La escrituración judicial en el plenario “Cazes de Francino” y su continuidad en el art. 1018 CCCN

Durante décadas, una pregunta atravesó buena parte de los conflictos derivados de boletos de compraventa inmobiliaria: si una parte se obligaba a escriturar y luego se negaba, ¿podía el juez firmar la escritura en su lugar o la cuestión debía resolverse únicamente en daños y perjuicios?

El interrogante no era menor. De su respuesta dependía la eficacia real del boleto, la posibilidad de obtener el inmueble prometido y el alcance de la tutela judicial frente al incumplimiento. En otras palabras, lo que estaba en juego no era solo una formalidad documental, sino la diferencia entre obtener la escritura o quedar reducido a reclamar una indemnización.

El fallo plenario “Cazes de Francino, Amalia c/ Rodríguez Conde, Manuel”, dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en pleno el 3 de octubre de 1951, resolvió esa discusión bajo el régimen del Código Civil derogado. Su doctrina fue clara: si existe condena a escriturar y el obligado no cumple, el juez puede firmar la escritura en su representación.

Leído hoy, el caso conserva valor por dos razones. Primero, porque permite reconstruir una de las discusiones más relevantes del derecho contractual inmobiliario argentino. Segundo, porque la solución mayoritaria anticipó, en términos sustanciales, el criterio que el Código Civil y Comercial recogería luego en el art. 1018, al admitir que, si la parte condenada a otorgar el instrumento es remisa, el juez puede hacerlo en su representación cuando las contraprestaciones estén cumplidas o aseguradas.

El problema jurídico: condenar a escriturar no alcanza si la sentencia no puede ejecutarse

La pregunta del plenario estaba formulada con precisión: en un juicio ordinario por escrituración de una compraventa voluntaria de inmueble, si procede la condena a escriturar, ¿puede el juez firmar la escritura si no lo hace el obligado, o debe resolverse la obligación en daños y perjuicios?

Detrás de esa formulación se escondía un problema mayor. Si la negativa posterior del condenado bastaba para transformar el derecho del comprador en una simple indemnización, la sentencia quedaba parcialmente neutralizada por la voluntad del vencido. El acreedor obtenía una decisión favorable, pero no necesariamente aquello que había contratado: el inmueble escriturado.

La cuestión no era meramente procesal. Afectaba la comprensión misma del boleto de compraventa, el alcance de la obligación de escriturar y el sentido práctico de la tutela judicial. El dilema podía expresarse de modo sencillo: si la escritura dependía nuevamente de la voluntad del deudor, el cumplimiento específico podía frustrarse; si el juez podía sustituir esa voluntad remisa, la condena a escriturar conservaba eficacia real.

El plenario se dictó en un contexto en el que los boletos de compraventa ya ocupaban un lugar central en la práctica inmobiliaria. No eran un fenómeno excepcional, sino una herramienta extendida para documentar operaciones en las que la escritura pública se difería para una etapa posterior. Esa realidad práctica explica la importancia que la propia sentencia atribuyó al acuerdo plenario.

Dos posiciones enfrentadas: daños o ejecución específica

El fallo exhibe con claridad dos líneas interpretativas.

La posición restrictiva

El voto inicial del doctor Sánchez de Bustamante sostuvo que, bajo el Código Civil derogado, el instrumento privado no constituía una venta actual del inmueble, sino un acuerdo generador de una obligación de hacer: otorgar la escritura pública. Desde esa perspectiva, si el deudor se negaba a prestar el consentimiento requerido, el juez no podía sustituirlo. La obligación debía resolverse en el pago de daños y perjuicios.

Ese razonamiento se apoyaba en una lectura rigurosa de los arts. 1185 y 1187 del Código Civil de Vélez. La compraventa inmobiliaria exigía escritura pública y el boleto no podía ser tratado como si ya hubiera consumado la venta definitiva. Para esta posición, la voluntad de contratar en la forma final era esencialmente personal e incoercible.

El voto desarrolló, además, una extensa reconstrucción histórica: derecho romano, antiguo derecho francés, Código de Napoleón, Freitas, García Goyena y los borradores de Vélez Sársfield. Su preocupación de fondo era impedir que la sentencia judicial se convirtiera en fuente constitutiva de una voluntad contractual que el obligado no había prestado en forma definitiva.

La posición mayoritaria

La tesis que finalmente prevaleció fue otra.

Los votos de Podetti, Funes, Alsina, Baldrich, Ruzo y Aráuz Castex entendieron que el problema debía resolverse desde la eficacia de la sentencia y desde la posibilidad de ejecutar específicamente una obligación de hacer que no tenía carácter personalísimo. Para esa postura, una vez dictada la condena a escriturar, no podía quedar librado al condenado decidir si cumplía o si prefería pagar daños.

El voto de Podetti lo expresó con particular claridad: el proceso debe dar, en cuanto sea posible, “todo aquello y precisamente aquello” que el acreedor tiene derecho a conseguir. Si el comprador pidió escrituración, obtuvo sentencia favorable y no existe imposibilidad material, la sustitución judicial permite realizar el resultado debido sin ejercer violencia sobre la persona del demandado.

La escritura otorgada por el juez no reemplaza arbitrariamente un consentimiento inexistente. Ejecuta judicialmente una obligación ya asumida y declarada en sentencia.

El thema decidendum del plenario

El núcleo del fallo puede formularse así:

Determinar si la condena a escriturar una compraventa inmobiliaria puede cumplirse mediante la firma judicial de la escritura cuando el obligado se niega a otorgarla, o si tal incumplimiento solo habilita el reclamo de daños y perjuicios.

La Cámara resolvió afirmativamente la primera alternativa:

El juez puede firmar la escritura si el condenado a escriturar no lo hace.

Esa es la doctrina central de Cazes de Francino y el dato que debe preservarse en cualquier lectura actual del precedente.

Fallo citado

El plenario “Cazes de Francino c/ Rodríguez Conde” resolvió que, frente a una condena a escriturar incumplida, el juez puede firmar la escritura en representación del obligado.

Descargar el fallo completo

Por qué la mayoría entendió que el juez sí podía firmar

La posición triunfante se apoyó en varias ideas convergentes.

Los contratos se celebran para cumplirse

El voto de Podetti parte de un principio elemental: quien contrata una compraventa no contrata daños y perjuicios, sino la prestación prometida. La indemnización es subsidiaria cuando el cumplimiento específico se vuelve imposible, no una opción discrecional del deudor.

La obligación de escriturar no es personalísima

Firmar la escritura es una prestación vinculada al cumplimiento del contrato, pero no una actividad que dependa de cualidades personales insustituibles del deudor. Por eso puede ser ejecutada por el juez en representación del remiso, del mismo modo que el ordenamiento admite otras formas de ejecución por tercero de obligaciones de hacer fungibles.

La sentencia no puede quedar subordinada al vencido

Si después de un juicio contradictorio, con sentencia firme, el obligado pudiera neutralizar el cumplimiento limitándose a no firmar, la eficacia de la jurisdicción quedaría debilitada. El fallo destaca que esa solución multiplicaría pleitos y obligaría al acreedor a recibir algo distinto de lo que pidió y contrató.

Los daños son subsidiarios, no alternativos

La mayoría rechaza que el deudor tenga una opción entre cumplir o indemnizar. La secuencia es otra: primero debe procurarse la ejecución específica; solo si ella es materialmente imposible corresponde la reparación sustitutiva.

El alcance del fallo: qué resolvió y qué no resolvió

El plenario no dijo que cualquier instrumento privado transfiriera dominio ni que el boleto de compraventa fuera equivalente, sin más, a la escritura pública. Tampoco eliminó la necesidad de la forma notarial ni de la tradición para la adquisición del derecho real bajo el régimen vigente en ese momento.

Lo que resolvió fue algo más preciso: una vez condenada una parte a escriturar, la resistencia posterior no impide que el juez otorgue la escritura en su representación.

Esa precisión es importante porque evita dos errores frecuentes. El primero consiste en creer que el fallo equiparó boleto y escritura. El segundo, en suponer que el precedente solo trata una cuestión procesal menor.

En realidad, Cazes de Francino opera en una zona de intersección entre contrato, forma, ejecución de sentencia y tutela judicial efectiva.

Del Código Civil derogado al Código Civil y Comercial

El interés actual del plenario aumenta cuando se lo pone en diálogo con el Código Civil y Comercial.

El régimen vigente mantiene la importancia de la escritura pública para los actos que involucran derechos reales sobre inmuebles, pero regula de manera expresa el otorgamiento pendiente del instrumento. El art. 1018 dispone que, si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o se asegure su cumplimiento.

Así, una discusión que en 1951 exigió un extenso plenario quedó hoy resuelta en términos normativos directos. La ley vigente adopta, en lo sustancial, la orientación de la mayoría de Cazes de Francino: el ordenamiento no permite que la obligación de escriturar quede vaciada por la negativa del condenado a cumplir.

Esto no significa que toda demanda de escrituración deba prosperar. El acreedor seguirá teniendo que acreditar su derecho, cumplir o asegurar las contraprestaciones a su cargo y demostrar que no existe imposibilidad jurídica o material. Pero, superado ese análisis, la resistencia del obligado no constituye por sí sola un obstáculo definitivo.

Jurisprudencia clásica, problemas actuales

Los viejos plenarios siguen ofreciendo claves útiles para leer conflictos actuales sobre boletos, escrituración y protección del adquirente. En el newsletter del blog se analizan fallos, cambios normativos y criterios con aplicación práctica.

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La relación con el boleto de compraventa

El plenario también permite recordar algo esencial: el boleto de compraventa no es un papel de escasa relevancia práctica. Aunque no sustituye la escritura ni produce por sí solo la transmisión dominial, puede fundar obligaciones exigibles y, bajo determinadas condiciones, una acción de escrituración.

El Código Civil y Comercial fortaleció además la tutela del adquirente por boleto en otros planos, al regular su oponibilidad frente a terceros y en procesos concursales bajo ciertas condiciones. Los arts. 1170 y 1171 muestran que el sistema actual ya no trata al boleto como un instrumento marginal, sino como una figura con relevancia propia en el tráfico inmobiliario.

Desde esta perspectiva, Cazes de Francino integra una genealogía jurídica relevante: la que va desde la discusión sobre ejecución de la escritura hasta el reconocimiento contemporáneo de una protección más robusta para ciertos adquirentes por boleto.

La conexión con propiedad horizontal y prehorizontalidad

Aunque el caso no se originó en un edificio sometido a propiedad horizontal, tiene una proyección directa sobre conflictos inmobiliarios que sí integran el universo del blog.

La comercialización de unidades funcionales, especialmente antes de su escrituración definitiva, ha generado históricamente problemas similares: promesas de venta, boletos, entrega de sumas de dinero, posesión, incumplimientos del desarrollador y dificultades para obtener la formalización final de la operación.

Ese puente se vuelve evidente cuando se lo lee junto al plenario Cotton Moisés sobre prehorizontalidad y boletos de compraventa, donde se discutió la eficacia de boletos de compraventa de futuras unidades funcionales celebrados al margen de las exigencias de la antigua Ley de Prehorizontalidad.

En ambos casos aparece, con variantes, una misma preocupación: qué protección recibe quien confía en una operación inmobiliaria documentada inicialmente por boleto y qué remedios tiene frente al incumplimiento de la contraparte.

La diferencia es que Cazes discute la escrituración judicial de una compraventa voluntaria de inmueble, mientras que Cotton se mueve en el terreno específico de la comercialización de unidades funcionales proyectadas y de la tutela del adquirente en prehorizontalidad. Leídos en conjunto, permiten construir una línea editorial potente dentro del blog sobre boleto, escritura y protección del adquirente inmobiliario.

El error práctico: creer que la condena a escriturar termina en una sentencia declarativa

Uno de los aportes más actuales del plenario está en su rechazo a una justicia puramente declarativa.

Si el proceso reconoce el derecho del comprador a obtener la escritura, la ejecución debe tender, siempre que sea posible, a producir ese resultado. La sentencia no puede transformarse en una constatación elegante de que el acreedor tenía razón, pero sin eficacia real sobre la situación jurídica.

Ese error todavía aparece, de modo menos explícito, en algunos análisis excesivamente formalistas. Se reconoce el derecho, pero se pierde de vista que la función jurisdiccional no termina en declarar: también debe habilitar la satisfacción concreta de la pretensión cuando el ordenamiento lo permite.

El Código Civil y Comercial actual cristaliza esa lógica. La firma judicial no es una anomalía; es el mecanismo previsto para impedir que la rebeldía del obligado frustre el cumplimiento debido.

Qué debería revisar un abogado antes de iniciar una acción de escrituración

El fallo conserva utilidad práctica porque obliga a no confundir dos planos que, aunque vinculados, no siempre coinciden: la existencia del derecho a exigir la escrituración y la posibilidad concreta de obtener judicialmente una sentencia que la torne efectiva. Por eso, antes de promover la demanda, no alcanza con verificar la existencia del boleto o del instrumento que sirve de base a la pretensión. También es necesario examinar su validez, la correcta individualización del inmueble, el grado de cumplimiento de las prestaciones asumidas por cada parte, el pago del precio o la posibilidad real de asegurar su integración, y la incidencia que pueda tener la entrega —o falta de entrega— de la posesión. A ello se suma la necesidad de revisar la situación registral del bien, la eventual existencia de embargos, inhibiciones u otros gravámenes, la viabilidad material y jurídica de otorgar la escritura, la conducta previa desplegada por los contratantes y, en definitiva, si se configura un incumplimiento jurídicamente apto para sostener la acción.

Cuando la operación se vincula con futuras unidades funcionales o con desarrollos inmobiliarios todavía en curso, ese examen debe ser aún más amplio. En esos casos, la cuestión no se agota en la promesa de escriturar, sino que exige atender también al régimen de prehorizontalidad, al estado real del proyecto, a la documentación estructural del emprendimiento y a los mecanismos de tutela disponibles para el adquirente. En ese punto, el artículo del blog dedicado al caso Cotton Moisés ofrece una continuación especialmente pertinente del problema.

Cuando la sentencia debe producir el resultado debido

El valor de Cazes de Francino no se agota en su antigüedad ni en su condición de plenario clásico. Su importancia está en haber fijado una idea que aún ordena la materia: el incumplimiento del condenado no puede convertir automáticamente una obligación de escriturar en una simple deuda indemnizatoria.

La mayoría entendió que, si el comprador tiene derecho a la escritura y el cumplimiento es posible, el juez debe poder realizar el acto que el vencido se niega a otorgar. Esa solución preserva la fuerza del contrato, la autoridad de la sentencia y la utilidad real del proceso.

Décadas después, el art. 1018 del Código Civil y Comercial confirmó esa dirección normativa. El sistema actual ya no deja la respuesta librada a una disputa doctrinaria abierta: la intervención judicial sustitutiva forma parte de la solución legal cuando se cumplen sus presupuestos.

Por eso, releer Cazes de Francino hoy no implica volver a una discusión superada por nostalgia académica. Implica recordar que, en materia inmobiliaria, la tutela del acreedor no se satisface con reconocer que tenía razón: debe orientarse, siempre que sea jurídicamente posible, a entregarle aquello que el contrato le prometía.

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