Destino de la Unidad Funcional y su modificación a la luz del fallo "MARCOLONGO c/ CALVO"

Habitualmente, en los Reglamentos de Propiedad Horizontal nos encontramos con una cláusula que determina el destino de las Unidades Funcionales del consorcio, amén de lo dispuesto por el Art., 2057 CCCN, desde ya. 

Esta clausula del reglamento puede ser modificada -desde ya, con el voto unánime de las Unidades Funcionales- o bien, con una mayoría absoluta -en los términos del Art., 2060 CCCN-, o por lo menos con una mayoría integrada por los propietarios de todas aquellas unidades que se verían afectadas por el cambio propuesto. 

En este sentido, es interesante mencionar que, el adquirente de una Unidad Funcional de Propiedad Horizontal, no incorpora a su patrimonio solo el bien físico sino que tambien lo hace con relacion a todos aquellos derechos y obligaciones que le atañen y, el destino de la Unidad Funcional adquirida lo es también. En efecto, el quién se incorpora a un consorcio, ostenta el derecho al mantenimiento del derecho a destinar el inmueble adquirido a aquello que fuera oportunamente estipulado reglamentariamente, pero también, al respeto -por parte de los restantes porpietarios- de su propio derecho (y viceversa). 

Es decir que, quien adquiere un departamento en un edificio de viviendas exclusivamente, o quien compra una unidad apta para el uso profesional, adquiere también el derecho a que ese estado jurídico de cosas se mantenga en el tiempo y no pueda ser modificado por otros en contra de su voluntad. Por lo tanto una mayoría de propietarios no podría resolver válidamente la modificación del destino de las unidades si no se contara con el voto afirmativo de los titulares dominiales de las unidades afectadas. Caso contrario se estaría decidiendo a contrario sensu de lo dispuesto por el Art., 2039 CCCN en tanto definitorio y limitativo del concepto de "Unidad Funcional". Mas aún se estaría contraviniendo el derecho de propiedad establecido en los Arts., 14 y 17 de la Constitución Nacional. 

A idéntica solución se arriba si la decisión propuesta es la inversa: la ampliación de los destinos que se le pueden otorgar a la o las Unidades Funcionales. En ocasiones, cuando se propicia esta clase de iniciativas reformistas, sus promotores sostienen que la decisión propuesta no restringiría el derecho de ningún propietario. Lejos de limitar el uso y goce de las restantes unidades funcionales, se ampliarían posibilidades de ejercicio para las beneficiadas, y más aún, en oportunidades -con un pésimo asesoramiento jurídico- se sostiene que tampoco se estaría creando ninguna clase de obligaciones para los consorcistas que utilizan sus departamentos como vivienda.

La argumentación es equivocada. En efecto, la norma reglamentaria establece que el destino de las unidades tiene dos aspectos a tener en cuenta. Por un lado, el derecho que detenta cada propietario en relación con su unidad funcional, que se reduce básicamente a lo que cada propietario puede hacer con o en ella (si el reglamento establece que las unidades pueden ser destinadas a uso profesional, ninguna mayoría podría modificar ese derecho a menos que contaren con la renuncia expresa del titular dominial afectada dado que existe una imposibilidad de parte de los restantes propietarios de impedirle o limitarle el ejercicio de ese derecho reglamentariamente concedido). El otro aspecto concerniente al destino de las unidades es el referido al derecho de los restantes propietarios con respecto al mantenimiento del statu quo, o mas bien a que se respete a rajatabla el reglamento (en el caso concreto, traándose de una limitación o prohibición relacionada con el uso y goce de una unidad funcional, existe en cabeza de las restantes el derecho de exigir que ella no sea transgredida, y ninguna mayoría poidria alterar o restringir ese derecho a impedir que algun otro utilice o destine su unidad para un fin diferente del estatutariamente acordado, a menos que contase con su propio voto afirmativo).

En tal sentido, se ha pronunciado la Sala L de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos "MARCOLONGO, A., c/ CALVO, M., s/ INTERDICTO" sosteniendo que "Cuando un copropietario ingresa en el régimen de propiedad horizontal, adquiere un derecho al statu quo, de la construcción total, que solo puede ser alterada con su consentimiento" [CNCiv., Sala L, 19/12/1980, La Ley, 1998-C-753].

En igual orden de ideas, se ha sostenido que "Las disposiciones reglamentarias que fijan el uso de las unidades y prohíben, participan del carácter de normas estatutarias de las que afectan la extensión y la existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios sobre las partes privativas y comunes" [CNEsp. Civ. y Com. Sala IV, 19/11/1980, El derecho, 92-641].

En este entendimiento, aun frente a lo normado por el articulo 2061, la modificación de la clausula reglamentaria para autorizar actividades profesionales en las unidades destinadas a vivienda, no puede ser decidida sino mediante la resolución votada afirmativamente por la unanimidad de los integrantes del consorcio, reunidos en asamblea convocada al efecto, puesto que la afectación les alcanzaría a todos ellos. La explicación, a la luz de lo expuesto anteriormente, deviene bastante sencilla y radica en el hecho de que los propietarios tienen el derecho de utilizar la unidad funcional que les pertenece, dentro de los límites que impone el titulo o el reglamento, y al mismo tiempo, a que los restantes hagan lo propio. 

Si se obtuviese la resolución unánime, seria preciso que el acta de asamblea sea elevada a escritura publica y que, tras ello, se proceda a la inscripción de la modificación del reglamento de propiedad horizontal en el registro de la propiedad inmueble. Dicha inscripción solo podrá ser materializada en tanto y en cuanto en la referida escritura conste que se ha cumplido con el requisito de unanimidad. En efecto, el decreto 2080/80 reglamentario de la ley registral, dispone que no se tomara razón de documentos que modifiquen el reglamento de copropiedad en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes del consorcio.

En resumidas cuentas, la modificación del destino de las unidades funcionales requiere de una interpretación dinámica que permita determinar si el derecho que se pretende modificar es el de los titulares dominiales promotores de la medida o de los restantes propietarios que verían restringido el suyo en beneficio de los demás. En base a esa regla, podrán establecerse criterios que permitan estipular la forma en que habrán de computarse las mayorías: Si se pretende restringir el derecho de determinadas Unidades Funcionales, será necesaria la mayoría absoluta (Conf., Art., 2060 CCCN) y si lo que se busca es ampliarlo, entonces será necesario el voto positivo de todas aquellas Unidades Funcionales que verían menguado su derecho al mantenimiento del statu quo.