El mandato del Administrador a la luz del fallo "MOIN, E., M., c/GOMEZ, A., s/DAÑOS Y PERJUICIOS"

Recientemente, en oportunidad de preparar la defensa de un colega administrador, me encontré -como si no fuera materia bastamente trillada ya- explicando los alcances de su función como mandatario de la persona jurídica "consorcio". 

Resulta que al colega -cuyo nombre, por supuesto voy a evitar por cuestiones de decoro y prolijidad- pero que se encuentra al tanto de este posteo y a quién mando un enorme saludo aprovechando para agradecer la confianza en mi trabajo, le fueron negados sus honorarios (tema éste  sobre el que ya hemos dedicado algún que otro posteo), por considerarlos excesivos y por encontrarse vencido su mandato. 

Hay que tener en consideración adicionalmente, que el mandato del administrador venció en noviembre de 2022 y luego de ello -pese a haber comunicado en varias oportunidades su voluntad de cesar en la función- continuó administrando (liquidando expensas y haberes, pagando servicios y abonos, etc), durante mas de cuatro meses. Durante ese período, sus honorarios no estaban determinados, razón por la que incoamos la acción por cobro de honorarios con fundamento en la base de calculo del período vigente (aunque yo mismo no estuviera conforme con ello, fue un pedido expreso del cliente). 

Mas allá de eso, en el marco de la demanda, nos detuvimos bastante en un punto específico que procuraba explicar que el administrador, en tanto mandatario, no cesa en sus funciones inmediatamente culminado el período por el cual fue contratado. Un entendimiento de tales caracteristicas importaría un liso y llano incumplimiento a la luz de lo dispuesto por el Art., 1324, Inc., a) y 1332 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ello, por supuesto sin contar que, a todas luces configuraría un accionar de mala fe. 

También dedicamos varias páginas a explicar que el mandatario no percibió sus honorarios durante ese período, no porque estuviera haciendo mal su trabajo sino que por el contrario, en varias (y documentadas) oportunidades manifestó su necesidad de ajustarlos, pero con la excusa de su inminente salida el tratamiento de los mismos fue pospuesto una y otra vez. 

En el proceso, mientras preparábamos la demanda, mi cliente recibió una Carta Documento informándole que no se reconocían los pagos realizados a un determinado proveedor y que por lo tanto carecía de todo valor la rendición final de cuentas, por haberse efectuado los mismos durante el período posterior al vencimiento del plazo por el cual el mandato fue conferido. Así de osados son algunos colegas abogados. 

En esta tarea, recordé un fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, del año 1989 (tiene casi mi misma edad), en el que se hacía un breve pero eficaz raconto del rol que cumple el Administrador en el ejercicio de su función. 

En este sentido, la Cámara sostuvo que "El Administrador de un inmueble en propiedad horizontal es mandatario, y las relaciones juridicas que derivan de tal caracter y de su actuacion frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuanto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas especificas. Así, de lo dispuesto por el Art., 1969 del Código Civil se deriva que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce la cesación 'ipso facto' de la representacion conferida, máxime si se tiene en cuenta que en materia de propiedad horizontal el administrador es un organo esencial del que no puede prescindirse (Art., 11 de la Ley 13.512)". 

De este pequeño sumario correspondiente a los autos caratulados "Moin, Eduardo Marcos c/ Gomez, Amalia s/ Daños y Perjuicios" se derivan todas las respuestas a tamañas incoherencias planteadas por la contraparte, las que, se enumeran y explican suscintamente a continuación (profundizar demasiado en ellas sería insultante para la inteligencia del lector): 

1. El mandato otorgado al administrador no concluye con el vencimiento del plazo por el cual fue conferido. Recordemos que el mandatario tiene la obligacion de poner en los asuntos de su mandante el cuidado que pondría en los asuntos propios. Mal podría sostenerse que el mandatario no pagó a sus proveedores sin afectar la integridad de su funcion o sus asuntos/negocios en todo caso. 

2. El hecho de no haber percibido sus honorarios durante un determinado período de tiempo, figura mas una actitud ética que una cuestión económica, máxime teniendo en consideración que en la cuenta bancaria del consorcio sobraba dinero para abonar los períodos pendientes, haberes y proveedores sin inconveniente alguno. 

3. El planteo del consorcio en cuanto a pretender que el administrador cese en sus funciones inmediatamente despues de haberse cumplido el plazo del mandato, importaría conducirlo a las puertas de un incumplimiento a las disposiciones del Art., 1332. Ello, amén de impedirle cumplir con su obligación de rendir cuentas documentadas y contrariando, a todas luces lo dispuesto en relacion a la puesta a disposición y entrega de la documentación consorcial [Art., 2067, Inc., j) CCCN y Art., 9, Inc., k) de la Ley 941 CABA].