¿No usás la pileta del consorcio? Igual tenés que pagar: la indivisibilidad de las cosas comunes en propiedad horizontal

¿Se puede dejar de pagar por amenities que no se usan?

Un planteo frecuente en edificios con amenities: ¿es posible dejar de pagar expensas por servicios que no se usan? A partir de un caso real, exploramos el encuadre legal, los límites a la autonomía del consorcista y las tensiones entre propiedad individual y comunidad.

Hace unos días, en una clase que me tocó dar, un alumno me planteó una situación que es bastante repetida cuando se abordan cuestiones vinculadas a la distribución de gastos en materia de propiedad horizontal, y mas aún cuando existen amenities. Situación ésta que a continuación reseño brevemente y luego pasaré a brindar la pertinente solución.

Ese alumno había adquirido recientemente un inmueble en un edificio de propiedad horizontal con varios amenities (SUM, dos piletas, cancha de paddle, gimnasio y parrilla), y su planteo orbitaba en relación a la posibilidad de abstenerse de pagar el mantenimiento de las piletas con fundamento en que no hacía uso de ellas (y que en efecto estaba dispuesto a desistir del derecho a usarlas).

En torno al tema existen varias aristas que evaluar, pero como primer aproximación podemos decir que es posible, aunque virtualmente inalcanzable.

Previo a ello, habría que hacer especial hincapié en que esta persona había adquirido el inmueble recientemente, razón por la cual, el lógico devenir de los acontecimientos indica que el planteo no obedecía a una onerosidad excesiva del mantenimiento que importaban las piletas, sino más bien a una voluntad real de no hacer uso de ellas.

Cuando una persona adquiere un inmueble, máxime cuando se trata de uno con las características descriptas, difícilmente lo haga porque le convenía económicamente, sino que en términos generales, el móvil suele obedecer a un ánimo de lucro (el titular compró barato para vender caro), o bien porque le resultó atractiva la propuesta y pretende instalarse en dicho inmueble.

En cualquiera de los escenarios posibles, el titular conocía de antemano las prestaciones que tendría a disposición la unidad funcional que adquirió, aceptó gozar de los derechos y prestaciones propias del edificio, comprometiéndose -como contracara- al cumplimiento de las obligaciones que le son características, y que, al momento de suscribir el Boleto de Compraventa aceptó de conformidad.

Es decir que, en principio, un planteo de tales características resulta contrario a los actos propios del consultante. La Teoría de los Actos Propios -intimamente vinculada con el Principio de Buena Fe- se basa en que la conducta de una persona no puede -nunca- contrariar sus propios actos anteriores. Es decir que, si alguien ha realizado un determinado acto, o asumido una determinada posicion juridica, no puede luego actuar de manera contradictoria, y mucho menos si esa nueva postura perjudica a su contraparte o a terceros. 

En lo que a esta consulta puntual respecta, el art. 2038 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) el que dispone: “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente de la unidad funcional”.

Como puede deducirse, el régimen de propiedad horizontal es contractual y reglamentario: su adquisición se produce a través de un contrato (boleto de compraventa), y su ejercicio se encuentra sometido a un instrumento de naturaleza contractual (reglamento de propiedad horizontal). 

Resumiendo, el adquirente no podía desconocer las caracteristicas individuales de la propiedad adquirida. De hecho manifiesta su consentimiento para hacerlo en determinadas condiciones y sujeto a ciertos límites, es decir, enmarcado por ciertos derechos y obligaciones. Se colige entonces, que el adquirente, mal puede arguir luego, la voluntad de abstenerse de contribuir a la totalidad de los gastos que el reglamento determina, en la proporcion que le asigna a la Unidad Funcional especifica. 

No obstante, este tipo de controversias surgen con frecuencia y, no pocas veces, derivan en reclamos judiciales.

Un primer obstáculo práctico es la dificultad para acreditar de manera fehaciente la no utilización de los amenities. Aun en supuestos con control electrónico de accesos, como en algunos edificios con piletas o SUM, seguiría siendo problemático demostrar una falta sistemática y absoluta de uso. Pero incluso si pudiera acreditarse, el argumento no habilitaría una eximición automática de expensas.

Como ya se explicó en entradas anteriores relativas a la indivisibilidad de las cosas comunes por ejemplo, el art. 2037 del CCCN señala que el derecho real de propiedad horizontal se ejerce sobre un inmueble, sobre sus partes privativas y comunes en base a lo dispuesto por las normas del código y el reglamento. La norma cierra indicando que “las diversas partes del inmueble como así también las facultades que sobre ellas se ejercen son interdependientes, conformando un todo no escindible”.

Además, el art. 2039 refuerza que la unidad funcional comprende una parte indivisa del terreno y de las cosas y partes de uso común, mientras que el art. 2042 clasifica como “cosas y partes comunes no indispensables” a la piscina, el solárium, el gimnasio y otros servicios recreativos.

Desde el punto de vista doctrinario, Alterini sostiene que el vínculo jurídico que une al consorcista con los bienes comunes es inseparable de su calidad de propietario individual, sin que sea viable su escisión voluntaria sin previa reforma del reglamento con mayoría agravada (Alterini, Atilio A., “Propiedad Horizontal”, Abeledo Perrot, 2017).

Incluso si se invocara la autonomía de la voluntad como argumento para resignar el uso, la posición mayoritaria indica que no es viable una renuncia con efectos frente al consorcio si no media una reforma del reglamento aprobada por la asamblea con la mayoría prevista en el art. 2060 CCCN, y en los términos de la Ley 941 para la CABA.

En suma, la pretensión de pagar menos expensas por no utilizar ciertos amenities no se ajusta al régimen legal vigente. La propiedad horizontal implica una integración funcional y jurídica que impide segmentaciones arbitrarias del uso y del costo de las cosas comunes.

Este tipo de cuestiones suelen reaparecer en la práctica profesional y muchas veces encuentran resistencia desde el sentido común del propietario. No obstante, el derecho consorcial se construye sobre una lógica de comunidad (forzosa por llamarla de alguna manera), donde las mayorías prevalecen sobre las decisiones individuales.

La respuesta, entonces, es negativa: mientras no se reforme el reglamento y se sigan reconociendo esos espacios como comunes (aunque no indispensables), el pago de expensas debe mantenerse.