Reseña Histórica y Evolución de la Propiedad Horizontal

Históricamente la propiedad inmueble se dividía en forma vertical “para arriba hasta el cielo subiendo a la esfera de los astros, y por debajo hasta las puertas del infierno” [Hernán Racciatti, “Propiedad por pisos o departamentos”, Ed., Depalma, p. 5]. Es decir que, el titular dominial de un bien inmueble que estuviera conformado por dos o más plantas, no podía dividir o fraccionar su propiedad en pisos (planos horizontales por oposición a la verticalidad de la construcción). Por el contrario, solo podía enajenarlo como conjunto y no por partes individuales e independientes entre sí (Se quedaba con todo o enajenaba todo, no existían los términos medios).

Si bien la propiedad horizontal es uno de los denominados “institutos modernos” del derecho, cabe hacer una distinción. De esas por las que tengo cierta predilección: por un lado nos encontramos con la realidad, por el otro con el derecho. Para el segundo de ellos, es un instituto en mayor o menor medida moderno, mientras que para la primera ciertamente no lo es.

En efecto,  algunos autores sostienen que la existencia de viviendas de varios pisos habitadas por distintos propietarios se remonta a unos 2000 años A.C., en Caldea (si bien en su utilización mas cotidiana la voz “Caldea” se refiere a Babilonia, lo correcto es hacerlo en relación a una región de imprecisos límites en Asia, y mas concretamente en la baja Mesopotamia. Según Estrabón, Plinio y Tolomeo, abarcaba el territorio situado entre la Ciudad de Hit, sobre el río Éufrates y la de Opis, sobre el Tigris, hasta el golfo Persico, llegando por el oeste hasta Arabia).

De hecho, se registran antecedentes en el Derecho Sirio Romano, Palestino, Egipcio, Fenicio e incluso se ha referenciado el caso de una compraventa del piso de una edificación en forma independiente de los demás que la conformaban, en el Derecho Babilonico de Actas. Se configuraría así, lo que quizás sea la primera -aunque aislada- operación de compraventa en planos horizontales.

En efecto, el derecho romano no preveía de ninguna manera la propiedad horizontal, por el contrario, se basaba en el principio superficie solo cedit según el cual todo lo que existe sobre la tierra, pertenece al dueño del suelo.

No obstante, en la ciudad de Roma llegaron a vivir alrededor de 1,5 millones de personas, lo que en un momento dado, determinó que el emperador Augusto (27 A.C al 14 D.C), tuviera que prohibir las construcciones por sobre las ocho plantas, debido a la creciente inseguridad que ello importaba.

Relata Jerome de Carcopino -citado por Emmanuel Carrere en “El Reino”- que cuanto mas alto fuera el piso, mayor inseguridad representaba y, por lo tanto, menor el precio que se pagaba por su alquiler.

Ciertamente, la división de la propiedad en planos horizontales comienza en lo que hoy es territorio italiano y francés, en la Edad Media (Siglos V a XV). Las ciudades amuralladas que habían comenzado a proliferar como consecuencia de las invasiones de los pueblos nómades a los asentamientos poblacionales, generaban restricciones para extender las construcciones bajo el régimen de verticalidad, motivo por el cual se debieron comenzar a “apilar” sin mas alternativa.

Hacia la segunda mitad del siglo XVI, comienzan a vislumbrarse las primeras referencias bien delineadas en las Costumbres de Auxerre, Orleans, Bretaña, Berry, Paris, entre otras, pero no sería sino hasta los albores del S., XVIII que la construcción en altura experimentaría su propio boom.

Uno de los hitos históricos que cambió el curso de la historia en materia de propiedad horizontal fue el incendio sucedido en la ciudad francesa de Rennes, en el año 1720, en el que cerca de 8.000 personas perdieron su casa. Ello, sumado al ensanchamiento de las calles publicas, dio como resultado lo que podríamos indicar como el punto a partir del cual ya no habría retorno en lo que a propiedad horizontal respecta: grupos de varias familias se trasladaban continuamente a construcciones de altura para ahorrar tiempo y compartir gastos.

Luego de ello, la Revolución Industrial (1760 – 1840), y su insaciable sed de nuevos trabajadores que absorbía del ámbito rural, genero una escasez de vivienda de magnitudes bíblicas, dado que las ciudades comenzaron a crecer y la necesidad de espacios habitacionales -que ya se había incrementado lo suficiente- siguió acrecentándose de forma exponencial.

Pues bien, hasta aquí lo que para mi es “la realidad” (ampliamente superadora del derecho). A partir de este momento, el derecho comienza a reaccionar y de alguna u otra manera adopta una postura en relación a la inevitable propagación del régimen de propiedad horizontal (con algunas claras excepciones a las que mas adelante haré mención).

En 1804 el Código Napoleón recoge el guante y considerando la situación en la que se encontraba sumergida la sociedad francesa, refiere en forma ciertamente tímida a esta nueva modalidad de construcción, aunque lo hace en el capítulo relativo a la servidumbre, sosteniendo en su Art., 664 que “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, las reparaciones y construcciones deberán sujetarse, a falta de reglas establecidas en los títulos, a las normas siguientes: los muros maestros y el techo, son de cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que pertenece a cada uno. Al propietario de cada piso corresponde el pavimento que usa. Al propietario del primer piso corresponde la carga de la escalera que le da acceso, al propietario del segundo piso, le toca la del que a partir del primer piso lo conduce al suyo y asi sucesivamente”.

Por su parte, el Código Civil italiano de 1865 ya reglamenta el instituto y hacia 1942 se aborda con mayor detalle habida cuenta del éxito que venía experimentando la modalidad.

Entre nosotros, el Código Civil de Vélez Sarsfield, sancionado el 25/09/1869, se refiere a la Propiedad Horizontal en -al menos- dos oportunidades.

En el Art., 2518 “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en el sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio”, a cuyos efectos, según rezan las propias notas al artículo, se tuvieron como fuente los artículos 552 y 672 del Código Civil Francés.

Se le otorga así un sentido al mejor estilo romano-imperialista regido por el principio superficie solo cedit, dejando así asentadas las bases que regirían la vida de los argentinos por casi un siglo.

Mas adelante, en el Art., 2617 -por si alguna duda quedara- reafirma que “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de ultima voluntad”. Sin perjuicio de ello, reconoce que buena parte de los códigos extranjeros admiten esta modalidad para concluir luego que “La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el transito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas”.

Es importante tener en cuenta que el territorio nacional, por aquel entonces, se basaba en extensos espacios rurales y un ínfimo crecimiento urbano. En efecto, casi como una reminiscencia de las ciudades amuralladas, la Campaña del Desierto -iniciada por Rosas hacia 1833- fue financiada por la provincia y por los estancieros de la zona preocupados por la amenaza de presencia indígena cerca de sus propiedades (PIGNA, Felipe).

Probablemente si la tarea legislativa se le hubiere encomendado a Vélez Sarsfield luego de las corrientes migratorias del Siglo XIX, distinto habría sido el resultado.

Esas olas migratorias que potenciaron el crecimiento urbano de nuestro país, provocaron además profundos cambios en la sociedad, su cultura, y por supuesto, sus necesidades. Como el derecho sirve a las personas (y no las personas al derecho), rápidamente se vislumbró la necesidad de sortear los obstáculos de la prohibición incorporada a nuestro derecho positivo en cuanto a la división o enajenación por planos horizontales (Art., 2518 y 2671 del Código Civil Velezano).

Así fue que, el 30 de septiembre de 1948 (gracias a un eficiente lobby de las empresas constructoras), se sanciono la Ley N° 13.512 (hoy derogada), que se promulgó el 13 de octubre del mismo año, sumándose de este modo a una marcada corriente internacional tendiente al dictado de leyes complementarias de los códigos de fondo en materia de propiedad horizontal.

En relación a esta incorporación realizada por nuestro derecho positivo, en línea con las legislaciones extranjeras, ha sostenido la Sala IV de la CNEsp., Civ., y Com., que “La importancia social del instituto es trascendente; mantener la estabilidad social dentro de su orbita natural, marcada y delimitada por los principios policitos y fundamentales que deben regir a los pueblos, es cuestión que tiene suma importancia para el sostenimiento del régimen democrático de gobierno. Por eso se ha señalado, refiriéndose a este tema, que al aumentar el numero de propietarios, ganara la estabilidad social ya que, en general, las tesis extremas hacen su presa en los que nada tienen que arriesgar” [12/11/1982, El Derecho, 104-513].

La ley N° 13.512 fue una reforma sustancial al Código Civil de Vélez que tuvo por finalidad la incorporación del Régimen de Propiedad Horizontal al derecho positivo. La flamante nueva ley contaba con 20 artículos, de los cuales 1 era de forma y otro derogaba los Artículos 2617, 2685 y 2693 del Código Civil (prohibición de dividir horizontalmente la propiedad, el derecho del condómino de liberarse mediante el abandono de contribuir a los gastos de conservación y reparación, y finalmente, el plazo máximo de indivisión de 5 años). Quedaban así, solo 17 artículos operativos.

Si bien es cierto que en 17 artículos no puede regularse eficientemente la totalidad del régimen de propiedad horizontal, la gran falencia de la ley 13.512 era limitar su ámbito de aplicación al régimen de propiedad horizontal, y por lo tanto, los mas oscuros temores de Vélez Sarsfield se hicieron realidad: el hacinamiento y los diversos requerimientos, costumbres y hábitos de cada vecino se transformaron en un foco de controversias.

Resulta que la convivencia -forzada solo por la necesidad de compartir espacios en común- genera ciertas rispideces que la ley no trata, que el administrador no puede abordar correctamente (porque otro gran problema que aqueja a la propiedad horizontal es que los administradores carecen de formación en resolución alternativa de conflictos).

Lamentablemente, la Ley 13.512 solo regulaba algunos aspectos de la propiedad horizontal, los espacios o zonas comunes (como parte inescindible de aquella), gastos, modificaciones/obras (incluidos los que pudieren efectuarse sobre el frente del inmueble), pago de expensas, reglamento de copropiedad y administración (y su contenido), asambleas y computo de votos, vetustez del edificio, etc. En ningún momento la ley se refería al copropietario en tanto persona humana, ni procuraba solucionarle problema alguno, por el contrario, se limitaba a prever aspectos generales como para regular el tema, pero sin comprometerse demasiado.

Por último cabe mencionar que hacia el año 2015 y, luego de varias propuestas de reforma, el régimen de propiedad horizontal ha sido modificado por el Artículo 3° de la Ley 26.994 que deroga la Ley 13.512. De más está decir que no hemos agotado el tema, sino simplemente hecho una breve reseña histórica que en algún otro momento profundizaremos punto por punto. Hacerlo en este momento, excedería ampliamente las pretensiones de este posteo que busca simplemente brindar una idea panorámica al lector. 

Sería conformista de mi parte decir que el régimen de propiedad horizontal actual se encuentra acabadamente regulado. No es así de hecho. Razón por la cual dejaremos la semilla sembrada para una próxima oportunidad en la que abordaremos la cuestión lejos de inmiscuirnos en aspectos históricos.