¿Pagaste expensas al nuevo administrador? Podrías estar convalidando su designación!

En el ámbito de la propiedad horizontal, las decisiones tomadas en el acto asambleario consorcial, podrían tener implicancias legales y administrativas de significancia. Un caso reciente en Córdoba aborda la validez de la designación de un nuevo administrador y cómo las acciones de los propietarios pueden influir en su legitimación.

Partes: B., Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba
Fecha: 19 de mayo de 2022
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-137199-AR|MJJ137199|MJJ137199

En la Ciudad de Córdoba, a los diecinueve días del mes de mayo del año dos mil veintidós, de conformidad a lo dispuesto por el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba mediante los Acuerdos números un mil seiscientos veinte (1620), un mil seiscientos veintiuno (1621), un mil seiscientos veintidós (1622) y un mil seiscientos veintitrés (1623) todos Serie “A” del 16/3/2020, 31/3/2020, 12/4/2020 y 26/4/2020 respectivamente y específicamente, lo previsto en los arts. 1 inciso “d”, 2.4, 2.5 y 2.6 del Anexo II correspondiente a la Resolución de Presidencia N° 45 de fecha 17/4/2020, se dicta sentencia en autos: “B., VALENTÍN LUJÁN C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SAN MARCOS – ABREVIADO – EXPTE. N° 7310122”, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 27a Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, en los que por Sentencia Número Ciento veintiuno de fecha dieciocho de noviembre de dos mil veinte, se resolvió: “I) Rechazar, en todos sus términos, la acción iniciada por el Sr. Valentín B., DNI (…), en contra del Consorcio Edificio San Marcos; II) Imponer las costas al actor vencido; III) Regular, en forma provisoria, los honorarios profesionales de la Dra. Rita Mabel Alochis en la suma de pesos veintidós mil novecientos con 20/100($22.900,20); IV) No regular honorarios al Dr. Christian S.

Previa espera de ley, el Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver: 1) ¿Procede el recurso de apelación interpuesto?, 2) En su caso, ¿Qué corresponde decidir? De acuerdo al sorteo de ley practicado el orden de emisión de los votos es el siguiente: Dres. Rubén Atilio Remigio, María Rosa Molina de Caminal y Jorge Miguel Flores.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL DR. RUBÉN ATILIO REMIGIO, DIJO:

1.- La Sentencia recurrida, contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329 CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución con fecha 27/11/2020 deduce apelación el Dr. Christian Alejandro S. patrocinante del actor el que es concedido con fecha 30/11/2020.

En esta Sede de Grado con fecha 9/11/2021 el Sr., Valentín Luján B., comparece por propio derecho, expresa agravio y en el primer agravio, el actor se queja por cuanto el Iudex afirma que la nulidad, para ser declarada, exige la invocación de un perjuicio concreto, lo que no aparece cumplimentado por el actor, y el Juez nada ha expuesto al respecto.

Sostiene que se trata de un supuesto de nulidad objetiva, donde no cabe negar lo evidente y que el Juez ha olvidado que la facultad impugnativa de decisiones adoptadas por un ente asociativo es de naturaleza objetiva puesto que, precisamente busca resguardar la legalidad en su funcionamiento, en la que va empeñada el interés colectivo y, en él, el del propio peticionante. Expresa que el interés de la legalidad del funcionamiento de un órgano colectivo es de interés colectivo y, dentro de él, el de la persona del consorcista. Y si bien no debe el juez recibir nulidad por la nulidad misma, no puede descartarla cuando una vulneración grosera del régimen estatutario irroga una lesión en el proceso de decisión, nada menos, del órgano administrador que deberá atender luego el interés colectivo desde actos de administración. El daño, objetivo y colectivo es evidente, público, notorio, resultando insustancial el requerir la acreditación de un interés individual que se diluye, luego, en el interés colectivo frente al acto transgresor.

Entiende que la decisión se encuentra viciada, cuando no se respeta el régimen de mayorías o cuando el procedimiento establecido en el 2do. párrafo del art. 2060 del CCCN (“proponer decisiones a los ausentes”) viola las formalidades de ley o no se desarrolla mediante acreditada notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilios constituidos en el libro de Registro de Propietarios, se genera un daño al Ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas.

Enfatiza que yerra A quo al inadvertir que no estamos frente a intereses individuales que no es una acción individual sino colectiva de donde no necesariamente tiene que existir una lesión individual actual; en otros términos el interés individual se satisface cuando el ente del que se es parte funciona acorde a la ley y, a la inversa, tal interés se ve lesionado cuando el ente del que se es parte sufre una manifiesta e inadmisible afectación en su funcionamiento, con perjuicio al colectivo y a cada uno de sus integrantes, entre ellos el actor.

Afirma que no se reconoce qué tipo de persona jurídica implica un Consorcio de Propietarios, y por lo tanto se vislumbra que el interés individual se satisface con el funcionamiento, acorde a derecho del órgano del que se es parte y contrariamente, no llega a vislumbrar que el ilegal funcionamiento del órgano del que se es parte implica, necesariamente, una lesión del interés individual de cada uno de sus miembros. Se insiste, se derriba esta razón puesta por el A quo al resultar que no nos encontramos frente a una acción en defensa de intereses particulares, sino de un interés colectivo cual es el legal funcionamiento asambleario de una persona jurídica, lo que es de interés consorcial directo y en él, el de todos y cada uno de sus miembros. De donde, conforme la jurisprudencia que cita, “no necesariamente se debe acreditar un perjuicio personal, bastando la prueba de la vulneración o infracción a las normas de funcionamiento, la ley y reglamento de copropiedad”. Concluye que debe invocarse interés legítimo (el que nace de la propia calidad de consorcista) pero no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad. Por tanto, la denegatoria de la acción que resuelta por el A quo es insostenible legalmente y lógicamente, atento estar frente a una nulidad objetiva.

En el segundo agravio, cuestiona la decisión del Tribunal en cuanto afirma que “no existió falta de mayorías” que afecte la validez de la decisión del actor impugnado.

a)         En lo referente a las condiciones de validez de la asamblea de consorcios y los vicios, menciona que la fase de votación y resolución está afectada por nulidad por haberse desviado los recaudos establecidos en el art. 2060 del CCCN. Precisa que la asamblea se celebró con la presencia de sólo seis (6) propietarios sobre cuarenta y siete (47), vulnerando el art. 2060 del CCCN, cuando para el Consorcio San Marcos la mayoría absoluta se conforma con la asistencia mínima a Asamblea de veinticuatro (24) propietarios. Agrega que tampoco se consideró el cómputo de las partes proporcionales de las unidades en relación al conjunto. 

b)        Resalta que en la Asamblea del día 04 de junio de 2.018 no se cumplió con las mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN se omitió -a sabiendas del resultado contabilizar si existía, para conformar tal mayoría la doble exigencia de número de unidades y de partes proporcionales. Así seis propietarios se arrogan una representación que no tienen, ni por número ni por proporciones y toman decisiones de gravedad (cambio de administración y designación de consejo de propietarios) las que quedan inficionadas de nulidad ante el avasallamiento a las autoridades e institución. Además cuestiona la falta de proposición de decisiones a comunicar a los restantes propietarios ausentes: así -sostiene puede verificarse que la mayoría de los presentes no propuso a los ausentes decisión alguna. Enfatiza que no sólo la “Asamblea” delibera y vota el orden del día sin las mayorías del art. 2060 sino que en el acta: se decide por mayoría de votos no aprobar la rendición de cuentas. Se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la presente administradora, no se aprueba el tratamiento de presupuesto de obras a realizar, se designa al propietario Eduardo C., como Presidente del Consejo de Administración, se designa al propietario Juan Manuel A., como vicepresidente del Consejo, se designa a la propietaria M., C., T., como secretaria del consejo, con respecto a la Administradora, se otorga un plazo de 30 días y será notificada por medio fehaciente. En consecuencia, afirma que del Acta surge que la Asamblea votó y decidió violando la ley, un minúsculo grupo de copropietarios se arrogó la representación de una mayoría que no tienen, ni tuvieron. Agrega, que del acta no se hace mención sobre “propuestas” a formular a los propietarios ausentes “proponer decisiones”, del acta surge que se tomaron y ejecutaron decisiones, no surge de ella que se “propusieron” decisiones a los ausentes. Adiciona que en junio aparece C., ejecutando las “propuestas” que recién se habrían comunicado en agosto de 2018, lo que constituye un manifiesto dislate, a lo previsto en el art. 2060 del CCCN.

c)         Relata que es infundada y extemporánea la tentativa de subsanación de los vicios incurridos en la Asamblea del 04 de junio de 2018, los consorcistas, hicieron mal las cosas (deliberaron y votaron sin la doble mayoría prevista en el art 2060 del CCCN) y advertidos de la ilegalidad de su proceder, pretenden tardíamente – dos meses después de interpuesta la demanda-, rectificar rumbo, haciendo ahora “resolver” a la “asamblea” lo que ella ni trató ni decidió. Añade que en violación del art. 2060 del CCCN no se efectuaron las comunicaciones de las “propuestas” ser formuladas por medio fehaciente, y que las constancias de fs. 158 a fs. 182 no lo son, son documentos privados, no reconocidos, ni si quiera existen aclaraciones ni documentos de identidad por lo tanto, no se cumplieron los recaudos del art. 2060 del CCCN, así de ninguna manera consta que los firmantes sean propietarios y, como tales, integrantes del Consorcio, por lo tanto los derechos en tales instrumentos privados son de autenticidad más que dudosa. En conclusión, el intento por “subsanar” los errores y vicios del acta impugnada es la mejor demostración de que la misma es insostenible, resultando, al menos una falta de seriedad pretender que, con ellos, se consumó la opción de comunicación a todos los consorcistas.

d)        Se queja por la forma en que realizó el cómputo de “voluntades” a los fines de la remoción de administrador, arguyendo que hay discrecionalidad en el Inferior cuando pretende escrutar cuántos consorcistas avalan la remoción de la Administradora y lo hace sumando “voluntades” desde documentos privados no reconocidos pero a la vez deshecha las voluntades que constan en un instrumento público en el cual quince consorcistas o representantes del mismo -no impugnados- avalan la continuidad de la Administradora contra lo resuelto en Asamblea. O sea, 25 “voluntades” anónimas e inciertas, contra 15 voluntades expresas que resultan de una Escritura Pública. No entiende cómo el Juez considera documentos privados no reconocidos y excluye un instrumento público. En definitiva solicita que el Consorcio demandado reedite las actuaciones nulas mediante nueva convocatoria en forma, que respete las mayorías puestas por la ley y el reglamento en sus decisiones y que, ante la falta de mayoría reglamentaria, resuelva, por mayoría absoluta de presentes, las propuestas a efectuar a los ausentes. Agrega que, en un ente colectivo es inadmisible el obrar contra las leyes y en desajuste al reglamento.

2.- Con fecha 25/11/2021 la Dra. Karina F., L., apoderada de la Sra. Mónica Marcela B., administradora y representante del Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos, evacua el traslado y contesta los agravios, solicitando la deserción del recurso y en subsidio el rechazo del mismo con costas. Respecto a las presentaciones de la Dra. Rita Mabel A., con fecha 20/12/2021, por secretaria se dispone: “Siendo los plazos para evacuar y contestar traslado en el juicio abreviado fatales (cfr .art. 371 y 516 del CPC y comentario al artículo 371 en “Díaz Villasuso, M.no, Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba”, Tomo II, Advocatus, Córdoba, p.558), y atento e-cédula remitida el día 10/11/2021 del decreto de fecha 09/11/2021, habiendo sido presentada la contestación de los agravios con fecha 07/12/2021: A la contestación de agravios presentada el 7/12/2021 por los miembros del Consejo de Administración, no ha lugar por extemporáneo. Pasen las presentes actuaciones a estudio de los Sres. Vocales. Notifíquese.”

3.- La parte demandada plantea la deserción del recurso de apelación pues entiende que el escrito de expresión de agravios no contiene un análisis razonado y crítico de la sentencia apelada para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho, y que sólo se esta en presencia de una mera discordancia personal de la parte actora, originada en el rechazo de sus pretensiones, por lo que solicita el rechazado el planteo actor in limine, por no reunir los requisitos que la Ley de rito exige. De la lectura del escrito de expresión de agravios recursivo surge que la apelante se limita a poner de manifiesto su disconformidad con lo resuelto, lo que resulta ineficaz a los fines de revertir el andamiaje jurídico del fallo y que por sí resultaría suficiente para declarar desierto el recurso. No obstante lo apuntado, y con un criterio amplio y flexible, por la importancia de los derechos en juego, en aras de la protección del derecho de defensa (art.18, C.N.), y a fin de dar satisfacción a los justiciables se ingresará al análisis del recurso.

4.- En el sub lite se pretende el acogimiento de la demanda de nulidad de la Asamblea de fecha 4/6/2018 (v. fs. 33/35) a fin de que el Consorcio demandado reedite la Asamblea efectuada contra la ley y los actos mal efectuados, ordenando nuevamente materializar los mismos acorde a las normas legales y reglamentarias, en especial las referidas al quórum y mayorías como así también las relativas a la forma de decidir y transmitir las “propuestas” del art. 2060 CCCN a los consorcistas ausentes toda vez que, solo así, podrá materializarse la voluntad de los copropietarios, en legal forma.

a) El recurrente ataca lo resuelto por tratarse de un supuesto de nulidad objetiva, sosteniendo que el Iudex olvida que las facultades impugnativas de las decisiones del ente asociativo son de naturaleza objetiva. Menciona además, que las anomalías funcionales del consorcio en violación al reglamento produce un daño objetivo. Por otro lado, arguye el vicio en la decisión al trasgredir el régimen de las mayorías que establece el reglamento o un daño al ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas cuando el procedimiento llevado a cabo viola la ley o no se acredita notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilio constituidos en el libro de Registro de Propietarios.

Ante este planteamiento del actor apelante debo reseñar que tanto en el derogado régimen de la ley 13.512 (art. 2, Ley 26994) y su decreto reglamentario como el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación no existe previsión alguna referida a la nulidad de las asambleas, por lo que ante la ausencia de previsión debe aplicarse, como regla general, las disposiciones del CCCN vinculadas a la nulidad de los actos jurídicos contemplado en el Capítulo 9 del Título III – Hechos y Actos Jurídicos- del Código Civil y Comercial donde se legisla la ineficacia de los actos jurídicos. De conformidad a las disposiciones de la ley de fondo, desde el art. 386 se desarrollan las nulidades a los actos jurídicos, la cuales pueden ser absolutas o relativas, siendo las primeras aquellas que afectan el orden público, la moral o las buenas costumbres, y las relativas las que afectan aquellos actos jurídicos a los cuales la ley impone una sanción sólo en protección del interés de ciertas personas.

Aplicando estas disposiciones al caso de marras, ante una acción de nulidad de asamblea de consorcio de propietarios y siguiendo las pautas del Código Civil y Comercial, donde existe la necesidad de limitar al mínimo, lógicamente posible, la categoría de las nulidades absolutas frente a la anulabilidad, sólo resta aplicar el régimen previsto para las nulidades relativas. En este sentido Lorenzetti, al abordar el tema señala: “Las nulidades referidas a decisiones asamblearias que no violen las normas legales son de la denominadas ‘relativas’ por no afectar el interés público sino tan sólo el de los consorcistas (art. 386); y las viciadas con este tipo de nulidades son susceptibles de confirmación (art. 388)”, luego agrega: “Es por eso que nada impide que una asamblea viciada de nulidad pueda ser confirmada por los propietarios a través de otra asamblea posterior que, siguiendo el mismo orden del día, legitime lo actuado por la primera.” (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.312/313). La reseña doctrinaria nos permite concluir que todo lo relacionado al ente consorcial, y más precisamente a la Asamblea de propietarios en sus distintas etapas de conformación, es decir, en las instancias de convocatoria, deliberación como resolución se encuentran alcanzadas con la nulidad relativa y por lo tanto los vicios que pudieran existir en alguna de estas instancias serán susceptibles de convalidación si concurren las voluntades que consientan las decisiones tomada en la mentada Asamblea.

Coincidimos con lo dicho por el actor recurrente cuando afirma que se trata de una acción colectiva cuya afectación en su funcionamiento, puede generar un perjuicio colectivo, y un perjuicio individual a cada integrante, como el actor. Lo dicho por éste nos lleva a valorar si es necesario que el actor acredite un perjuicio concreto el cual deberá ser invocado en la demanda. Al respecto y referido a la procedencia de la impugnación de Asamblea como remedio extremo Lorenzetti agrega: “los tribunales han sostenido que es improcedente si no se aducen razones de fondo que justifiquen la nulidad, o bien si no hay perjuicio o un interés serio y legítimo en su declaración (que deben ser comprobados por quien alega el vicio), pues nunca corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma.” ((Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.314).

En consecuencia, admitir la nulidad objetiva que propone el actor-recurrente, basado en la trasgresión de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y lo establecido en el CCCN, que admite la convalidación, es admitir la nulidad por la nulidad misma.

En virtud a lo analizado y en coincidencia con la doctrina citada, no cabe mencionar la existencia de una nulidad objetiva; yerra el recurrente cuando sostiene que no es preciso acreditar un perjuicio personal, siendo bastante la prueba de la vulneración o infracción a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad, debiendo aplicarse la nulidad objetiva, dicha apreciación conspira con el concepto aplicable a las nulidades relativas, dejando de lado, entre otras, la posibilidad de aplicar el procedimiento de integración de las mayorías previstos en la ley; en consecuencia, respecto a las condiciones de validez de la asamblea de consorcios y vicios, sólo cabe aplicar la nulidad relativa, la cual bien puede ser subsanada, pues ha de estarse en favor de toda actividad que permita el normal funcionamiento del ente consorcial y no centrarse en la paralización de las decisiones asamblearias porque no se lograron las mayorías, más aún si la decisión gira en torno a decisiones que hacen al interés del consorcio. Más aun si el objetivo del actual régimen es, como ya se mencionó, salvar las posibles ineficacias derivadas de la toma de decisiones asamblearias realizadas sin la participación de la cantidad de consorcistas exigidas.

Finalmente, tampoco se registra un daño objetivo, el cual tiene lugar cuando incide sobre objetos que integran el patrimonio y en el caso de marras, en el fondo del meollo lo que está en juego es la continuidad de la anterior administradora Sra. Jimena R., U., y la no aprobación de su rendición de cuentas, rendición que se sustancia ante otro juzgado civil.

Sin perjuicio de lo dicho, es importante señalar que el recurrente ha convalidado la remoción de la Administradora saliente, por cuanto ha abonado expensas a la nueva administración, siendo que tenía expedita la vía judicial de consignación atento que ha iniciado la impugnación de la asamblea. Por estos argumentos brindados éste tramo del recurso del actor – recurrente no es de recibo.

b)        El segundo aspecto del agravio el recurrente entiende que la decisión se encuentra viciada, porque no se respetó el régimen de mayorías o bien el procedimiento establecido en el 2do. Párrafo del art. 2060 del CCCN (“proponer decisiones a los ausentes”) violando las formalidades de ley o no se desarrolla mediante acreditada notificación a todos los consorcistas por medio fehaciente a los domicilios constituidos en el libro de Registro de Propietarios, se genera un daño al Ente y dentro de él a cada uno de los consorcistas.

En primer lugar es importante recalcar que el entredicho que origina la impugnación de la Asamblea celebrada el 4/6/2018 (fs. 35) se produce ante la no presentación de la rendición de cuentas por parte de la Administradora saliente Sra. Jimena R., U., pese habérselo requerido, razón por la cual posteriormente se entabla una demanda de Rendición de cuentas que se encuentra tramitando por el Juzgado de 1a Inst., Civ., Com., 34a Nom. – “Consorcio de Propietarios Edificio San Marcos, c/ R., U., Jimena – Rendición de Cuentas Expte. N° 10.023.255, en este entredicho entre la ex administradora y el consorcio el actor, propietario, se opone a la destitución de la ex administradora impugnando la decisión asamblearia.

A groso modo en la mentada Asamblea objeto de la impugnación (33/35) se decide no aprobar la rendición de cuentas atento a que no se presentó la rendición de cuenta reflejada en números que la respalden y que contrasten con la situación inicial del consorcio cuando asumió la administración; se decide también por mayoría no aprobar la continuidad de la administradora; y no se aprueba el tratamiento del presupuesto de obras a realizar y se designa a los nuevos integrantes del Consejo de Administración (art. 25 del Reglamento de Copropiedad).

El cuestionamiento del actor- recurrente es que seis propietarios, sobre un total de cuarenta y siete, se arrogan una representación que no tienen ni en número ni en proporciones y en ese contexto toman decisiones -remoción de la administradora- sobre cuestiones relevantes para el consorcio.

a) Ingresando a unos de los puntos del recurso, respecto al incumplimiento de las mayorías, cabe destacar, como bien lo resalta Bueres la mayoría ya no es por persona como en la ley 13.512 si no que se requiere doble mayoría: número de unidades y partes indivisas con relación al conjunto. El sistema regulado en el CCC es mixto, habrá mayoría cuando los votantes representan la mayoría de valor y de unidades, para lo cual deba contarse el número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág.310). Cuando no se logran las mayorías el CCC ha instituido, siguiendo un criterio flexible, un trámite si se quiere de integración de las mayorías, con el objeto de lograr el cumplimiento de la decisión asamblearia evitando que se inmovilice el consorcio o el normal funcionamiento del órgano colegiado.

El actor- recurrente yerra cuando se queja porque seis propietarios se arrogan una representación que no tienen ni en número ni en proporciones y en ese contexto toman decisiones -remoción de la administradora- sobre cuestiones relevantes para el consorcio. Para estos supuestos la ley ha instituido un trámite o proceso para la integración de las mayorías. Así, la segunda parte de la norma contiene un ingenioso procedimiento que es explicado de la siguiente forma por Alterini: “La eventual falta de integración de las mayorías exigibles durante la celebración de la asamblea se suple por el sistema de adhesión tácita por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor número de votos. Esta adhesión se concreta a través del silencio -ausencia de oposición- a las decisiones propuestas dentro del plazo de quince días de haber sido notificados los ausentes de lo tratado en la asamblea y de los criterios prevalecientes” (Alterini, Jorge H., El consenso en los derechos reales, en “Revista de la Faca”, n° 1, tercera época, nov. 1998, p. 42, citado por Bueres Alberto J., Código Civil y Comercial, analizado, comparado y concordado. V. 2, Artículos 1430-2671- Hammurabi, 1a ed., Buenos Aires, Hammurabi, 2014, pág. 380). En consecuencia si en la Asamblea del día 04 de junio de 2.018 (fs. 33/35) se tomaron decisiones sin cumplir el régimen de mayorías previstas en el art. 2060 del CCCN, tal déficit se puede suplirse con el procedimiento de integración de las mismas.

b) En relación a la infundada y extemporánea tentativa de subsanación de los vicios incurridos en la Asamblea del 04 de junio de 2018, como bien se ha señalado si se trata de una nulidad subsanable, cualquier intento encaminado a subsanar el vicio es válido y admisible por lo que no cabe ninguna denostación en contra el mecanismo instituido por la ley para la convalidación del acto. En virtud de lo señalado, no es de recibo la afirmación del actor – recurrente, cuando dice que “el intento por ‘subsanar’ los errores y vicios del acta impugnada es la mejor demostración de que la misma es insostenible, resultando, al menos una falta de seriedad pretender que, con ellos, se consumó la opción de comunicación a todos los consorcistas”. Al respecto Lorenzetti, destaca: “La falta de oposición a las decisiones triunfantes propuesta que no han logrado conformar la mayoría absoluta requerida en la asamblea, dentro del plazo de quince días de haber sido notificados en ellas los propietarios ausentes, expresa la adhesión de éstos a través del silencio, el cual implicará manifestación de voluntad por existir un deber de expedirse que resulta de la ley (art.263 del Código Civil y Comercial)”. “ La norma -que consagra un supuesto de consentimiento presunto puro y directo que no requiere una nueva reunión para receptar las voluntades reclutadas con el silencio – intenta robustecer la representatividad del consenso y a tal fin crea un nuevo mecanismo que logra compatibilizar la agilidad en toma de decisiones válidas y el respeto al derecho de los propietarios a participar de decisiones válidas y el respeto al derecho de los propietarios a participar en su formación”. “Si ante la comunicación de los presentes en la asamblea, los consorcistas ausentes expresan o no su opinión fuera de la asamblea, ambas formas de manifestar sus voluntades pueden llevar a reunir las mayorías exigidas por el reglamento o por el Código para tomar una decisión válida.” (Lorenzetti, Ricardo Luis. Director General, Código Civil y Comercial Explicado, Doctrina y Jurisprudencia, Derechos Reales, Arts. 1882 a 2276. Autor Claudio Kiper -Director-, Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2019, pág. 311). Siguiendo la doctrina citada si bien la norma del art. 2060 establece la mayoría absoluta, el procedimiento de integración debe aplicarse en todos los casos.

c) Otro aspecto de la queja se dirige a la falta de la debida comunicación fehaciente a los consorcistas ausentes, y el cómputo de “voluntades” a los fines de la remoción de administrador. Al respecto es necesario mencionar los alcances que tienen los art. 2060, 2062 del CCCN en el caso de marras; la asamblea del día 4/8/2018 se constituyó en segunda convocatoria con los propietarios presentes, de conformidad a lo establecido en el art. 13 del Regl. De Copropiedad (v. fs. 24 vta.) y si bien para que haya una decisión se requiere una mayoría absoluta (Art. 2060, primer párrafo CCCN, cuando no se cuenta con esta cabe aplicar el mecanismo de integración que fija la ley e incluso dentro de éste contexto la mayoría de los presentes pueden proponer decisiones. Ante el supuesto que se designe un administrador con una mayoría menor a la fijada en el reglamento o la ley sustancial o se remueva al administrador sin la mayoría establecida en éstos, si luego los propietarios ausentes a la asamblea confirman lo decidido, es decir, por ejemplo, si pagan voluntariamente las expensas a nuevo administrador, con este obrar confirman en el cargo al nuevo administrador y/o convalidan al saliente. Esto es lo que ha ocurrido en autos. Recuérdese que ningún otro propietario ha impugnado el acto asambleario, con lo cual los consorcistas han convalidado el acto y purgado todo vicio que pudiese haber ocurrido en las distintos tramos de la conformación (convocatoria-deliberación y decisión) de la asamblea del día 4/8/2018.

Más allá de las irregularidades producidas en la deliberación y resolución de las decisiones tomadas en la asamblea en crisis, el consorcio dirigió sus acciones tendiente a convalidar lo ahí decidido y resuelto.

Por lo tanto, si los propietarios ausentes no han impugnado la asamblea en crisis y han convalidado con posterioridad lo resuelto, ya sea en forma expresa o tácita, sumado a que no se ha acreditado un perjuicio concreto, aplicar la nulidad como remedio extremo luce improcedente si no existen razones de fondo que la sostengan. No debe olvidarse que el problema se circunscribe a la permanencia o no de la ex administradora y al cuestionamiento de su administración (v, fs. 215/215 vta., 218/2 018 vta., 222/222 vta.), aspecto que es importante para el consorcio y que, por otra parte, el mismo consorcio lo está sustanciando en otra sede civil. Además, le cupo a la ex administradora notificar a todos los propietarios inmediatamente, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inciso k) CCCN, y ante la resistencia de ésta (fs. 55, 57, 58) el nuevo consejo de administración asumió dicha tarea (art. 2064 inc. a) CCCN) (v.CD de fs.56).

Es decir que con el nuevo sistema de legislación de fondo cuando concurren las mayorías del Art. 2060 CCCN, primer párrafo, tenemos una decisión. Si no se alcanza estamos ante una propuesta que para que se convierta en decisión debe ser notificada fehacientemente a los propietarios que no concurrieron a la Asamblea y la propuesta es aprobada y transformada en decisión si los ausentes no se oponen dentro de los quince días de notificados, tal como lo establece el segundo párrafo del Art. 2060. Aquí no sólo no hubo opugnación de los ausentes dentro del plazo de caducidad sino que existió por parte el Consejo de administración sendas actividades a tal fin (v. 60/60 vta. con fecha 88/2018, fs.

158/182, a fs. 158/182 lucen agregadas sendas copias de notificaciones que se han efectuado a los distintos consorcistas informando que en la Asamblea del día 04/06 se han formulado las siguientes propuestas de decisión: 1) No aprobar la continuidad de la administradora disponiendo su remoción; 2) Constituir un fondo de reserva -25 notificaciones a distintas unidades- y se convoco a Asamblea Extraordinaria fecha 30/8/2018, por lo que todo quedó saneado en la Asamblea Extraordinaria de fecha 5/9/2018, conforme se refleja en la Escritura Nro. 232 (fs. 64/65, 95/96). No cabe duda que el conflicto entre el actor recurrente y el consorcio es por la remoción de la administradora, cuestionar la decisión asamblearia porque en la asamblea no se propuso ninguna decisión a comunicar a los propietarios ausentes, como base de la impugnación no encuentra sustento con el cúmulo de actas y actuaciones notariales que convalida la decisión tomada en la asamblea impugnada. De manera tal si bien no existió una propuesta los actos posteriores del consorcio convalidan lo decido en la asamblea en cuestión. Por todo lo dicho, me expido por la improcedencia del recurso.

5.- Atento el resultado del presente, las costas se imponen al actor recurrente vencido (art.130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina F., L., en el 38% punto medio de la escala del art. 36 CA, y para el Dr. Christian A., S., en el 32% punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. Respecto a la actuación de la Dra. Rita Mabel A., no se regulan honorarios en atención a que su intervención ha resultado inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

Así voto.-

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL DRA. MARÍA ROSA MOLINA DE CAMINAL, DIJO:

1.- Disiento, respetuosamente, con los fundamentos y decisión que adopta el Sr. Vocal Dr. Rubén Atilio Remigio, en la inteligencia de que la apelación es de recibo.

Varias son las razones que abonan la decisión que se adopta, y se formulan algunas aclaraciones a efectos de contextualizar la misma.

En primer lugar, procede abordar la teoría general de las nulidades, a fin de establecer si – efectivamente- existe algún valladar derivado de la ley o de la conducta del actor que obste a la procedencia de su pretensión invalidatoria. Y la respuesta negativa se impone. Dos son las cuestiones que corresponde analizar en este punto: la primera, si ha existido una suerte de convalidación del acto viciado que impidiere su impugnación, y la segunda, si se pretende la declaración de la nulidad por la nulidad misma, o no.

1.1.- En punto a la supuesta convalidación del vicio que se denuncia por la conducta exhibida de abonar los gastos comunes a quien -al menos por ahora- se encuentra ejerciendo la función de administración del Consorcio, la misma en modo alguno puede considerarse aquiescencia contra su designación, que es impugnada por el accionante. A fin de ello estimar, procede analizar la conducta debida por el accionante respecto de su obligación de pago de las expensas comunes, a la luz de lo establecido en art. 2049 CCC, el cual de manera expresa establece, en su segundo párrafo, que los propietarios “Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente”. De tal modo, el pago “voluntario” de las expensas solo puede interpretarse como cumplimiento de una obligación legal, no encontrándose facultado el actor para observar una conducta distinta, reteniendo los importes o acudiendo a una consignación judicial que, ante la manda legal, se evidencia improcedente.

En consecuencia, como las leyes son obligatorias para los habitantes en el territorio de la República -art. 4 CCC- su observancia no puede ser interpretada como renuncia de derechos (art. 948 CCC), por lo que no obra convalidada la designación de una nueva administradora por parte del actor por el solo hecho de haber cumplido con el pago de expensas comunes que le era legalmente exigible.

De tal modo, no se configura la confirmación tácita que regula el art. 394 CCC, porque la voluntad del accionante no ha ido dirigida a aceptar el acto irregular, sino se ha limitado a cumplir con su obligación legal, que resultaba exigible.

1.2.- La segunda cuestión sobre el punto es respecto de la finalidad de la nulidad cuya declaración se pretende. Asiste razón al accionante en relación a que la ley no requiere un perjuicio particular a su persona como consorcista, y es claro que lo que se tiende a lograr con la impugnación en análisis es que el Consorcio demandado adecue su actuación al marco legal correspondiente, lo que es atendible y razón suficiente para tener por cumplido el presupuesto de trascendencia que se estaría requiriendo al actor.

No debe olvidarse que la propiedad horizontal es un derecho real a la que se aplica el Título V del Libro IV del CCC, y como toda la materia de derechos reales en su regulación está interesado el orden público. De tal modo, el funcionamiento de la asamblea de consorcistas no se equipara a una asamblea societaria, precisamente por la diferencia intrínseca de las materias disponibles en uno y otro caso y el modo de arribar a decisiones válidas. Igualmente, la administración del consorcio y el consejo de propietarios deben ser regularmente nombrados. Lo contrario supondría que la ley otorga una suerte de autorización para apartarse de sus postulados, en el marco de la regulación de derechos reales, lo que luce inadmisible.

Siendo ello así, resulta claro el interés comprometido en la declaración de nulidad peticionada, que radica en el regular funcionamiento del Consorcio, lo que indudablemente tiene impacto también en los intereses individuales de los consorcistas. Un consorcio que se aparta del marco legal imperativo en su actuación genera, por solo ello, un claro perjuicio cuando en esa situación se adoptan decisiones no compartidas por el interesado, quien se manifiesta contrario a la remoción de la administradora (y designación de nueva administradora, que impugna en otro proceso), entre otros cuestionamientos. Esto es, solo una decisión adoptada de modo válido en función de la ley puede obligar a los consorcistas, y la convalidación de una actuación viciada que deriva en la validación de una decisión adoptada de manera contraria a derecho, vulnera las reglas de la propiedad horizontal, afectando el orden público que subyace la materia de los derechos reales y justifica el interés comprometido que permite analizar la impugnación de que se trata.

2.- Retomando el contenido de la apelación, la denuncia finca en que no se ha observado el art. 2060 CCC. Y de la lectura de las constancias de la causa resulta que, efectivamente, no se ha cumplido la ley a efectos de validar las decisiones que fueran adoptadas.

El art. 2060 CCC en su segundo párrafo establece el modo de actuación a efectos de conformar las mayorías requeridas para la toma de decisiones, cuando los consorcistas no han acudido a la asamblea en número necesario a tal fin. La norma reza: “La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes, por cualquier medio, con mayoría suficiente”. La facultad obrante en el texto legal merece algunas precisiones: es incorrecto el contenido de la comunicación que ha sido concretada en el caso a los fines del art. 2060 CCC. La manda legal ha sido supuestamente cumplida entregando copia del Acta obrante a fs. 60, en un total de 15 unidades, y a otros supuestos consorcistas las notas de fs. 158/182 (que, además de los defectos que se formulan de la comunicación habida, tienen el defecto de que no se conoce a quien pertenecen las firmas de la supuesta recepción).

Todas las comunicaciones acompañadas carecen de dos informaciones que resultan claves e ineludibles a fin de considerar conformada la voluntad de los propietarios en número suficiente: la primera, no consta el plazo dentro del cual los propietarios debían expedirse; la segunda, no se les informa que su silencio se tendrá como aceptación. Ambas cuestiones resultan imperativas al tiempo de pretender conformar la voluntad de los consorcistas, porque no se da en este caso por presumido el conocimiento del apercibimiento legal o valor que se impone al silencio en estos supuestos, ya que aún sea una previsión legal es exigible que sea comunicado ello de la misma forma que la propuesta, desde que es un requisito ineludible para derivar de su silencio una posición positiva respecto del asunto que se comunica.

La interpretación expuesta se ajusta a lo establecido en art. 1 CCC, desde que no puede desconocerse la finalidad de la norma, y conforme disponen los arts. 9 y 10 CCC. La actuación del Consejo de Propietarios y el Consorcio evidencia un ejercicio abusivo del derecho, desde que se pretende utilizar a su favor la falta de responde de los propietarios concretando una interpretación forzada del art.2060 CCC, cuando por su parte no fue observada dicha norma en debida forma, lo cual a su vez no luce de buena fe. En la comunicación remitida a los consorcistas ausentes en la asamblea, a tenor de lo expresado en la Escritura Doscientos veinticinco del 8/8/2018 (fs. 60) y según el texto obrante en las supuestas comunicaciones de fs. 158/182, se expresa: “cumple en NOTIFICAR a Ustedes que en la Asamblea mencionada se formularon las siguientes propuestas de decisión: (omissis). En consecuencia, los Señores Propietarios podrán, si lo desean, dirigirse al domicilio del Consejo de Propietarios en la Torre III, Segundo Piso, Departamento ‘A’ (unidad del vocal Señor Juan Manuel A.) de lunes a viernes de 18 a 20 horas.”, comunicación insuficiente -reitero- a los fines pretensos, ya que conforme su texto “si lo desean” los propietarios podrán dirigirse al domicilio de otro propietario, no explicitando el texto en cuestión que, en definitiva, no se trata de algo que hacen si así lo desean, sino que si no expresan su voluntad en contrario dentro de un plazo acotado, se entenderá que acuerdan con las decisiones propuestas.

El modo en que fuera redactada la comunicación, no solo luce insuficiente, sino que además induce al yerro de pensar que ninguna consecuencia tiene “no desear” visitar a un copropietario miembro del Consejo de Propietarios, o no concurrir porque no puede hacerse en el escaso horario establecido, o por la razón que fuere, al que se informa como domicilio del Consejo de Propietarios. Ello se suma a la falta de plazo para concretar la adhesión expresa o tácita, o la oposición, lo que también constituye una omisión relevante en orden al análisis de la regularidad de la comunicación en cuestión.

Siendo ello así, como señalara, es ineficaz a los fines pretensos la comunicación que no ha sido hecha en función de la manda del art. 2060 CCC.

En conclusión sobre el punto, la remoción de la administradora no ha sido dispuesta conforme establece el Reglamento de Copropiedad y Administración en su art. 20 (fs. 26 vta.) y el art. 2060 CCC.

3.- De conformidad con lo expuesto, procede acoger la demanda y declarar la nulidad de la remoción de administradora Jimena R., U., destacándose que ello obedece a estrictas cuestiones de índole formal en cuanto a la indebida conformación de las mayorías a efectos de la votación y toma de la decisión, y no a cuestiones relativas a su desempeño, las que no se encuentran en crisis por ante este Tribunal.

4.- Corresponde imponer las costas del presente proceso, en ambas instancias, a la parte demandada, que resulta vencida.

Para la regulación de honorarios por las labores en esta Sede, se contemplan las pautas valorativas del art. 39 CA, particularmente la eficacia en la defensa y el éxito obtenido.

5.- Párrafo aparte merece la actuación de la Dra. Rita Mabel A., ante esta Sede, que no solo resulta merecedora de la pérdida de derecho a honorarios, cual refiere el Sr. Vocal de primer voto, Dr. Rubén Atilio Remigio, sino que refleja una conducta contraria a la que debe reflejar la actuación profesional de una abogada de la Matrícula, conforme ley 5805 y, como tal, debe ser debidamente sancionada.

La actuación de la letrada en la causa luce errática: al ser notificada de la expresión de agravios del actor, conforme e-cédula de fecha 10/11/2021 (conforme constancias del SAC), procedió a EXPRESAR AGRAVIOS en presentación electrónica de fecha 18/11/2021, escrito en el cual lo hace como letrada del actor Valentín Luján B., y fustiga enérgicamente el decisorio del Magistrado, y dice: “EXPRESA AGRAVIOS Excma. Cámara de Apelaciones (...)”

Si bien la Cámara, con acierto, requirió aclaración de la actuación que la misma se encontraba concretando, conforme decreto que reza: “19/11/2021. Proveyendo a la presentación de fecha 18/11/2021 de la Dra. A., RITA MABEL: Aclare la representación invocada y se proveerá lo que por derecho corresponda. Sin perjuicio de ello, estése a las constancias de autos”, la falta de eficacia de su presentación no borra la existencia del escrito de que se trata.

La letrada, con fecha 26/11/2021 comparece a proceso y expresa: “ACLARA REPRESENTACIÓN.- Excelentísima Cámara: RITA MABEL A., con domicilio especial a los fines legales en C., 584 – P.B. -Dpto. ‘E’, en estos autos caratulados ‘B., Valentín Luján c/ Consorcio de Propietarios del Edificio SAN MARCOS – Abreviado” (Expediente 7.310.122), ante V.E. comparezco y digo: Cumplimentando lo ordenado por decreto del 19/11/3031, vengo a aclarar a V.E. que invisto el cargo de apoderada del Sr. Presidente del Consejo de Propietarios del Edificio San Marcos, Sr. Eduardo Marcelo C., quien me ha discernido poder apud acta el que mantiene su vigencia. A dicho Consejo el Juzgado le otorgó participación por decreto del 19/09/2018 que obra a fs. 72 de autos. En tal carácter, y siguiendo las instrucciones de mi mandante, he contestado los agravios vertidos por el actor. En consecuencia, solicito se tenga por contestados los referidos agravios. . Dígnese V.E. proveer de conformidad. SERÁ JUSTICIA .”

Y luego, en presentación de fecha 7/10/2021, procede a CONTESTAR AGRAVIOS que fueren expresados por la parte actora -por intermedio de su letrado- formulando ahora una encendida defensa de la decisión del Juez en crisis, presentación que ha sido extemporánea cual reza el proveído de fecha 20/12/2021, que reza: “Siendo los plazos para evacuar y contestar traslado en el juicio abreviado fatales (cfr .art. 371 y 516 del CPC y comentario al artículo 371 en ‘Díaz Villasuso, M., Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba’, Tomo II, Advocatus, Córdoba, p.558), y atento e-cédula remitida el día 10/11/2021 del decreto de fecha 09/11/2021, habiendo sido presentada la contestación de los agravios con fecha 07/12/2021: A la contestación de agravios presentada el 7/12/2021 por los miembros del Consejo de Administración, no ha lugar por extemporáneo”, por lo que este acto resulta también ineficaz. En esta presentación se señala: “RATIFICAN ACTUACIÓN DE SU LETRADA – RATIFICAN CONTESTACIÓN DE AGRAVIOS (...)".

La ineficacia de las actuaciones rendidas en esta Sede por la Dra. A., no impide la valoración relativa a la irregularidad de su obrar, sino que coadyuvan a la valoración negativa de la conducta observada por la mentada profesional ante esta Sede.

La ley de colegiación 5805 en su art. 21 establece reglas de ética, consagrando como falta en su inc. 1) asesorar a ambos litigantes en el mismo juicio, en el inc. 9) entorpecer el trámite normal del juicio con pedidos o incidencias notoriamente improcedentes, el inc. 10) sanciona el abandono o descuido inexcusable de la defensa de la causa que le fuera confiada, el inc. 14) tiene como falla el efectuar en sus escritos o informes verbales citas tendenciosamente incompletas o contrarias a la verdad, todo lo cual sin duda obra impactado por la conducta que se describe, en que en dos presentaciones sucesivas se exhibe una posición absolutamente contraria respecto de la situación que diera base al proceso, y al fallo del Juez de Primera Instancia.

Obviamente no obra específicamente contemplada la conducta de la letrada en el art. 21 en análisis, porque el legislador no ha podido pensar en que se presentara en proceso una conducta inusual como la que se analiza, pero no es un dato menor que se ha arrogado un patrocinio del que carece, que ha entorpecido el trámite del proceso, que ha descuidado notoriamente la defensa de su cliente, no solo por contestar fuera de término el traslado, sino principalmente por agregar al proceso una profusa expresión contraria a los intereses de sus clientes, lo que ha hecho faltando a la verdad, cuanto menos en alguno de sus escritos, porque el principio de identidad es uno de los primeros de la lógica que se analizan, no pudiendo algo al mismo tiempo ser y no ser, todo lo que obra alcanzado por las normas precedentemente citadas.

De tal modo, resulta diáfano de las constancias de autos que la Dra. Rita Mabel A., no ha obrado con buena fe y la diligencia que le es exigible, no solo a tenor de la ley de colegiación citada sino también en función de los arts. 9, 775 y 961 CCC en función de lo establecido en art. 1278 del mismo cuerpo legal.

Todo lo expresado permite imponer a la letrada, conforme las potestades disciplinarias de este Tribunal establecidas en art. 18 ley 8435 (LOPJ) una multa de diez (10) jus en su valor actual, esto es, la suma de pesos treinta y cinco mil quinientos setenta y nueve con veinte centavos ($35.579,20), con destino al Colegio de Abogados de Córdoba.

El art. 35 ley 5805 regula el patrimonio de los colegios, estableciendo en su inc.3 que (éste obra integrado) “Por el importe de las multas que apliquen los órganos creados por esta ley, así como las que impongan disciplinariamente los Tribunales en los juicios”, norma que determina que el destino de la multa sea el Colegio de Abogados de Córdoba.

Se destaca que esta posibilidad es oficiosa, no requiere conocimiento previo de la sancionada, y se pretende con su ejercicio la moralidad de la actuación profesional.

Consecuentemente con lo expresado, corresponde además remitir la presente resolución al Tribunal de Disciplina de Abogados.

A la primera cuestión, me pronuncio por la afirmativa.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:

Con excepción del tercer párrafo del art. 2060 del CCyC, el título de propiedad horizontal carece de normas específicas sobre nulidad de asambleas. Por consiguiente, resultan aplicables las normas que respecto de la invalidez de los actos jurídicos contiene el CCyC y acorde con ellas deben resolverse las cuestiones a que a este respecto se planteen (véase en este lineamiento: Higthon, Elena I, “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs.As. 2000, ed. Hammurabi, p.654; M.ni de Vidal Marina, “Derechos Reales”, 7ª ed, Zavalía, Bs.As. 2004, T 2, p. 306; Gurfinkel de Wendy, Lilian, “La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, Bs., As., 2005, p. 344; Gabas, Alberto A. “Nulidad de la asamblea del consorcio”, Hammurabi, Bs.As., 2003, p. 81).

En ese entendimiento, tal como lo indica el magistrado de la primera instancia, en doctrina y jurisprudencia se ha sostenido que es necesario que el consorcista tenga un interés serio y legítimo por cuanto en ningún caso procede declarar la nulidad por la nulidad misma (v. Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales”, 5ª ed., actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Bs.As. 2008, T 1, núm. 806, p. 645; M.ni de Vidal Marina, “Derechos Reales”, 7ª ed, Zavalía, Bs.As. 2004, T 2, p. 311; Higthon, Elena I, “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Bs.As. 2000, ed.Hammurabi, p.655; Areán, Beatriz, “Derechos reales”, 6ª ed. renovada y ampliada, ed. Hammurabi, Bs.As. 2008, T 2, p. 638). Y si bien se ha considerado también, en sentido contrario, que un consorcista se encuentra legitimado a pesar que la resolución de que se trate no lo afecte de modo concreto y directo si la misma es violatoria de cláusulas estatutarias como afirma el apelante (v. Gurfinkel de Wendy, Lilian, “La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, BS.As., 2005, p. 353), no es menos que tratándose de supuestos de nulidad relativa son susceptibles de confirmación, la cual puede ser expresa o tácita. Es el caso que aquí se presenta, donde el consorcista reclamante, en principio legitimado para accionar por nulidad conforme las pautas indicadas, termina ejecutando voluntariamente los actos resultantes de la resolución cuestionable por nulidad, con lo cual lo confirma tácitamente, obstando ello a su legitimación activa (v. Gurfinkel d e Wendy, Lilian, “La propiedad horizontal, Análisis dogmático de la ley 13.512, Lexis Nexis, BS.As., 2005, p. 350). Adviértase, que estando legitimado para accionar por nulidad contra la designación de un nuevo administrador le abona las expensas, “sin reserva alguna” al administrador nombrado en dicha asamblea impugnable (Cfr. Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético”, T IX, ed. La Ley, Bs.As. 2015, p. 950).

En esta línea orientativa del tema, he de votar a la primera cuestión del modo propuesto por el Dr. Rubén A. Remigio.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. RUBEN ATILIO REMIGIO, DIJO:

Corresponde:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Valentín Lujan B., en contra de la Sentencia N º 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana L., en el % punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr. Christian Alejandro S., en el % punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel A., por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL, DRA. MARÍA ROSA MOLINA DE CAMINAL, DIJO:

Corresponde:

1.- Acoger el recurso de apelación del Sr. Valentín Luján B. En su mérito, revocar en todas sus partes la Sentencia dictada en autos, y hacer lugar a la demanda incoada por el Sr.

Valentín Luján B., en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos, declarando la nulidad de la remoción de la administradora Jimena R., U., dispuesta en Asamblea del día 4/6/2018.

2.- Imponer las costas en ambas instancias al Consorcio demandado, en su calidad de vencido (art. 130 CPC).

3.- Fijar los honorarios por sus labores en esta Sede del Dr. Christian Alejandro S., en el % del punto medio de la escala del art. 36 CA, y los de la Dra. Karina Fabiana L., en el % del punto mínimo de la misma escala, ambos sin perjuicio del mínimo legal de ocho jus, en que se regulan de modo provisorio sus estipendios, esto es, la suma de pesos ($), todos con más el IVA que correspondiere a la situación de revista de los letrados (arts. 28, 36, 39, 40 y concs. CA). No regular honorarios a la Dra. Rita Mabel A., (art. 47 CA).

4.- Imponer a la Dra. Rita Mabel A., una multa de (x) jus en su valor actual, esto es, la suma de pesos ($), con destino al Colegio de Abogados de Córdoba (art. 18 LOPJ), y remitir la presente resolución al Tribunal de Disciplina de Abogados.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SR. VOCAL, DR. JORGE MIGUEL FLORES, DIJO:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr., Valentín Lujan B., en contra de la Sentencia Nº 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana L., en el % punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr. Christian Alejandro S., en el % punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel A., por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

Por lo expuesto, y por mayoría, SE RESUELVE:

1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Valentín Lujan B., en contra de la Sentencia Nº 121 del 18.11.2020, debiendo, en consecuencia confirmarse.

2.- Costas al actor recurrente vencido (art. 130 CPC). Fijar los honorarios de la Dra. Karina Fabiana L., en el % punto medio de la escala del art. 3 CA, y para el Dr. Christian Alejandro S., en el % punto mínimo de la escala del art. 36 CA, con más el IVA correspondiente a su situación de revista. No se regulan honorarios a la Dra. Rita Mabel A., por actuación inoficiosa (art. 47, 1º párrafo, CA).

En primer término, cabe mencionar que, a los fines del presente análisis se han suprimido citas que el mismo fallo efectúa respecto de sendos escritos presentados por las partes tales como la expresión de agravios efectuada por el Sr., Valentín Lujan B., y el responde interpuesto por la demandada. No se trata de una omisión caprichosa de este comentarista, sino que por el contrario, deviene extenuante la lectura de una cita que nada ha omitido respecto de la presentación efectuada por las partes, y que poco aporta al decisorio.

Sentado ello, cabe profundizar en las conclusiones mas relevantes a las que se arriba en base al pronunciamiento de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba.

En un voto ciertamente dividido, la Cámara resuelve rechazar el pedido de nulidad interpuesto por el demandante Dn., Valentín Luján B., contra el Consorcio de Propietarios del Edificio San Marcos.

Para así decidir, la Cámara tiene en consideración que frente a la designación de un nuevo Administrador con una mayoría inferior a la fijada en el Reglamento o la Ley de fondo, los propietarios ausentes tienen la facultad de oponerse en función del mecanismo que -a tales fines- ha introducido el Código Civil y Comercial de la Nación en el segundo párrafo del Artículo 2060.

En dicha norma el legislador introduce la posibilidad de que los presentes propongan decisiones que deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes quienes deberán pronunciarse por la negativa si así lo considerasen pertinente, so pena de aprobación tácita de la decisión.

El sistema de aprobación tácita tiene asidero en el Art., 263 y 264 del Código Civil y Comercial de la Nación. En el primero de ellos se establece que “El silencio opuesto a actos o a una interrogación no es considerado como una manifestación de la voluntad conforme al acto o la interrogación, excepto en los casos en que haya un deber de expedirse que puede resultar de la ley, de la voluntad de las partes, de los usos y practicas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes” mientras que el segundo de ellos regula específicamente el instituto de la Manifestación tácita de la voluntad al sostener que la misma “resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre” aclarando explícitamente que carece de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación expresa.

Resulta entonces que, de conformidad con lo dispuesto por el juego de los Arts., 263 y 2060 CCCN, nace la obligación legal de pronunciarse y su principal efecto será entonces el de resultar una manifestación de la voluntad conforme al acto o interrogación. En el caso concreto, la conformidad a lo decidido por la Asamblea de propietarios.

El pronunciamiento de la Cámara adopta un criterio amplio al momento de interpretar la manifestación de la voluntad. Normalmente entenderíamos que cualquier abstención de pronunciarse por la negativa importaría una manifestación de la voluntad en favor de la decisión adoptada por la Asamblea. Pues bien, la Cámara avanza mas allá y entiende que la disposición normativa resulta también comprensiva de acciones por omisión sino también de acciones positivas, de entre las que destaca el pago voluntario y sin reservas de las expensas comunes al nuevo administrador como confirmatorio de su gestión.

Si bien se trata de una obligación a la que los propietarios se encuentran sometidos, no pudiendo servir de excusa a los fines de su eximición, entiende la Cámara que si el demandante hubiese pretendido manifestar una voluntad diferente y concordante con la Teoría de los Actos Propios, lo correcto hubiese sido -en el caso particular- que se consignasen los valores correspondientes en una cuenta judicial a tales fines dispuesta. Ello asi, toda vez que el recurrente contaba con la vía judicial expedita por haber impugnado la Asamblea.

Sin perjuicio de ello, la Sra., Juez Dra., Molina del Caminal entiende que el pago voluntario de las expensas solo puede interpretarse como cumplimiento de una obligación legal, no encontrándose facultado el actor Valentín Luján B., para obrar de forma diferente. Resulta atinada la cita a las destacadas plumas de Gurfinkel de Wendy y Alterini en cuanto expresa, el voto expresa que "... el consorcista reclamante, en principio legitimado para accionar por nulidad conforme las pautas indicadas, termina ejecutando voluntariamente los actos resultantes de la resolucion cuestionable por nulidad, con lo cual lo confirma tacitamente (...). adviertase que, estando legitimado para accionar por nulidad, contra la designacion de un nuevo administrador, le abona las expensas 'sin reserva alguna' al administrador nombrado en dicha asamblea impugnable".

La Cámara no desconoce la existencia de irregularidades en el proceso deliberativo y resolutivo. No obstante, entiende que se trata de una nulidad relativa -no absoluta- razón por la cual, además de resultar aplicables las disposiciones sobre nulidad de los actos jurídicos (Capítulo 9 del Título III del CCCN), es conducente a la purga del acto todo accionar de la persona jurídica dirigido a la confirmación del decisorio de la Asamblea.

Es por ello que, partiendo del hecho que los propietarios ausentes no han impugnado el decisorio de la Asamblea, sea porque no lo se encuentra manifiesta su oposición, sea porque no realizaron las acciones correspondientes en la forma correcta, tampoco se ha verificado un perjuicio concreto, motivo por el que la aplicación de la nulidad “por la nulidad misma” no resulta una solución adecuada. Maxime cuando la persona jurídica en cuestión ha adoptado mecanismos acordes a la ley para el saneamiento de las mentadas irregularidades.

Un entendimiento contrario importaría la obstaculización del normal funcionamiento del ente consorcial paralizándolo casi por completo como consecuencia de no haberse alcanzado las mayorías legales o reglamentarias cuando el legislador ha previsto mecanismos alternativos que permitirían optimizar la toma de decisiones.

Es por lo expuesto que la Cámara valora la postura del recurrente como errada en cuanto sostiene que basta la vulneración del reglamento de copropiedad a las resultas de lo cual deviene aplicable la nulidad absoluta/objetiva. Un criterio semejante inhabilitaría ipso facto la aplicación de cualquier procedimiento tendiente a la integración de las voluntades, de entre los que cabe destacar -en orden a la consideración de la temática que nos ocupa- el dispuesto por el Art., 2060. Es decir que frente al supuesto en el que la Asamblea -en tanto órgano deliberativo por excelencia- tomase una determinada decisión sin contemplarse el régimen de mayorías, entonces podría subsanarse dicha carencia con el proceso de integración a tales fines dispuesto por la norma.