¿Quién Representa al Consorcio? Personería Jurídica y Legitimación del Administrador Bajo la Lupa Judicial

La evolución jurisprudencial y doctrinaria del régimen de propiedad horizontal en Argentina ha transitado un camino complejo desde la concepción velezana reticente a su incorporacion normativa, pasando por la Ley 13.512 (1948), hasta su actual regulación en el Código Civil y Comercial de la Nación (2015). Uno de los pilares jurídicos fundamentales del régimen es el reconocimiento de la personalidad jurídica diferenciada del consorcio de propietarios, cuestión que fue objeto de debate durante décadas y que hoy se presenta como punto nodal para resolver aspectos clave de la práctica cotidiana.

La importancia de esta cuestión excede lo estrictamente procesal: se encuentra en juego la capacidad de gestión, representación, contratación, responsabilidad de la persona jurídica y los alcances con relación a los propietarios, y en última instancia, la gobernabilidad edilicia, todo lo cual resulta significativo a la hora de resolver disputas entre vecinos, con terceros y en relación con el Estado.

En este marco, los fallos "Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 1611/13 c. Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 1615/17" (CNCiv., Sala C) y "Consorcio de Propietarios Edificios Vicente López c/ Aslan y Ezcurra S.A." (CNCiv., Sala B), nos permiten examinar los alcances concretos de la autonomía consorcial y su legitimación para actuar judicialmente en defensa de intereses comunes.

El fallo "Rivadavia c/ Rivadavia" tiene como fundamento una acción interpuesta por un consorcio de propietarios contra el consorcio vecino, con motivo de daños materiales que habrían sido ocasionados en el muro medianero durante trabajos de remodelación. El thema decidendum fue determinar si el consorcio podía accionar judicialmente como sujeto de derecho en defensa de un bien común sin demandar individualmente a los propietarios, teniendo en consideracion las innumerables consecuencias que ello podria ocasionar a nivel procesal, a cuyos efectos baste mencionar simplemente el traslado de demanda de todos los consorcistas demandantes a todos los consorcistas demandados.

La parte demandada cuestionó la legitimación activa del consorcio actor, alegando que los copropietarios eran los únicos legitimados para iniciar la demanda y la Cámara rechazó este argumento, reconociendo que el consorcio, en tanto persona jurídica, tenía plena legitimación procesal para litigar en defensa de los bienes comunes que, dicho sea de paso, no son ni mas ni menos que el objeto de la persona juridica consorcial.

En el fallo "Edificios Vicente López c/ Aslan y Ezcurra", el consorcio demandó a la empresa constructora por vicios de construcción. El punto central fue determinar si el consorcio tenía legitimación activa para reclamar por defectos estructurales, sin que resultaran litisconsortes necesarios los copropietarios individuales.

La Sala B confirmó que la demanda estaba correctamente dirigida, subrayando que los intereses en juego eran del consorcio como tal y no de los propietarios a título individual, lo cual evitaba una innecesaria atomización del proceso.

Ambos fallos tienen como eje común la naturaleza jurídica del consorcio y sus efectos prácticos en sede judicial. Entonces ¿puede considerarse al consorcio una persona jurídica plenamente legitimada para actuar y obligarse por sí mismo?

El art. 2044 del Código Civil y Comercial establece sin ambigüedades que el consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica al sostener que "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona juridica consorcio. (...) La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacion del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura publica o por resolucion judicial, inscripta en el registro inmobiliario".

Este reconocimiento normativo vino a zanjar una discusión doctrinaria que durante años generó fallos contradictorios, sobre todo en lo que respecta a la posibilidad del consorcio de accionar judicialmente sin necesidad de que intervengan todos los copropietarios.

El artículo 148 inc., e) del Código Civil y Comercial, incluye a los consorcios en el elenco de personas jurídicas privadas, y el juego de los artículos 141 y 150 confirma que gozan de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, de modo funcional a sus fines. Es decir, limitado al cumplimiento de su objeto -que dicho sea de paso, en funcion de lo dispuesto por el art., 156 CCCN debe ser preciso y determinado- y por los fines de su creación. En este sentido, la normativa consolidó la autonomía del consorcio como sujeto con vida jurídica propia, diferente de los intereses individuales de los propietarios, aunque aún, sin perjuicio de la tendencia jurisprudencial, ocasionalmente nos encontramos con fallos contradictorios.

La interpretación armónica de estos artículos permite sostener que el consorcio es un sujeto colectivo pero autónomo, que actúa a través de órganos como la asamblea y el administrador, y que responde por las obligaciones que asume dentro del marco de sus funciones.

La Sala B en "Edificios Vicente López", en linea con esta visión moderna y funcional del consorcio,  afirmó que la persona jurídica consorcial está legitimada para reclamar judicialmente por defectos constructivos que afectan a los bienes comunes, sin que sea necesaria la participación de cada copropietario.

Otros fallos recientes, como "Consorcio de Propietarios Calle Lavalle 4321 c. Inmobiliaria Roca S.A." (Sala F, 2023), siguen esta línea y refuerzan la tesis de que el consorcio puede y debe asumir un rol protagónico en la defensa judicial de su patrimonio.

Además, la jurisprudencia ha extendido este criterio a cuestiones impositivas, laborales y contractuales. Por ejemplo, en "Consorcio de Propietarios Reconquista 1180 c. AFIP" (Sala II, CNContAdmFed, 2022), se reconoció la legitimación del consorcio para impugnar una liquidación tributaria sin que fuera necesaria la intervención de todos los propietarios.

No obstante, algunos tribunales han sostenido una interpretación restrictiva, tal es el caso de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en el precedente "Consorcio de Propietarios Paraguay 2147 c. Consorcio de Propietarios Paraguay 2151" (Sala H, 2015), en cuyo caso se exigió que cada copropietario afectado integrara el proceso como parte para legitimar el reclamo.

Este enfoque, si bien minoritario, parte de una lectura formalista de la legitimación procesal y desconoce la función social y económica del consorcio como estructura organizativa. Desde una perspectiva crítica, se ha sostenido que estas posturas resultan anacrónicas y contrarias al principio de economía procesal. Además, implican un desconocimiento de la realidad edilicia actual, en la que los consorcios deben actuar con agilidad para evitar perjuicios mayores. 

El reconocimiento pleno de la autonomía del consorcio tiene consecuencias prácticas directas: 

1) El administrador, como representante legal (art. 2065 CCyC), puede promover acciones judiciales sin autorización de los propietarios, siempre que el asunto afecte al interés común; 

2) Se reduce la carga procesal al evitar litisconsorcios pasivos y activos innecesarios; 

3) Se consolida un criterio de unidad institucional que evita el fraccionamiento de decisiones en perjuicio del interés consorcial.

Esta autonomía también se proyecta en otras esferas, como en la responsabilidad extracontractual, en cuyo caso el consorcio puede ser demandado por daños provenientes de cosas comunes (ej.: caídas por falta de mantenimiento en pasillos, filtraciones por terrazas, etc.); en el supuesto de contratación de obras y servicios, para cuyo caso la legitimación del consorcio evita la fragmentación del sujeto contractual; y en procedimientos administrativos o mediaciones prejudiciales obligatorias, oportunidades éstas en las que el consorcio puede estar representado por su administrador, sin necesidad de ratificación individual.

En este punto resulta de interés el artículo "Administrador de consorcio sin rendición de cuentas: nulidad y efectos", donde se analiza cómo el administrador, en su rol institucional, puede actuar incluso sin deliberación previa en ciertas materias urgentes.

Asimismo, en situaciones de ejecución de expensas, la actuación del consorcio como actor principal simplifica el trámite judicial y refuerza su capacidad de recaudación, criterio este multiples veces convalidado por la jurisprudencia. 

En España, la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica plena, sino una figura anómala reconocida por la doctrina y la jurisprudencia, lo que genera ciertos límites en su capacidad de obrar. En cambio, el modelo uruguayo (Ley 10.751) se asemeja al argentino, reconociendo al consorcio como entidad capaz de adquirir derechos, contratar y litigar.

La experiencia chilena, bajo la Ley Nº 19.537, prevé la existencia de una asamblea y un comité de administración, pero la autonomía jurídica del consorcio no se presenta con la misma claridad que en Argentina. Esto refuerza el carácter avanzado y coherente de nuestro sistema, al menos en este sentido.

El modelo argentino puede considerarse uno de los más evolucionados en la región en cuanto al tratamiento del consorcio como sujeto jurídico autónomo, característica ésta que fortalece la eficiencia institucional del régimen y promueve una interpretación acorde con la realidad socioeconómica.

El régimen de propiedad horizontal requiere una interpretación funcional, adaptada a la realidad edilicia urbana y al dinamismo de los conflictos que surgen en la vida en comunidad. Pretender un retorno al formalismo decimonónico, donde cada acción requiera la firma de todos los copropietarios, no solo es impráctico sino contrario al texto expreso del Código vigente. Máxime teniendo en consideracion que el reconocimiento de la personalidad jurídica diferenciada del consorcio no significa desconocer los derechos individuales, sino precisamente ordenarlos, canalizarlos y protegerlos en el ámbito adecuado.

La jurisprudencia mayoritaria, como se evidencia en los fallos comentados, camina en esa dirección: dotar al consorcio de una herramienta eficaz para gestionar sus asuntos y litigar en defensa de los intereses comunes.

Esta línea debe ser sostenida, profundizada y enseñada, especialmente a las nuevas generaciones de abogados y administradores, dado que, el reconocimiento de la personalidad jurídica consorcial no solo es una cuestión técnica, sino una herramienta para la gobernabilidad edilicia.