Administrador de consorcio sin documentación fue condenado a devolver fondos: claves de un fallo sobre rendición de cuentas.

Comentario al fallo: “Consorcio de Propietarios Av. Álvarez Thomas 1843/47 c/ V. & Asocs., SRL s/ rendición de cuentas” – CNCiv., Sala M, 25/02/2013.

Rendición de cuentas del administrador removido. Valor probatorio de la pericia contable. Documentación respaldatoria. Carga probatoria.

En Buenos Aires, a los 25 días del mes de febrero del año dos mil trece, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Mabel De los Santos, Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos “Consorcio de Propietarios Av. Álvarez Thomas (...) c/V., & Asocs., SRL s/rendición de cuentas”, expediente n° 73.701/98 del Juzgado Civil N°42, Recurso N°605.972, la Dra. D., de V., dijo:

I- La Dra. Paola María Guisado, en su sentencia de fs. 913/920, hizo lugar a la demanda por rendición de cuentas interpuesta por el consorcio de propietarios Av. Álvarez Thomas (…) contra su ex administradora V., & Asocs. SRL.

La demanda fue presentada luego de que la parte actora determinara la no aprobación de la gestión (y posterior remoción de sus funciones) de la demandada, que se extendió desde el 31 de Julio de 1995 hasta el 31 de mayo de 1998.

Por medio de su nueva administradora, el consorcio se presentó a fs., 82/92 solicitando se condenara a la parte demandada a rendir cuentas con expresa imposición de costas.

La demandada contestó a fs. 183/194 y amplió su presentación a fs. 220. Negó pormenorizadamente los dichos de la actora, dio su versión de los hechos, y presentó una rendición de cuentas que reflejaba la generación de un pasivo contra el consorcio, del cual la Administración era acreedora (fs. 114 y 179). Solicitó a la sentenciante de grado la aprobación de la cuenta realizada, lo que fue rechazado (fs. 272/73). La parte actora contestó el traslado de rendición de cuentas impugnando la misma y efectuando su propia liquidación, que a su vez fue contestada por la contraparte (fs. 287/294 y 298/302).

Teniendo en consideración el informe del perito contador designado, la señora Juez a quo aprobó las cuentas presentadas por la parte actora y condenó a la ex administración demandada a cubrir el saldo resultante a favor del consorcio, que debería determinarse en la etapa de ejecución de sentencia. Fijó una tasa de interés activa desde la fecha de notificación de la demanda hasta el efectivo pago de la condena (fs. 920 vta.).

La parte demandada apeló el fallo a fs. 922 y presentó agravios a fs. 936/942, que merecieron contestación de la actora a fs. 944/946.

La ex administración se quejó, en primer lugar, de que la sentencia estaba fundada en afirmaciones dogmáticas, carecía de adecuada fundamentación en derecho y de que la ponderación de la prueba había sido parcial.

Manifestó que ante la falta del Libro de Administración -que aclaró no haber poseído nunca- resultaba arbitraria la falta de ponderación de la prueba testimonial y otras de reconocimiento.

También se agravió por entender que no le correspondía presentar un balance respaldatorio ya que la litis estaba trabada tan solo por rendición de cuentas, y no por ambas cosas.

Finalmente, agregó que en asambleas previas a su renuncia (remoción, fs.204) se habían aprobado rendiciones de cuentas, lo que tornaba improcedente un peritaje contable de los registros anteriores a esa fecha.

II- De la pericia contable de fs. 615/628 presentada por el Contador E. J. P., surge que la ex administración del consorcio intercaló distintos criterios contables al momento de practicar sus liquidaciones mensuales. En algunos casos incluyó gastos que se habían efectuado y aún no se habían pagado, mientras que en otros solo incluyó gastos luego de efectuados los pagos.

Para realizar un análisis lo más claro posible, el experto realizó el estudio de la rendición de cuentas total a partir de las liquidaciones de cada mes (agosto de 1995 / mayo de 1998).

Presentó cuatro anexos en su informe; el primero, referido a los gastos incluidos en las liquidaciones mensuales; el segundo, a los gastos no incluidos en dichas liquidaciones; el tercero, lo cobrado por expensas; y el cuarto gastos particulares de cada unidad funcional.

En el primero y segundo, procedió a descontar de cada una de las liquidaciones los conceptos que a su entender eran observables por cuestiones técnicas, como por ejemplo: gastos efectuados anotados como “a rendir” que luego no fueron respaldados con documentos definitivos; falta de coincidencia entre importes liquidados y sus comprobantes; falta de comprobante; repetición de liquidación por un mismo concepto con importes distintos; documentos que no se ajustaban a la Resolución General de la AFIP N°3419 o a la Ley 20744 (LCT); o carecer de justificación lógica, entre otras (fs. 615/620, 627).

Con este criterio, del anexo I resultó que el importe de $94.808,17 liquidado en concepto de gastos por V., SRL, $24.003,14 no se encontraban respaldados aceptablemente, lo que en definitiva arrojó un total de gastos no cuestionados de $70.805,03 (anexo I de la pericia contable).

Seguidamente, en base a los listados de cobro de expensas del anexo III, que el propio demandado aportó, el perito P., indicó que la recaudación ascendía a $82.153,80 (anexo III de la pericia contable).

Así pues, la suma percibida por expensas menos el gasto liquidado aceptado por el perito, arrojó una diferencia a favor del consorcio de $11.348,77 ($82.153,80 - $70.805,03).

Considerando lo anterior, no puedo dejar de señalar el hecho de que los datos indicados por el actor, como buena parte de la información, están fundados en datos indiciarios y en muchos casos carentes de documentación respaldatoria. Es por ello que aceptaré las sumas indicadas por el perito, dados sus conocimientos profesionales y la objetividad derivada de su conducta de auxiliar de justicia.

Vale recordar aquí que las conclusiones de los expertos, fundadas en los elementos de juicio que ponderaron y en los principios científicos inherentes a su profesión, gozan de eficacia probatoria en los términos del Art., 477 del ritual, no pudiendo prevalecer la opinión del litigante, ya que carece de los conocimientos necesarios para refutar los que, en cumplimiento de una tarea encomendada, debe expresar un auxiliar de la justicia que es nombrado perito, quien cuenta en la casi totalidad de los casos con un saber que deriva de los estudios superiores que ha cursado y de su experiencia. Es que para neutralizar las conclusiones del experto deben arrimarse elementos probatorios que desvirtúen su dictamen, máxime cuando éste es razonable y coherente. La sana crítica (art.386 del Código Procesal) aconseja la aceptación de las conclusiones del informe ante la inexistencia de otras circunstancias o elementos probatorios que las desvirtúen (Conf., esta Sala, Exptes. Nº188.149/96, 234.915/98, N°236.788/98, entre otros).

Siguiendo con el análisis, los gastos del anexo II -los no incluidos en las liquidaciones mensuales-, que ascendían a $15.359, 90 fueron reducidos por el perito a $12.310,31, por los mismos motivos mencionados anteriormente.

Finalmente, el anexo IV que reflejaba los gastos individuales, no tuvo mayores observaciones por parte del perito, ya que en definitiva, por su naturaleza, no eran computables como gastos a cargo del consorcio.

Tanto la actora como la demanda cuestionaron el informe, lo cual fue contestado con solvencia por el perito. (fs. 630/633, 635/643 y 653/660 respectivamente).

A las observaciones de ambas partes respecto de algunas omisiones en su análisis, el contador P., reiteró -ya lo había mencionado en su informe- que aquéllas correspondían a la imposibilidad de comprobación de varios registros por ausencia o inexistencia de los documentos correspondientes para hacerlo. Las dificultades para reunir información confiable, explicó, tuvieron que ver con la carencia de documentación, falta de debida discriminación de liquidaciones por unidad funcional, de copias de recibos de pago y de otros elementos justificativos. Solo pudo determinar las cobranzas que presuntamente surgían del llamado “Listado de Actualización Deuda”.

Si bien el demandado manifestó que él había prestado el dinero, el experto mencionó que era imposible determinar quién había cubierto el saldo negativo del consorcio en su momento, ya que no se había aportado material contable verificable.

Confeccionó dos cuadros comparando su balance de gastos y su listado de cobro de expensas -confeccionados a partir de la documentación aportada por la parte demandada-, con los realizados por la parte actora (fs. 656/658).

También, ante la solicitud de aclaración por parte de la demandada respecto de la verificación de las fechas en que cada unidad había pagado sus expensas, el perito contestó que aquéllo era indeterminable debido a que el propio solicitante no había suministrado elementos registrales ni documentales a tal fin, destacando que era la administración quien debía demostrar las cobranzas y los pagos en forma ordenada, cosa que evidentemente no hizo.

Finalmente, manifestó que el saldo favorable al consorcio o a la administración se determinaría cuando el sentenciante estableciera cuales rubros eran aceptables para confeccionar el balance definitivo.

Lo anterior encaja desde el punto de vista procesal con la carga de la prueba. El claro precepto del art. 377 del C. Procesal, que en definitiva constituye un imperativo del propio interés del litigante, coloca a cada parte en la necesidad de probar la existencia de cada hecho controvertido y que es el presupuesto de la norma que invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción y es desde este ángulo, que corresponde analizar los elementos de juicio incorporados a la causa. Quien no prueba los hechos pertinentes pierde el pleito si de ello depende la suerte de la litis”.- (conf. José V. Acosta; “Visión Jurisprudencial de la prueba civil”, T° I, Editorial Rubinzal-Culzoni; pág. 129).

Su razón de ser, es la de evitar que por causa de hechos dudosos, el juez se abstenga de juzgar la cuestión de derecho que rige la causa. Es por eso que frente a los hechos inciertos, dudosos, o simplemente no probados por las partes, resultan necesarias ciertas reglas que permitan al sentenciante llegar a una certeza oficial. Estas reglas no tratan de fijar quien debe llevar la prueba, sino quien asume el riesgo de que falten, lo que se traduce en una decisión adversa. (Devis Echandia, “Teoría General de la prueba judicial”, 1988, T.I, pág. 484).

La carga de la prueba es impuesta por la ley al litigante, a fin de que sus afirmaciones sean verificadas y produzcan convicción en el juez sobre la razón que le asiste y constituye un imperativo de su propio interés; es una circunstancia de riesgo, referida a que quien no prueba los hechos pertinentes pierde el pleito si de ello depende la suerte de la litis.- (conf. Acosta José V.; “Visión Jurisprudencial de la prueba civil”., T° I, editorial Rubinzal-Culzoni; pág. 129). Tal el caso de autos, donde la pretensión del demandado apelante no puede ser admitida.

Con esa lógica, no se comprende la posición de la apelante cuando en su expresión de agravios se quejó manifestando que la litis estaba trabada tan solo por rendición de cuentas, pero no por rendición de cuentas junto a un balance respaldatorio o, cuando expresó que un peritaje contable de los registros anteriores a la fecha de la última rendición admitida en una asamblea, resultaba improcedente.

Y es que, sin perjuicio de que no se han aportado elementos que permitan verificar esto último, la rendición de cuentas no sólo debe servir a la parte que la exige, sino que debe servir al juez para resolver con justicia el caso. Por ello, la exigencia legal de que se acompañe la documentación correspondiente a cada partida o a cada rubro, tiende a que la parte interesada pueda tener a mano todos los elementos de juicio necesarios para formular fundadamente las impugnaciones que crea incumbirle. Esta exigencia no sólo surge de los arts. 70, 72 y 73 del Código de Comercio sino también de los arts. 1907, 1909, 1911, 1917 y concs. del Código Civil (CNCiv., Sala F, “Cons. Prop. Galería Tribunales c/Guindani de Pla, Nora”, del 12/03/1986, cita La Ley Online AR/JUR/834/1986).

Por otra parte, no exhibió el Libro de Administración ni el de Sueldos y Jornales del consorcio, ambos obligatorios, excusándose en que al inicio de su gestión no le fueron entregados, lo que se convierte en una alegación de la propia torpeza, ya que de haber sido así las cosas, estaba a su cargo la confección de dichos documentos.

Tampoco exhibió sus propios libros contables, solicitados a fin de verificar si la administración, tal como lo había alegado en la contestación de demanda, había prestado dinero al consorcio. Estos documentos fueron requeridos por la señora Juez a quo a pedido del perito contador en fecha 11 de febrero de 2002 (fs. 594).

Cuando el experto se constituyó en el domicilio indicado para realizar su cometido, el demando le presentó un certificado de denuncia del extravío de los libros, de fecha 5 de septiembre de 2002, en donde constaba que aquellos se habían perdido justamente en el mes de febrero de ese año (fs. 653).

A mayor abundamiento, respecto de la queja por la ponderación de la prueba testimonial, es mi parecer que en un caso como el de marras, las declaraciones carecen de la relevancia necesaria para justificar el gran vacío de prueba documental conducente, ya que en realidad el respaldo contable es el determinante en materia de rendición de cuentas.

Así pues, teniendo en cuenta lo anterior, los elementos aportados que tengo a la vista y sobre todo, ante la falta de otros como el Libro de Administración, anticipo que es mi convicción que las quejas de V., SRL, concernientes a afirmaciones dogmáticas, carencia de adecuada fundamentación, ponderación parcial de la prueba y el resto de sus argumentos, resultan insostenibles.

Ello me convence, en definitiva, de que la suma a considerar en la etapa de ejecución deberá ser la señalada por el perito contador P., en su informe y contestación de aclaraciones. Según lo establecido y como dije, dejo aclarado que se analizan los anexos I y III, toda vez que tanto el II como el IV no pueden admitirse por no figurar los ítems que los conforman en las liquidaciones mensuales que le remitiera el demandado a los copropietarios oportunamente.

Es por ello que propondré, se rechacen las quejas planteadas por la Administración demandada y se confirme la sentencia en los términos señalados precedentemente, fijando en $11.384,77 el saldo a favor del consorcio, con más los intereses correspondientes.

III- Las costas se imponen al demandado por resultar sustancialmente vencido (art. 68 del Código Procesal).

Los Dres. Fernando Posse Saguier y Mabel De los Santos adhieren por análogas consideraciones al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe. Fdo: Elisa M. Diaz de Vivar, Fernando Posse Saguier y Mabel De los Santos. Ante mi, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.

MARIA LAURA VIANI

Buenos Aires, febrero de 2013.

Y Visto: 

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) confirmar la sentencia de primera instancia en los términos señalados en el considerando II in fine. 2) Imponer las costas a los demandados vencidos (conforme art. 68 Código Procesal). 3) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia, para una vez que se encuentren determinados los correspondientes a la instancia anterior (art. 14 del Arancel).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.-

ELISA M. DIAZ de VIVAR

FERNANDO POSSE SAGUIER MABEL DE LOS SANTOS

MARIA LAURA VIANI

En oportunidad de pronunciarse sobre el fallo en comentario, la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, confirmó la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda por rendición de cuentas iniciada por un consorcio de propietarios contra su ex administradora. El vínculo entre ambas personas (jurídica y humana), se extendió entre los meses de julio de 1995 y mayo de 1998, oportunidad en la que cesa como consecuencia de una desición asamblearia.

Ante la falta de una rendición de cuentas satisfactoria, la nueva administración en su caracter de representante legal de la persona juridica promovió la pertinente demanda para que su antecesora  cumpliera con el deber de rendir cuentas dispuesto por el Inc., e) del Art., 2067 CCCN. La ex administradora presentó su versión de los hechos e intentó justificar la existencia de un crédito en su favor, alegando incluso una suerte de mutuo de fondos propios cuyo sujeto pasivo sería el consorcio antes administrado. Sin perjuicio de ello, a criterio de la judicatura, no logró aportar documentación suficiente para respaldar dichas aseveraciones.

La sentencia de primera instancia –fundada en el dictamen del perito contador oficial– rechazó los argumentos de la demandada y estableció un saldo a favor del consorcio de $11.348,77 con más los intereses a calcular aplicando la tasa activa desde la notificación de la demanda. La Sala M, en su intervención confirmó el fallo en todos sus términos, imponiendo las costas a la vencida.

Huelga mencionar que, en ambas instancias el thema decidendum fue la suficiencia de la rendicion de cuentas efectuada por la administracion saliente y la aptitud respaldatoria de la documentacion acompañada por las partes, todo lo cual además fue sopesado con las opiniones vertidas por el Perito Contador designado en el marco de la causa.

Gran parte de la tarea judicial se basó en determinar si –pese a la ausencia del Libro de Administración, documentos respaldatorios y registros contables– podía considerarse cumplido el deber de rendir cuentas, y si el dictamen pericial era suficiente para establecer un saldo en favor del consorcio.

La Sala sostuvo que el deber de rendir cuentas exige no sólo el detalle de ingresos y egresos, sino también la acreditación documental de cada rubro, conforme lo exige la doctrina clásica y la normativa de fondo (art. 70, 72 y 73 del Cód. de Comercio –vigentes al momento de los hechos– y arts. 1909, 1911 y 1917 del Código Civil velezano).

Por su parte, la pericia contable resultó concluyente en tanto y en cuanto detectó, entre otras cuestiones, criterios contables inestables y gastos no documentados por más de $24.000. El saldo a favor del consorcio fue fijado conforme a esos parámetros.

La ex administradora no aportó los libros obligatorios (Libro de Administración y de Sueldos y Jornales) ni su propia contabilidad, lo que no pudo excusarse en el extravío posterior, constituyendo una omisión imputable.

Mención aparte merece el hecho de que -segun el criterio de la Cámara- la prueba testimonial, a la que pretendía acudir la demandada, no podía suplir la falta de prueba documental en un proceso técnico como el de rendición de cuentas, donde prima el respaldo objetivo.

En ese marco, la Cámara concluyó que no existían razones para apartarse de lo informado por el perito, cuya opinión cumplía con los requisitos de seriedad, coherencia y fundamentación requeridos por los arts. 386 y 477 del CPCCN.

El fallo bajo comentario se inscribe en una línea jurisprudencial consolidada que exige al administrador del consorcio –en tanto figura asimilable al mandatario por disposición legal (art. 2065 CCCN)– cumplir cabalmente con su obligación de rendir cuentas documentadas al concluir su gestión. Tal como señala Lorenzetti, “la rendición de cuentas no es un simple informe, sino una obligación técnica y formal de quien administra bienes ajenos, que debe permitir el control objetivo del gestionamiento” (Lorenzetti, Ricardo Luis, Código Civil y Comercial Comentado, t. VIII, Rubinzal-Culzoni, 2015, p. 545).

En este sentido, la omisión de libros y comprobantes fue correctamente valorada por el tribunal como una falencia insalvable, máxime cuando la parte que tenía la carga de acreditar sus afirmaciones fue la misma que incumplió con los deberes legales y contractuales. Como lo recuerda el fallo, el art. 377 del CPCCN impone a cada parte la prueba de los hechos que invoca, bajo pena de perder el proceso.

Coincide esta doctrina con lo decidido en “Cons. Prop. Maipú 1253 c/ L. R. A.” (CNCiv., Sala I, 17/10/2011), donde se señaló que “la administración debe rendir cuentas completas, ordenadas y con respaldo documental, pues sólo así es posible verificar la legitimidad de su accionar”. También en “Cons. Prop. Galería Tribunales c/ G. de P., Nora” (CNCiv., Sala F, 12/03/1986, LL AR/JUR/834/1986), donde se enfatizó que “la rendición debe acompañarse con todos los comprobantes que permitan al juez y a los consorcistas formarse un juicio fundado”.

En contraste, una minoritaria corriente doctrinaria ha sostenido que en ciertos supuestos la informalidad administrativa no invalida per se la rendición de cuentas si se demuestra la inexistencia de daño, pero esta postura resulta inaplicable a casos como el presente, en los que la administración pretende un crédito a su favor sin elementos verificables.

Debe valorarse positivamente que la sentencia imponga una tasa de interés activa sobre el saldo a reintegrar, criterio acorde al principio de reparación plena y a lo dispuesto en el art. 768 inc. c) del CCCN, al establecer que el deudor responde con intereses compensatorios cuando retiene indebidamente fondos ajenos.

El fallo reafirma una tendencia doctrinaria clave para el profesional de la Administración de Consorcios: la rendición de cuentas no es un mero trámite, sino una expresión de transparencia y legalidad en la administración consorcial. La falta de documentación, lejos de ser una formalidad inocua, priva al consorcio del control que por ley le corresponde, y compromete la responsabilidad de quien incumple. La sentencia merece valoración positiva en cuanto sostiene una solución jurídica coherente con el régimen de propiedad horizontal, reforzando el rol institucional del administrador como garante de la confianza y la buena fe en la gestión comunal.