Expensas Comunes y Unidades Exentas: Cómo Calcular la Contribución Diferenciada sin Violaciones Legales

Cuando una Unidad No Paga Expensas: El Vacío Legal que Puede Romper el Equilibrio del Consorcio

Un conflicto que empieza con una liquidación incorrecta

“Nunca pagé expensas porque tengo cochera. El reglamento lo dice. Pero ahora me quieren cobrar $800.000”

La frase, dicha en una Asamblea de propietarios de un edificio palermitano, entre susurros y tensiones, revela un escenario cada vez más habitual (aunque no por ello menos complejo), en edificios y consorcios de todo el país. Entre contextos inflacionarios (a los que nos tiene tan malacostumbrados esta noble tierra), morosidad y gastos crecientes, cada peso cuenta. Y la tarea del administrador no queda exenta de vicisitudes. Entonces, cuando algunas unidades están exentas de pagar ciertos rubros, surge la pregunta: ¿quién cubre ese vacío?

El trasfondo legal: lo que dicen la ley y el reglamento

En propiedad horizontal, el Reglamento no es una mera formalidad, por el contrario, es el alma mater de cualquier decisión que se pretenda tomar. Tal como consagraba el antiguo Art., 1197 del Código Velezano, las partes deberán someterse a él como a la ley misma y así lo ha reafirmado la doctrina, la jurisprudencia y el legislador en el actual artículo 2049 del Código Civil y Comercial. El nuevo paradigma planteado por el Código Civil y Comercial de la Nación, admite que determinadas unidades estén exentas total o parcialmente de contribuir a las expensas, siempre que no accedan a los servicios que generan esos gastos. 

Básicamente el criterio viene a poner un coto a las constructoras (fundamentalmente), que abusando de su calidad de tal y otorgantes del reglamento de propiedad horizontal, eximían a aquellas unidades funcionales que serían reservadas para su usufructo, incrementando así el valor de enajenacion o locación. 

Ahora bien, esa exención, sin embargo, genera un nuevo problema: lo que una unidad funcional no paga, alguien más deberá cubrirlo. ¿Cómo se hace ese ajuste? ¿Quién decide el nuevo reparto? Y lo más crítico: ¿qué pasa si el administrador lo modifica sin asamblea?

Jurisprudencia que marca el límite: el caso Cano

En el antecedente "Cano y otros c/ Consorcio Araoz", resuelto por la Cámara Civil Sala I, el consorcio intentó cobrarle a una cochera que el reglamento eximía expresamente. El administrador había empezado a liquidarle expensas invocando el art. 2049 CCCN.

La sentencia fue contundente: "Las disposiciones reglamentarias que fijan el pago de las expensas conforman la ley de las partes", es decir que el reglamento no puede ser modificado por el administrador, ni siquiera para "corregir" lo que cree injusto.

Entonces, si una unidad funcional está exenta de contribuir a determinado gasto, el resto debe absorber su parte. Pero eso debe hacerse conforme a derecho, en forma transparente y proporcional.

Tres errores que pueden salir muy caros

1. "Siempre se hizo así". Existen consorcios en los que determinadas unidades nunca contribuyeron a ciertos gastos, simplemente porque se "acordó informalmente" o "era lo habitual". Sin respaldo reglamentario, esto no tiene sustento legal.

2. Decidir con mayoría simple lo que requiere unanimidad. Modificar porcentajes de contribución es alterar el reglamento. No alcanza con una votación en asamblea por mayoría simple. Si no hay unanimidad, cualquier decisión puede ser impugnada. Cabe destacar que no todas las modificaciones reglamentarias requieren de unanimidad (Al respecto, ver Comentario al Fallo Marcolongo).

3. Eximir a quién usa los servicios. Si una unidad exenta efectivamente accede al gas, ascensores, vigilancia o calefacción central, la exención reglamentaria sería pasible de revisión en función de lo dispuesto por el Art., 2049 CCCN. En alguna oportunidad posterior analizaremos los requisitos de dicha revisión, pero sí es seguro que no podrá ser por vía administrativa.

El número que nadie recalcula (pero debería)

Cuando una unidad funcional no contribuye a un determinado rubro por estar exenta, el consorcio tiene que reequilibrar. Esa parte "no pagada" debe redistribuirse entre quienes sí contribuyen. No hacerlo genera un faltante en la contabilidad; hacerlo mal, una potencial causa judicial.

¿Se está calculando bien esa redistribución? ¿Se está documentando cómo se ajustaron los porcentajes? ¿La asamblea aprobó esa nueva proporción?

Estas preguntas, que rara vez se hacen en las asambleas de propietarios, son las que determinan si la liquidación resiste una auditoría legal.

No alcanza con cerrar los números: tienen que cerrar jurídicamente

Liquidar expensas no es solo una tarea contable, es una responsabilidad jurídica. Cada cálculo puede tener consecuencias si no se respalda en:

• El reglamento.

• Las mayorías exigidas por ley.

• Una metodología técnica verificable.

En este escenario, el administrador deja de ser un mero gestor de facturas, cobros y pagos, para convertirse en garante de legalidad consorcial. Es quien debe anticipar los riesgos, advertir inconsistencias y promover decisiones que resistan el archivo... o el expediente.

Conclusión: cuando el problema no es la expensa, sino cómo se la calcula

No es nuevo que algunos gastos sean discutidos en la propiedad horizontal. De hecho sería extraño que no lo fuera. Lo nuevo es el nivel de detalle, litigiosidad y presión a los que está expuesto hoy el organo de administración.

El caso Cano lo deja bien en claro: el reglamento se respeta, la exención se cumple, y el faltante se redistribuye con respaldo legal. Sin atajos. Sin informalidades. La transparencia ha de reinar.

Cada unidad que no contribuye debe estar indiscutiblemente exenta. Cada peso que no entra, debe estar claramente reasignado así como cada asamblea que decida, debe estar legalmente convocada y debidamente registrada.

En definitiva: no se trata de recaudar. Se trata de que lo recaudado tenga sustento jurídico. De lo contrario, un solo error en la liquidación puede acarrear serios dolores de cabeza para el consorcio y mas temprano que tarde, para el administrador que se vea en la obligación de afrontar reclamos judiciales de repetición, impugnaciones de actas de asamblea, desfinanciamiento del fondo consorcial, conflictos entre propietarios, e incluso su propia responsabilidad civil. 

Herramienta práctica

Si necesitás aplicar estos criterios en una liquidación concreta, podés usar la calculadora de redistribución de expensas, pensada para trabajar sobre base reglamentaria y evitar errores en la imputación de gastos.

Usar calculadora

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