¿Por qué hay que pagar expensas? Fundamento jurídico, distribución y límites en propiedad horizontal

Las expensas no son un precio por servicios ni una consecuencia del uso individual, son la manifestación económica de una estructura jurídica común y entender su fundamento es clave para evitar errores frecuentes en la práctica consorcial y en tribunales.

En propiedad horizontal, pocas discusiones aparecen con tanta frecuencia como la liquidación de expensas. Se discute el monto, el aumento, la liquidación, la razonabilidad del gasto, la mora o la comparación con otros edificio, sin embargo, buena parte de esos conflictos se apoyan en una premisa equivocada: tratar las expensas como si fueran el precio de servicios individualmente recibidos. Esa mirada resulta insuficiente, porque la obligación de contribuir no nace del uso concreto, sino de la pertenencia a una estructura jurídica común que necesita financiamiento permanente.

1. El problema mal planteado: cuando la discusión se reduce al monto

En la práctica consorcial, buena parte de los conflictos en torno a las expensas comienzan en un lugar equivocado: Se discute el monto, su incremento, la razonabilidad de la cifra o la comparación entre unidades funcionales e incluso con otros edificios de similares caracteristicas. Todo eso existe, desde luego, pero no constituye el núcleo del problema.

Antes de preguntarse cuál es la deuda de una determinada unidad funcional, es necesario resolver algo anterior: por qué existe la obligación de contribuir, a qué gastos alcanza y bajo qué criterio jurídico se determina su distribución. Cuando esa base no está clara, cualquier discusión posterior queda inevitablemente distorsionada.

El proceso judicial lo expone con claridad: Allí no se discute únicamente una cifra, sino la legitimidad del gasto, su correcta imputación, la validez de una eventual exención, la adecuación al reglamento y los límites de actuación de la administración. Las expensas, en ese sentido, son un problema jurídico antes que contable.

2. El fundamento legal: una obligación estructural del sistema

El Código Civil y Comercial no trata las expensas como una cuestión periférica. Por el contrario, las coloca en el centro del funcionamiento del régimen a través de los arts. 2048, 2049 y 2050. De ese conjunto normativo surge una idea clara: la obligación de contribuir no es optativa ni contingente, es una exigencia estructural del sistema.

El propietario debe contribuir a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias; la obligación se extiende al poseedor por cualquier título; y, al mismo tiempo, se limitan las defensas que podrían afectar la continuidad económica del consorcio. El legislador no está regulando un simple crédito sino que está asegurando la viabilidad del edificio como organización jurídica.

Pensar las expensas como si fueran el precio de servicios individualmente recibidos conduce, con frecuencia, a conclusiones equivocadas. De esa premisa derivan razonamientos habituales —como invocar el no uso de ciertos sectores del edificio o pretender suspender el pago ante conflictos con la administración— que, sin embargo, no encuentran respaldo en la lógica jurídica del régimen.

Criterios prácticos sobre expensas y propiedad horizontal

La obligación de contribuir, las exenciones, la redistribución de gastos y la ejecución de expensas suelen generar conflictos cuando se analizan solo desde el monto. En el newsletter del blog se trabajan estos temas con enfoque jurídico y aplicación práctica.

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La contribución no responde al uso efectivo, sino a la pertenencia a una estructura común que requiere financiamiento permanente.

3. La obligación de contribuir: una construcción legal específica, no una obligación propter rem

Durante años se ha intentado explicar la obligación de contribuir a partir de la categoría de las obligaciones propter rem. Esa calificación, en ciertos aspectos, puede resultar funcional para describir algunos efectos —sobre todo aquellos vinculados a la relación entre la titularidad de la unidad y la exigibilidad del crédito. Sin embargo, tomada como explicación central, corre el riesgo de reducir indebidamente un fenómeno que el propio Código Civil y Comercial de la Nación regula de un modo más preciso y, en varios puntos, más complejo.

En este sentido, el Código Civil y Comercial de la Nación no se limita a vincular la deuda con la titularidad del dominio. Construye un régimen específico: la obligación alcanza al propietario y al poseedor, no se extingue por abandono, no se suspende por conflictos paralelos y admite modulaciones reglamentarias en supuestos determinados.

Esta combinación de reglas muestra que no se trata de una categoría clásica, sino de una obligación legal autónoma, diseñada para sostener económicamente el sistema de propiedad horizontal.

Desde esta perspectiva, insistir en encuadrar la obligación como propter rem no sólo resulta innecesario, sino que puede ser conceptualmente equívoco, porque desplaza el foco hacia una clasificación abstracta y deja en segundo plano lo verdaderamente relevante: la obligación de contribuir existe porque el régimen de propiedad horizontal la impone como condición de funcionamiento. No es una consecuencia derivada de la cosa en sentido estricto, sino una exigencia estructural del sistema jurídico que organiza la convivencia en el edificio.

Este enfoque tiene, además, una ventaja metodológica importante: Permite abordar con mayor claridad cuestiones que, de otro modo, quedan forzadas dentro de una categoría que no las explica del todo: la extensión subjetiva de la obligación, el alcance de las exenciones parciales, la relación entre propietario y ocupante, o incluso la limitación de defensas frente al reclamo del consorcio. Al abandonar la necesidad de encuadrar el fenómeno en una etiqueta única, el análisis gana en precisión y en flexibilidad.

4. Ley y reglamento: el verdadero eje del conflicto

La ley impone la obligación de contribuir a las expensas; el reglamento de propiedad horizontal es el instrumento que la organiza dentro de cada edificio. Entre esos dos planos —la previsión normativa general y la arquitectura reglamentaria particular— se despliega, en rigor, la mayor parte de la conflictividad relevante en materia de expensas. La misma lógica aparece cuando se discuten restricciones sobre el uso de bienes comunes y límites de la asamblea.

El Código Civil y Comercial establece el deber de contribuir, pero no diseña en abstracto la forma concreta en que ese deber se distribuye entre las distintas unidades funcionales. Esa tarea queda reservada al reglamento, que fija porcentuales, distingue categorías de unidades, establece eventuales exenciones y determina el modo en que ciertos gastos se vinculan con sectores específicos del edificio. Allí se encuentra, en definitiva, el verdadero mapa económico del consorcio. Cuando esa estructura reglamentaria es clara y se aplica con fidelidad, los conflictos tienden a reducirse; cuando es imprecisa, contradictoria o simplemente se aparta de su propia lógica interna, la litigiosidad aumenta de manera significativa.

La jurisprudencia ha sido consistente en este punto. Los tribunales han reiterado que la contribución a las expensas debe ajustarse al sistema previsto por el reglamento y que no corresponde alterarlo mediante criterios abstractos de equidad ni por decisiones unilaterales de la administración. En otras palabras, el reglamento constituye la pieza normativa interna del régimen y, como tal, delimita el modo en que cada unidad participa en el sostenimiento económico del edificio.

De allí se desprende una consecuencia que conviene tener presente: la distribución de expensas no es un problema de conveniencia administrativa ni de apreciación subjetiva sobre quién debería pagar más o menos. Es, ante todo, una cuestión de legalidad.

5. No usar no es lo mismo que no tener acceso

La distinción entre no usar y no tener acceso, dista de ser meramente terminológica, sino que marca un verdadero punto de quiebre en la forma en que se interpreta la obligación de contribuir a las expensas comunes. Buena parte de los conflictos cotidianos en materia de expensas se explican, precisamente, por no advertir esta diferencia y por trasladar al plano jurídico una lógica intuitiva que el sistema no reconoce.

Una cosa es no usar. Otra, muy distinta, es no tener acceso jurídicamente relevante a determinado servicio o sector del edificio. Este criterio también permite entender por qué el no uso de amenities o bienes comunes no habilita, por sí solo, a dejar de contribuir.

El art. 2049, en su último párrafo, permite que el reglamento de propiedad horizontal exima parcialmente de las contribuciones por expensas comunes a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generen esas erogaciones. La norma no se refiere a la falta de uso, sino de falta de acceso, e indica además a una exención que debe estar prevista por el reglamento. Esa precisión es decisiva.

La sentencia dictada en autos "C., M. H. y otros c/ Consorcio Araoz (...) s/ Acción Declarativa" (Expte., 45871/2019), del 8 de abril de 2021, también de la Sala I, resulta especialmente útil en este punto dado que en dicha oportunidad se discutía la situación de una unidad destinada a garage y la forma en que se liquidaban las expensas. La Cámara recordó que la nueva normativa no había alterado el principio según el cual el reglamento de propiedad horizontal constituye un convenio al que deben someterse los propietarios. Más aún, subrayó que la administración no puede modificar unilateralmente la forma de liquidar las expensas al amparo del nuevo código, y destacó que es el reglamento —no el administrador por su cuenta— el que puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio. También agregó que una modificación sustancial en la forma de contribución equivaldría, en los hechos, a una virtual reforma reglamentaria, para la cual se requiere unanimidad.

Hay mucho para extraer de ahí. Primero, que el legislador no habilitó una especie de examen casuístico libre sobre quién usa o deja de usar determinado servicio. Segundo, que la exención sólo adquiere consistencia dentro del marco reglamentario. Tercero, que el administrador no tiene competencia para recomponer por sí solo el sistema de distribución, aunque crea actuar con razonabilidad o justicia. Y cuarto, que el eje del análisis no pasa por la conducta concreta del ocupante, sino por la configuración normativa del edificio.

La diferencia no es menor porque define el criterio jurídico de imputación del gasto. El planteo basado en el "no uso" parte de una lógica individual que el régimen no toma en cuenta, por el contrario, lo relevante no es si el propietario utiliza efectivamente el servicio, sino si su unidad, conforme al reglamento, queda comprendida dentro del sistema de distribución de ese gasto. Cuando la respuesta es afirmativa, la falta de uso resulta irrelevante y solo cuando existe una exclusión reglamentaria fundada en la falta de acceso —y no en la conducta del titular— puede alterarse ese esquema. Ahí radica, en definitiva, el punto de corte.

6. El administrador no puede rehacer el sistema de contribución

Este punto merece tratamiento propio, porque suele aparecer disimulado bajo la apariencia de una simple cuestión de gestión.

En muchos consorcios la administración procede como si tuviera una suerte de facultad correctiva permanente adaptando porcentuales, distribuyendo ciertos rubros según criterios prácticos, reordenando cargas a partir de la costumbre o del consenso informal, y a veces incluso invocando el Código Civil y Comercial para apartarse de lo que el reglamento disponía históricamente. El problema es que esa práctica, más frecuente de lo que debería, choca con un límite jurídico muy severo.

La misma sentencia de la Sala I del 8 de abril de 2021 lo dijo con todas las letras: no es al administrador a quien compete establecer la forma y proporción de la contribución a los gastos comunes, sino al reglamento. La Cámara recordó además que la única vía para reformar éste es la asamblea, sin perjuicio de las impugnaciones que puedan articularse contra decisiones arbitrarias o no ajustadas a derecho.

El punto no es formalista sino que tiene un trasfondo institucional. Si se admitiera que el administrador puede, en los hechos, redefinir la forma de contribución, el reglamento perdería densidad normativa y la seguridad jurídica interna del consorcio quedaría a merced de decisiones de gestión cambiantes. La propiedad horizontal funciona, en buena medida, porque los sujetos pueden prever de antemano cómo se distribuyen los gastos comunes. Quitarle rigidez a esa estructura, sin seguir el cauce de reforma correspondiente, produce exactamente lo contrario de lo que una buena administración debería procurar. La cuestión se vincula también con los límites de la representación legal del consorcio que no equivale a modificar por gestión el régimen económico fijado por el reglamento.

Acá conviene cambiar el compás del texto y avanzar de una manera más seca: no se trata de que el administrador obre con mala fe y ni siquiera es necesario que exista arbitrariedad deliberada. A veces basta con una liquidación “práctica”, con una tradición mal consolidada, con una lectura apurada del reglamento o con la intención de simplificar. Sin embargo el resultado jurídico sigue siendo problemático, porque el sistema no se altera solamente cuando alguien quiere transgredirlo, también se altera cuando alguien lo “acomoda”.

7. El problema difícil no es detectar la exención; es redistribuir correctamente el gasto

En los consorcios con locales comerciales, cocheras, subsuelos, sectores de servicio o unidades funcionales que presentan una relación distinta con determinadas partes comunes, suele ocurrir que todos identifican el punto visible del problema y casi nadie trabaja bien el punto técnicamente decisivo.

El punto visible es la exención. El técnicamente decisivo es la redistribución.

Esto se ve con claridad cuando una unidad no debe participar en cierto rubro. El error frecuente consiste en detener el análisis allí, como si el trabajo estuviera terminado, cuando en realidad, en ese momento apenas empieza la cuestión delicada. Una vez excluida una unidad, hay que volver a construir la base distributiva del gasto dentro del universo de las que sí participan, y esa reconstrucción no puede hacerse de cualquier manera, sino que responde únicamente a criterios que se desprenden del reglamento y de la lógica interna de la categoría de gasto de que se trate.

La sentencia de la Sala I del 17 de mayo de 2021 resulta útil también por eso, aunque se la recuerde principalmente por la reafirmación de los porcentuales reglamentarios, lo que en el fondo pone sobre la mesa es que la contribución no puede tratarse como una masa indiferenciada de costos, por el contrario, hay estructura, porcentuales, unidades con tratamientos diferenciados, y por sobre todas las cosas, hay que respetar ese diseño. La proporción no es un detalle operativo; es la traducción jurídica del modo en que el consorcio decidió repartir cargas.

Herramienta práctica para redistribuir expensas

Cuando una unidad queda excluida de determinado gasto, el problema no termina en detectar la exención: hay que reconstruir correctamente la base de distribución. La calculadora de redistribución de expensas ayuda a trabajar ese criterio sobre base reglamentaria.

Usar calculadora de redistribución

8. Ordinarias y extraordinarias: una distinción real, pero que no rompe la obligación de contribuir

El Código Civil y Comercial de la Nación permite delimitar a las expensas ordinarias como aquellas destinadas a solventar la administración, conservación y reparación de las partes comunes y a atender las obligaciones legales, reglamentarias o asamblearias del administrador, mientras que las extraordinarias son aquellas erogaciones que, aun siendo expensas comunes, no tienen carácter habitual y se fijan por disposición de la asamblea.

La distinción importa, sin duda. Importa para el análisis interno entre propietario y ocupante, para evaluar la razonabilidad de ciertas erogaciones, y también para examinar la validez de la decisión asamblearia que las dispuso, pero no debería exagerarse su efecto cuando se analiza la relación del consorcio con el obligado al pago. Desde ese punto de vista, ambas integran el universo de contribuciones exigibles.

Y acá conviene hacer un alto, porque muchas veces se presenta a las expensas extraordinarias casi como si fueran una categoría excepcional y sospechosa por definición. Pues bien, no lo son. Pueden ser discutibles, sí; pueden haber sido mal aprobadas, también; pueden encubrir gastos impropios o deficiencias de administración. Todo eso es posible, pero no dejan por ello de estar comprendidas, como categoría legal, en la obligación de contribuir del art. 2048. La crítica, en todo caso, deberá dirigirse a la validez, razonabilidad o imputación concreta del gasto. No a la idea misma de que las extraordinarias son, en principio, contribuciones exigibles dentro del sistema.

9. Primero se sostiene el sistema; después se discute el conflicto

El art. 2049 tiene una función que suele ser subestimada porque a veces se lo lee sólo como una norma de restricciones defensivas. En realidad, expresa una decisión política del legislador sobre el modo en que deben tramitarse los conflictos dentro del régimen.

La norma impide que el propietario se libere del pago por abandono de la unidad, por renuncia al uso y goce o por enajenación voluntaria o forzosa; y además le veda rehusar el pago, oponer defensas fundadas en derechos que invoque contra el consorcio -salvo compensación- sin perjuicio de hacerlos valer por la vía correspondiente. El mensaje de fondo es claro: la controversia individual no puede transformarse en una herramienta de desfinanciamiento de la comunidad.

La jurisprudencia acompaña decididamente esa lógica. En el pronunciamiento del 7 de octubre de 2020, dictado en autos "Cons. Arenales (...) esq. Suipacha (...) Cap. Fed. c/ B., S. M. y otros s/ ejecución de expensas" (Expte., 33255/2014 ), la Sala I subrayó la necesidad de facilitar el cobro de expensas y recordó que la posibilidad de plantear inhabilidad de título en este tipo de procesos es muy restringida. El tribunal afirmó que el certificado de deuda por expensas es un instrumento específicamente admitido como título hábil y sostuvo que las divergencias relativas a su aprobación por el consejo de propietarios deben resolverse con la premisa de facilitar el vital cobro de las expensas. Incluso citó doctrina en ese sentido y remarcó que la falta de percepción de las expensas ocasiona graves consecuencias al normal desenvolvimiento del consorcio. Finalmente, al abordar la cuestión de los intereses, señaló que las expensas tienen “importancia vital” para la vida de cada comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal y que resulta indispensable contar con una tasa que actúe como incentivo para el cumplimiento oportuno.

La fuerza de ese razonamiento es difícil de exagerar. El tribunal no está diciendo simplemente que el acreedor consorcio merece tutela. Está diciendo algo más fuerte: que el cobro regular de expensas es condición de subsistencia del edificio como unidad funcional y administrativa. Desde esa perspectiva, se entiende mejor por qué el legislador limita defensas, por qué la jurisprudencia interpreta con criterio restrictivo la inhabilidad de título y por qué el crédito por expensas recibe un tratamiento procesal robusto.

Esa tutela procesal del crédito consorcial no elimina, sin embargo, la necesidad de evitar decisiones basadas en exceso de formalismo procesal cuando está comprometido el derecho de defensa. 

En términos prácticos, esto se traduce en una regla simple, aunque a veces incómoda: el conflicto particular debe canalizarse sin paralizar el flujo económico del consorcio. La administración podrá haber actuado mal, la asamblea haber decidido de modo arbitrario, la liquidación podrá contener errores y, si bien todo puede y debe discutirse, el sistema no tolera, como respuesta ordinaria, la suspensión unilateral del deber de contribuir.

10. La jurisprudencia no trata a las expensas como un crédito más

Vale la pena decirlo de forma frontal. Cuando se estudian en conjunto los precedentes citados, se advierte que la jurisprudencia no razona sobre las expensas como si fueran una deuda civil cualquiera.

La sentencia de octubre de 2020 (Cons. Arenales (...) esq. Suipacha (...) Cap. Fed. c/ B., S. M. y otros s/ ejecución de expensas), enfatiza el carácter vital del cobro; la de abril de 2021 (C., M. H. y otros c/ Consorcio Araoz (...) s/ Acción Declarativa), insiste en la centralidad del reglamento y en la improcedencia de que la administración modifique unilateralmente el esquema de liquidación; y la de mayo de 2021 (L., F. G. y Otros c/ Cons. Prop., Rodriguez Peña 1182 s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad), reafirma que la contribución debe ajustarse a la proporción fijada para cada unidad y reconstruye el sentido del reglamento como contrato interno del sistema. Trabajadas en conjunto, esas decisiones dejan ver una línea nítida: las expensas son tratadas como el soporte económico indispensable de una organización jurídica compleja, no como un simple débito patrimonial derivado de una prestación individualizable.

11. Cuando la expensa deja de ser un número

En propiedad horizontal, las expensas no deberían pensarse como el precio de lo que cada uno usa, ni como una simple deuda periódica discutible con las herramientas habituales del incumplimiento bilateral. Son, más bien, la manifestación económica de una estructura jurídica común y, justamente por eso el reglamento importa tanto. Por ese motivo la administración no puede apartarse de él a voluntad. En consecuencia la falta de uso no equivale a falta de contribución, las exenciones son necesariamente regladas, y por eso, también, el ordenamiento y la jurisprudencia han decidido proteger con especial intensidad el cobro, todo lo cual, además guarda íntima relación con el domicilio legal del consorcio como punto de referencia para las notificaciones. 

Desde ahí se entienden mejor los conflictos concretos: El propietario que pretende dejar de pagar porque no usa un servicio formula un argumento intuitivo, pero jurídicamente insuficiente; el administrador que “acomoda” la liquidación para hacerla más práctica puede estar introduciendo, sin facultades, una modificación sustancial del sistema de contribución; y el consorcista que decide suspender el pago hasta resolver su disputa individual no advierte que, en los hechos, está afectando el financiamiento de una organización que lo excede.

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