones propter rem. Esa calificación, en ciertos aspectos, puede resultar funcional para describir algunos efectos —sobre todo aquellos vinculados a la relación entre la titularidad de la unidad y la exigibilidad del crédito. Sin embargo, tomada como explicación central, corre el riesgo de reducir indebidamente un fenómeno que el propio Código Civil y Comercial de la Nación regula de un modo más preciso y, en varios puntos, más complejo.

El Código Civil y Comercial de la Nación no se limita a asociar la deuda con la titularidad del dominio, por el contrario, diseña un régimen positivo específico que excede claramente los contornos tradicionales de las obligaciones propter rem. La obligación de contribuir a las expensas comunes recae sobre el propietario, pero también se proyecta sobre el poseedor por cualquier título; no se extingue por abandono ni por renuncia al uso y goce; no se ve afectada por la existencia de conflictos paralelos entre el consorcista y el consorcio; y, al mismo tiempo, admite modulaciones reglamentarias cuando determinadas unidades no tienen acceso a ciertos servicios o sectores del edificio. Esta combinación de reglas no responde a la lógica clásica de una categoría dogmática preexistente, sino a una construcción normativa deliberada, orientada a garantizar la continuidad económica del sistema consorcial.

Desde esta perspectiva, insistir en encuadrar la obligación como propter rem no sólo resulta innecesario, sino que puede ser conceptualmente equívoco, porque desplaza el foco hacia una clasificación abstracta y deja en segundo plano lo verdaderamente relevante: la obligación de contribuir existe porque el régimen de propiedad horizontal la impone como condición de funcionamiento. No es una consecuencia derivada de la cosa en sentido estricto, sino una exigencia estructural del sistema jurídico que organiza la convivencia en el edificio.

Este enfoque tiene, además, una ventaja metodológica importante: Permite abordar con mayor claridad cuestiones que, de otro modo, quedan forzadas dentro de una categoría que no las explica del todo: la extensión subjetiva de la obligación, el alcance de las exenciones parciales, la relación entre propietario y ocupante, o incluso la limitación de defensas frente al reclamo del consorcio. Al abandonar la necesidad de encuadrar el fenómeno en una etiqueta única, el análisis gana en precisión y en flexibilidad.

En definitiva, más que preguntarse si la obligación de contribuir es o no propter rem, parece más adecuado observar cómo funciona dentro del régimen y qué finalidad cumple. En ese plano, lo que aparece con bastante nitidez es que se trata de una obligación legal autónoma, diseñada para sostener económicamente una organización jurídica que, sin ese aporte constante, simplemente no podría subsistir.

3. Donde realmente se juega el asunto: en la relación entre ley y reglamento

La ley impone la contribución y el reglamento la hace realidad. Entre esos dos planos se mueve, en rigor, casi toda la conflictividad seria en materia de expensas.

Dicho de otro modo: el Código fija el deber general; el reglamento organiza la anatomía concreta del reparto. Allí aparecen los porcentuales, las categorías de unidades, las eventuales exenciones, la forma en que ciertos servicios quedan vinculados a determinados sectores del edificio, la participación desigual de locales, cocheras o unidades destinadas a usos específicos. Cuando esta arquitectura reglamentaria es clara, el conflicto tiende a reducirse, mas cuando es imprecisa, anticuada, contradictoria o simplemente mal aplicada, la litigiosidad se multiplica.

La Cámara Civil lo ha dicho con una claridad que vale la pena aprovechar. En el precedente "L., F. G. y Otros c/ Cons. Prop., Rodriguez Peña 1182 s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad" del 17 de mayo de 2021, Sala I, el tribunal recordó la naturaleza contractual del reglamento aprovechando para reafirmar que debe ser interpretado conforme a sus cláusulas y a su coherencia interna. Allí se analizó un edificio con tratamiento diferenciado para locales, sótanos y unidades destinadas a actividades profesionales; y la Cámara retomó la cláusula que obligaba a cada propietario a contribuir al pago de las cargas comunes en la proporción resultante del porcentual fijado para su respectiva unidad. No es un dato menor. El fallo no se limita a repetir que hay que pagar expensas: pone el acento en que la contribución debe hacerse en la proporción prevista por el propio sistema reglamentario.

El valor de esa sentencia no está sólo en el resultado puntual. Está en el método: La Cámara no “corrige” el reglamento con una noción abstracta de justicia distributiva ni con una apreciación casuística sobre quién parece beneficiarse más de determinado gasto. Parte del reglamento, lo lee como pieza normativa interna del sistema y, a partir de ahí, reconstruye la obligación contributiva. Ese modo de razonar es importante porque se opone a una tentación muy común en la práctica que es la de “ajustar” la liquidación por conveniencia, por costumbre o por un sentido intuitivo de equidad que no siempre coincide con la estructura jurídica vigente.

En este punto, además, resulta útil poner en diálogo este desarrollo con otros trabajos ya publicados, porque permiten bajar el problema a su dimensión práctica sin perder rigor jurídico. En “Expensas comunes y unidades exentas” se muestra con bastante claridad que el conflicto no suele residir en el gasto en sí mismo, sino en el criterio normativo con el que se determina quién debe soportarlo y en qué proporción, lo que remite directamente al modo en que el reglamento organiza la contribución. Por su parte, en “¿No usás la pileta? Igual pagás” se aborda desde otro ángulo una de las objeciones más frecuentes en la práctica —el no uso— para demostrar que la obligación no se estructura sobre la conducta individual del consorcista, sino sobre la lógica jurídica del sistema. Analizados en conjunto, ambos artículos permiten advertir que detrás de discusiones aparentemente cotidianas subyacen problemas más profundos de interpretación normativa, que no pueden resolverse desde intuiciones individuales sino a partir de la estructura legal y reglamentaria del régimen.

4. No usar no es lo mismo que no tener acceso

La distinción entre no usar y no tener acceso, dista de ser meramente terminológica, sino que marca un verdadero punto de quiebre en la forma en que se interpreta la obligación de contribuir a las expensas comunes. Buena parte de los conflictos cotidianos en materia de expensas se explican, precisamente, por no advertir esta diferencia y por trasladar al plano jurídico una lógica intuitiva que el sistema no reconoce.

Una cosa es no usar. Otra, muy distinta, es no tener acceso jurídicamente relevante a determinado servicio o sector del edificio.

El art. 2049, en su último párrafo, permite que el reglamento de propiedad horizontal exima parcialmente de las contribuciones por expensas comunes a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generen esas erogaciones. La norma no se refiere a la falta de uso, sino de falta de acceso, e indica además a una exención que debe estar prevista por el reglamento. Esa precisión es decisiva.

La sentencia dictada en autos "C., M. H. y otros c/ Consorcio Araoz (...) s/ Acción Declarativa" (Expte., 45871/2019), del 8 de abril de 2021, también de la Sala I, resulta especialmente útil en este punto dado que en dicha oportunidad se discutía la situación de una unidad destinada a garage y la forma en que se liquidaban las expensas. La Cámara recordó que la nueva normativa no había alterado el principio según el cual el reglamento de propiedad horizontal constituye un convenio al que deben someterse los propietarios. Más aún, subrayó que la administración no puede modificar unilateralmente la forma de liquidar las expensas al amparo del nuevo código, y destacó que es el reglamento —no el administrador por su cuenta— el que puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio. También agregó que una modificación sustancial en la forma de contribución equivaldría, en los hechos, a una virtual reforma reglamentaria, para la cual se requiere unanimidad.

Hay mucho para extraer de ahí. Primero, que el legislador no habilitó una especie de examen casuístico libre sobre quién usa o deja de usar determinado servicio. Segundo, que la exención sólo adquiere consistencia dentro del marco reglamentario. Tercero, que el administrador no tiene competencia para recomponer por sí solo el sistema de distribución, aunque crea actuar con razonabilidad o justicia. Y cuarto, que el eje del análisis no pasa por la conducta concreta del ocupante, sino por la configuración normativa del edificio.

La diferencia no es menor porque define el criterio jurídico de imputación del gasto. El planteo basado en el "no uso" parte de una lógica individual que el régimen no toma en cuenta, por el contrario, lo relevante no es si el propietario utiliza efectivamente el servicio, sino si su unidad, conforme al reglamento, queda comprendida dentro del sistema de distribución de ese gasto. Cuando la respuesta es afirmativa, la falta de uso resulta irrelevante y solo cuando existe una exclusión reglamentaria fundada en la falta de acceso —y no en la conducta del titular— puede alterarse ese esquema. Ahí radica, en definitiva, el punto de corte.

5. El administrador no puede rehacer el sistema de contribución

Este punto merece tratamiento propio, porque suele aparecer disimulado bajo la apariencia de una simple cuestión de gestión.

En muchos consorcios la administración procede como si tuviera una suerte de facultad correctiva permanente adaptando porcentuales, distribuyendo ciertos rubros según criterios prácticos, reordenando cargas a partir de la costumbre o del consenso informal, y a veces incluso invocando el Código Civil y Comercial para apartarse de lo que el reglamento disponía históricamente. El problema es que esa práctica, más frecuente de lo que debería, choca con un límite jurídico muy severo.

La misma sentencia de la Sala I del 8 de abril de 2021 lo dijo con todas las letras: no es al administrador a quien compete establecer la forma y proporción de la contribución a los gastos comunes, sino al reglamento. La Cámara recordó además que la única vía para reformar éste es la asamblea, sin perjuicio de las impugnaciones que puedan articularse contra decisiones arbitrarias o no ajustadas a derecho.

El punto no es formalista sino que tiene un trasfondo institucional. Si se admitiera que el administrador puede, en los hechos, redefinir la forma de contribución, el reglamento perdería densidad normativa y la seguridad jurídica interna del consorcio quedaría a merced de decisiones de gestión cambiantes. La propiedad horizontal funciona, en buena medida, porque los sujetos pueden prever de antemano cómo se distribuyen los gastos comunes. Quitarle rigidez a esa estructura, sin seguir el cauce de reforma correspondiente, produce exactamente lo contrario de lo que una buena administración debería procurar.

Acá conviene cambiar el compás del texto y avanzar de una manera más seca: no se trata de que el administrador obre con mala fe y ni siquiera es necesario que exista arbitrariedad deliberada. A veces basta con una liquidación “práctica”, con una tradición mal consolidada, con una lectura apurada del reglamento o con la intención de simplificar. Sin embargo el resultado jurídico sigue siendo problemático, porque el sistema no se altera solamente cuando alguien quiere transgredirlo, también se altera cuando alguien lo “acomoda”.

6. El problema difícil no es detectar la exención; es redistribuir correctamente el gasto

En los consorcios con locales comerciales, cocheras, subsuelos, sectores de servicio o unidades funcionales que presentan una relación distinta con determinadas partes comunes, suele ocurrir que todos identifican el punto visible del problema y casi nadie trabaja bien el punto técnicamente decisivo.

El punto visible es la exención. El técnicamente decisivo es la redistribución.

Esto se ve con claridad cuando una unidad no debe participar en cierto rubro. El error frecuente consiste en detener el análisis allí, como si el trabajo estuviera terminado, cuando en realidad, en ese momento apenas empieza la cuestión delicada. Una vez excluida una unidad, hay que volver a construir la base distributiva del gasto dentro del universo de las que sí participan, y esa reconstrucción no puede hacerse de cualquier manera, sino que responde únicamente a criterios que se desprenden del reglamento y de la lógica interna de la categoría de gasto de que se trate.

La sentencia de la Sala I del 17 de mayo de 2021 resulta útil también por eso, aunque se la recuerde principalmente por la reafirmación de los porcentuales reglamentarios, lo que en el fondo pone sobre la mesa es que la contribución no puede tratarse como una masa indiferenciada de costos, por el contrario, hay estructura, porcentuales, unidades con tratamientos diferenciados, y por sobre todas las cosas, hay que respetar ese diseño. La proporción no es un detalle operativo; es la traducción jurídica del modo en que el consorcio decidió repartir cargas.

7. Ordinarias y extraordinarias: una distinción real, pero que no rompe la obligación de contribuir

El Código Civil y Comercial de la Nación permite delimitar a las expensas ordinarias como aquellas destinadas a solventar la administración, conservación y reparación de las partes comunes y a atender las obligaciones legales, reglamentarias o asamblearias del administrador, mientras que las extraordinarias son aquellas erogaciones que, aun siendo expensas comunes, no tienen carácter habitual y se fijan por disposición de la asamblea.

La distinción importa, sin duda. Importa para el análisis interno entre propietario y ocupante, para evaluar la razonabilidad de ciertas erogaciones, y también para examinar la validez de la decisión asamblearia que las dispuso, pero no debería exagerarse su efecto cuando se analiza la relación del consorcio con el obligado al pago. Desde ese punto de vista, ambas integran el universo de contribuciones exigibles.

Y acá conviene hacer un alto, porque muchas veces se presenta a las expensas extraordinarias casi como si fueran una categoría excepcional y sospechosa por definición. Pues bien, no lo son. Pueden ser discutibles, sí; pueden haber sido mal aprobadas, también; pueden encubrir gastos impropios o deficiencias de administración. Todo eso es posible, pero no dejan por ello de estar comprendidas, como categoría legal, en la obligación de contribuir del art. 2048. La crítica, en todo caso, deberá dirigirse a la validez, razonabilidad o imputación concreta del gasto. No a la idea misma de que las extraordinarias son, en principio, contribuciones exigibles dentro del sistema.

8. Primero se sostiene el sistema; después se discute el conflicto

El art. 2049 tiene una función que suele ser subestimada porque a veces se lo lee sólo como una norma de restricciones defensivas. En realidad, expresa una decisión política del legislador sobre el modo en que deben tramitarse los conflictos dentro del régimen.

La norma impide que el propietario se libere del pago por abandono de la unidad, por renuncia al uso y goce o por enajenación voluntaria o forzosa; y además le veda rehusar el pago, oponer defensas fundadas en derechos que invoque contra el consorcio -salvo compensación- sin perjuicio de hacerlos valer por la vía correspondiente. El mensaje de fondo es claro: la controversia individual no puede transformarse en una herramienta de desfinanciamiento de la comunidad.

La jurisprudencia acompaña decididamente esa lógica. En el pronunciamiento del 7 de octubre de 2020, dictado en autos "Cons. Arenales (...) esq. Suipacha (...) Cap. Fed. c/ B., S. M. y otros s/ ejecución de expensas" (Expte., 33255/2014 ), la Sala I subrayó la necesidad de facilitar el cobro de expensas y recordó que la posibilidad de plantear inhabilidad de título en este tipo de procesos es muy restringida. El tribunal afirmó que el certificado de deuda por expensas es un instrumento específicamente admitido como título hábil y sostuvo que las divergencias relativas a su aprobación por el consejo de propietarios deben resolverse con la premisa de facilitar el vital cobro de las expensas. Incluso citó doctrina en ese sentido y remarcó que la falta de percepción de las expensas ocasiona graves consecuencias al normal desenvolvimiento del consorcio. Finalmente, al abordar la cuestión de los intereses, señaló que las expensas tienen “importancia vital” para la vida de cada comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal y que resulta indispensable contar con una tasa que actúe como incentivo para el cumplimiento oportuno.

La fuerza de ese razonamiento es difícil de exagerar. El tribunal no está diciendo simplemente que el acreedor consorcio merece tutela. Está diciendo algo más fuerte: que el cobro regular de expensas es condición de subsistencia del edificio como unidad funcional y administrativa. Desde esa perspectiva, se entiende mejor por qué el legislador limita defensas, por qué la jurisprudencia interpreta con criterio restrictivo la inhabilidad de título y por qué el crédito por expensas recibe un tratamiento procesal robusto.

En términos prácticos, esto se traduce en una regla simple, aunque a veces incómoda: el conflicto particular debe canalizarse sin paralizar el flujo económico del consorcio. La administración podrá haber actuado mal, la asamblea haber decidido de modo arbitrario, la liquidación podrá contener errores y, si bien todo puede y debe discutirse, el sistema no tolera, como respuesta ordinaria, la suspensión unilateral del deber de contribuir.

9. La jurisprudencia no trata a las expensas como un crédito más

Vale la pena decirlo de forma frontal. Cuando se estudian en conjunto los precedentes citados, se advierte que la jurisprudencia no razona sobre las expensas como si fueran una deuda civil cualquiera.

La sentencia de octubre de 2020 (Cons. Arenales (...) esq. Suipacha (...) Cap. Fed. c/ B., S. M. y otros s/ ejecución de expensas), enfatiza el carácter vital del cobro; la de abril de 2021 (C., M. H. y otros c/ Consorcio Araoz (...) s/ Acción Declarativa), insiste en la centralidad del reglamento y en la improcedencia de que la administración modifique unilateralmente el esquema de liquidación; y la de mayo de 2021 (L., F. G. y Otros c/ Cons. Prop., Rodriguez Peña 1182 s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad), reafirma que la contribución debe ajustarse a la proporción fijada para cada unidad y reconstruye el sentido del reglamento como contrato interno del sistema. Trabajadas en conjunto, esas decisiones dejan ver una línea nítida: las expensas son tratadas como el soporte económico indispensable de una organización jurídica compleja, no como un simple débito patrimonial derivado de una prestación individualizable.

10. Un cierre posible: las expensas son la manifestación económica de una estructura jurídica común

Tal vez convenga terminar sin solemnidad, pero con una idea clara.

En propiedad horizontal, las expensas no deberían pensarse como el precio de lo que cada uno usa, tampoco como una simple deuda periódica que puede discutirse con las herramientas habituales del incumplimiento bilateral. Las expensas son, más bien, la manifestación económica de una estructura jurídica común. Por eso el reglamento importa tanto. Por eso la administración no puede apartarse de él a voluntad, la falta de uso no equivale a falta de contribución, las exenciones son necesariamente regladas, y por eso, también, el ordenamiento y la jurisprudencia han decidido proteger con especial intensidad el cobro.

Desde ahí se entienden mejor los conflictos concretos: El propietario que pretende dejar de pagar porque no usa un servicio formula un argumento intuitivo, pero jurídicamente insuficiente; el administrador que “acomoda” la liquidación para hacerla más práctica puede estar introduciendo, sin facultades, una modificación sustancial del sistema de contribución; y el consorcista que decide suspender el pago hasta resolver su disputa individual no advierte que, en los hechos, está afectando el financiamiento de una organización que lo excede.

Herramienta práctica

Si necesitás aplicar estos criterios en una liquidación concreta, podés usar la calculadora de redistribución de expensas, pensada para trabajar sobre base reglamentaria y evitar errores en la imputación de gastos.

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