La convocatoria a Asamblea Judicial como remedio "in extremis"

Hemos mencionado, en varias oportunidades que la Asamblea Judicial es, en realidad, un remedio in extremis prescripto con un criterio absolutamente restrictivo previsto por la norma para un único supuesto: que el Administrador -o en su defecto- el Consejo de Propietarios omitan efectuar la convocatoria. 

Normalmente pensaríamos que se trata de dos supuestos diferentes lo que, de hecho, es un error. Sucede en realidad que se trata de un único supuesto que tiene un "remedio" intermedio: la convocatoria a asamblea por el Consejo de Propietarios frente a la inacción del Administrador.

La convocatoria a Asamblea -en tanto reunión de propietarios facultada para resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o el reglamento; las que le son atribuidas al Administrador o al Consejo de Propietarios cuando le son sometidas a cualesquiera de ellos por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas sobre el total; la conformidad con el nombramiento o despido del personal; las cuestiones no contempladas como atribuciones del Administrador o del Consejo de Propietarios- es una obligacion del Administrador (Conf., Art., 2067, Inc., a). Si éste omitiere hacerlo, le corresponde subsidiariamente al Consejo de Propietarios (Conf., Art., 2064, Inc., a), y finalmente, ante la reticencia de ambos organos consorciales, asiste el derecho a una convocatoria judicial a asamblea. 

Existiendo dos mecanismos para que la convocatoria sea llevada a cabo, los tribunales se encuentran bastante reticentes a concederla con un criterio relativamente amplio y los fundamentos podemos encontrarlos expuestos con manifiesta claridad por la Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en los considerandos de autos caratulados "Escobar, Daniel Dolores c/ Cons., de Prop., Av., Rivadavia 10473/75/77 s/ Convocatoria a Asamblea" (Expte., N° 58.255/2007), fechado el 15 de septiembre de 2008. 

En dicha oportunidad, el Juzgado consideró pertinente "la desestimacion 'in limine' del pedido de convocatoria de asamblea judicial en los terminos del articulo 10 de la ley 13.512 del Consorcio de Propietarios de la Av. Rivadavia 10473/75/77". 

Continúa expresando la Cámara que "Liminarmente cuadra recordar que, en forma reiterada, se ha sostenido que la alternativa de convocatoria prevista por el artículo 10 de la ley 13.512 es un remedio de carácter excepcional, para cuya procedencia no sólo es necesario justificar que no se pudieron llevar a cabo las asambleas extrajudiciales, sino, además, acreditar la urgencia y la gravedad de las cuestiones a decidir (conf. Borda, “Tratado…Derechos Reales”, T.I, p.640; Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, T.II, pág.60). 

De tal forma, la convocatoria judicial de asamblea es un remedio de naturaleza excepcional que sólo funciona en subsidio de la voluntad del consorcio, es decir, cuando las asambleas fracasan y la urgencia del asunto a tratar justifica la intervención judicial, pues el principio que subyace en dicha norma es el de la inconveniencia de sustituir a los órganos normales de la comunidad consorcial por el órgano judicial (conf. esta Sala, 24/04/95, LL.1995-D-546).

Examinada, entonces, la cuestión traída a conocimiento de la alzada por vía de recurso, conforme al criterio precedentemente enunciado y de acuerdo a lo que surge de las pocas constancias arrimadas al proceso, corresponde adelantar que las pocas críticas vertidas por el apelante no habrán de prosperar. 

Es que, incluso cuando la acefalía y anarquía reinante en el ente consorcial que denuncia la pretensora podría justificar la concurrencia de motivos urgentes como para acceder a la pretensión incoada y aún de encontrarse expresamente previsto en el reglamento de copropiedad (artículo noveno, pto.g) la facultad de pedir la asamblea judicial por el administrador o por los copropietarios que representen un porcentaje significativo del valor total del inmueble frente al fracaso de las convocatorias anteriores por falta de “quorum” o la falta de mayoría necesaria, no puede soslayarse que la recurrente no ha probado, de manera suficiente, haber agotado el procedimiento establecido en el reglamento.

Recuérdese que la prueba del impedimento por el cual la asamblea de consorcistas no ha podido celebrarse con arreglo al trámite reglamentario previsto,  constituye un recaudo imprescindible que atañe a la viabilidad de la convocatoria judicial pretendida.

Evidentemente, la documentación de que pretende valerse a efectos de justificar dicho extremo -copias de cartas documento (fs.2/7) que datan del mes de octubre del año 2006-, no da cuenta de un infructuoso intento de reunir en asamblea a los copropietarios, cuando la acción fue incoada 10 meses después; sin que en dicho interín, se efectuara algún otro intento de agotar el procedimiento establecido reglamentariamente. 

Ciertamente, ni los dichos del recurrente, ni las constancias instrumentales arrimadas al promoverse el proceso, poseen las cualidades necesarias para acreditar, en debida forma, el agotamiento de la vía interna, que dejara pendiente la designación del administrador del consorcio.

Nótese la orfandad probatoria de la acción intentada; es que, más allá de no haberse proveído la prueba testimonial ofrecida, no se ha adunado siquiera la lista de los comuneros que integran el consorcio y sus domicilios, ni actas notarial o copia simple alguna que de cuenta de la frustrada convocatoria a la que refiere la recurrente, o que pongan de manifiesto que no se haya reunido el quórum suficiente para su celebración, o la negación de los asistentes a suscribir un acta.

De tal forma, cuando los conflictos internos del consorcio se deben decidir a través de sus órganos -por medio de los reclamos que autorizan las normas correspondientes-, la asamblea judicial constituye un remedio excepcional y, un presupuesto indispensable para tal convocatoria, la demostración de que fracasaron todas las vías reglamentarias, por no lograrse el quorum exigido o, en su caso, la mayoría que corresponda para resolver el temario de la convocatoria; no aparecen reunidos, a criterio de la Sala, los extremos que tornen viable la convocatoria a asamblea judicial.

Ello, sin perjuicio de las acciones judiciales que pudiere intentar en el fututo la recurrente, tendientes a acreditar la acefalía en la administración del consorcio y que los restantes hechos denunciados no puedan ser remediados a  través de las vías legales y reglamentarias que regulan el régimen de funciona miento del consorcio de propiedad horizontal.

En su mérito, el Tribunal RESUELVE: Confirmar la resolución apelada de fs.51/52 en todo cuanto decide y ha sido materia de recurso. Sin costas de alzada, por no haber mediado controversia. Regístrese y devuélvase a la instancia de grado".