El día que quisieron embargar un ascensor: consorcio de propietarios, personalidad jurídica y límites de la ejecución

¿Pueden embargar el ascensor de un edificio para cobrar una deuda del consorcio?

Aunque parezca una pregunta extravagante, el problema jurídico detrás de ella es completamente real. Cada cierto tiempo aparecen intentos de ejecución que pretenden afectar bienes que integran las partes comunes del edificio —ascensores, instalaciones centrales, incluso el propio inmueble— con el objetivo de satisfacer deudas contraídas por el consorcio de propietarios.
La pregunta entonces deja de ser anecdótica y se vuelve estrictamente jurídica: ¿qué bienes integran realmente el patrimonio del consorcio y cuáles pertenecen a los propietarios?

1.     La confusión persistente sobre el patrimonio del consorcio

Dentro de los infinitos debates que históricamente atravesaron al régimen de propiedad horizontal, uno de los que mas persistencia ha alcanzado es el relativo a la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios. Durante décadas, la doctrina civilista y la jurisprudencia nacional discutieron si debía ser considerado una verdadera persona jurídica o si, por el contrario, constituía simplemente una comunidad de intereses formada por los titulares de las unidades funcionales, sin autonomía subjetiva propia.

El debate no era meramente teórico. La respuesta a esta cuestión condicionaba la forma de comprender la responsabilidad patrimonial del consorcio, su capacidad para ser parte en juicio, su aptitud para adquirir derechos y asumir obligaciones, e incluso la manera en que debían ejecutarse judicialmente las deudas generadas por la administración del edificio.

La entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015 pareció, en principio, poner fin a esa discusión. El artículo 148 inciso h) incluyó expresamente al consorcio de propiedad horizontal dentro de las personas jurídicas privadas, receptando así una evolución jurisprudencial que desde hacía tiempo venía consolidándose en los tribunales nacionales.

Sin embargo, lejos de eliminar completamente las dificultades interpretativas, esta solución legislativa produjo en algunos ámbitos profesionales un fenómeno inverso: una sobre-extensión del concepto de personalidad jurídica del consorcio, que comenzó a aplicarse de manera automática a situaciones en las cuales la estructura jurídica propia del régimen de propiedad horizontal establece límites claros y precisos.

Uno de los escenarios donde esta confusión se manifiesta con mayor claridad aparece cuando se intenta ejecutar judicialmente deudas del consorcio mediante el embargo de bienes que integran las cosas comunes del edificio. En ese punto, la identificación apresurada entre personalidad jurídica y titularidad patrimonial conduce con frecuencia a conclusiones incorrectas.

Para comprender adecuadamente el alcance real de la personalidad del consorcio y los límites de su responsabilidad patrimonial, resulta particularmente ilustrativo revisar un importante precedente de la jurisprudencia civil que, pese a su antigüedad, conserva plena actualidad conceptual.

2.     El fallo “Nepoti” y la reafirmación de la personalidad diferenciada del consorcio

En los autos caratulados “Nepoti c/ Consorcio Edificio 66 Barrio M. N. Savio s/ ejecución de sentencia”, resueltos el 22 de abril de 1994 por la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, el tribunal debió pronunciarse sobre diversas cuestiones vinculadas con la ejecución de una sentencia dictada contra un consorcio de propiedad horizontal.

En el marco de ese análisis, la Cámara recordó un criterio que ya había sido sostenido en decisiones anteriores y que resulta particularmente esclarecedor para comprender la estructura patrimonial del consorcio dentro del régimen de propiedad horizontal.

El tribunal debió aclarar -en un razonamiento que para los tiempos actuales parecería impensado- que “No resulta jurídicamente admisible embargar la totalidad de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal o alguna parte de él, ya que no se trata de bienes que pertenezcan al consorcio sino a los copropietarios, que son personas distintas de aquél”.

Para fundamentar esta afirmación, el fallo remite a un antecedente de la Cámara Nacional en lo Civil y Comercial Federal, Sala II, dictado el 19 de febrero de 1985, en la causa “Dirección Nacional de Recaudación Previsional c/ Consorcio de Propietarios Lavalle 750/54/58 y otros”.

En ese caso se planteó la posibilidad de embargar un ascensor perteneciente a un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, dentro de un proceso ejecutivo promovido contra el consorcio.

La solución adoptada por el tribunal fue categórica: el ascensor no podía ser objeto de embargo.

La razón de esta conclusión no radicaba en la naturaleza del bien ni en su función dentro del edificio, sino en un aspecto estructural del régimen jurídico aplicable: el ascensor no pertenece al consorcio, sino a los propietarios del edificio, quienes detentan sobre él un derecho de condominio indivisible como parte integrante de las cosas comunes.

Aunque desde una perspectiva estrictamente técnica esta conclusión pueda parecer evidente, la práctica judicial demuestra que todavía hoy la confusión entre personalidad jurídica del consorcio y titularidad de las cosas comunes constituye uno de los errores interpretativos más frecuentes en la práctica profesional. El reconocimiento del consorcio como persona jurídica no modificó la estructura real del régimen de propiedad horizontal: el consorcio administra el edificio, pero no es dueño de él.

3.     Personalidad jurídica del consorcio: alcance real del artículo 148 del Código Civil y Comercial

El reconocimiento expreso del consorcio como persona jurídica privada en el artículo 148 del Código Civil y Comercial constituye uno de los cambios normativos más relevantes introducidos por el Código Civil y Comercial de la Nación al sentenciar que son personas juridicas privadas los consorcios de propiedad horizontal [Inc., h)].

Este reconocimiento tiene consecuencias jurídicas significativas. En primer lugar, implica que el consorcio constituye un sujeto de derecho distinto de los propietarios que lo integran, lo que le permite actuar con autonomía en el tráfico jurídico.

En virtud de esa personalidad diferenciada, el consorcio puede ser titular de derechos y obligaciones, celebrar contratos con terceros, intervenir en juicio como actor o demandado, adquirir o enajenar bienes, entre otras facultades que el carácter de persona jurídica le confiere.

Asimismo, el consorcio actúa a través de sus órganos institucionales, principalmente la asamblea de propietarios y el administrador, quien ejerce su representación legal conforme lo dispuesto por el artículo 2065 del Código Civil y Comercial (aspecto este que hemos abordado oportunamente en “El Administrador en la Propiedad Horizontal: el espejismo del mandato y la teoría del órgano”.

Ahora bien, reconocer la personalidad jurídica del consorcio no implica atribuirle la titularidad dominial del edificio ni de las cosas comunes. Este punto resulta decisivo para evitar interpretaciones expansivas que desvirtúen la estructura real del régimen de propiedad horizontal.

En otras palabras, la existencia de un sujeto jurídico consorcial no altera la titularidad dominial privada ni de los bienes que componen la estructura edilicia.

4.     El verdadero titular de las cosas comunes del edificio

La arquitectura jurídica de la propiedad horizontal descansa sobre una premisa central que atraviesa todo el sistema: las cosas comunes pertenecen a los propietarios de las unidades funcionales, no al consorcio que administra el edificio.

El artículo 2037 del Código Civil y Comercial define la propiedad horizontal como el derecho real que confiere a cada titular de una unidad funcional facultades exclusivas sobre su unidad privativa y, simultáneamente, una cuota ideal sobre las partes comunes del inmueble.

Esta configuración produce una estructura jurídica dual. Cada propietario es titular dominial exclusivo sobre su unidad funcional, y condómino (necesario, forzoso e indivisible) sobre las cosas comunes del edificio, todo lo cual se ve aún mas reforzado por la enunciacion de cosas y partes necesariamente comunes de un edificio (terreno, cimientos, muros maestros, escaleras, instalaciones centrales, ascensores, cañerías generales, etc).

El consorcio, por su parte, no es titular dominial de esos bienes. Su rol consiste en administrar, conservar y gestionar el uso de las partes comunes, pero no en ejercer derechos de propiedad sobre ellas. En definitiva, viene a cubrir la necesidad de gerenciar el uso y goce de espacios cuya titularidad dominial es compartida e ideal.

Esta configuración estructural explica por qué el consorcio no puede ser considerado titular patrimonial de esos bienes, aun cuando ejerza facultades permanentes de administración sobre ellos.

5.     ¿Por qué no pueden embargarse las cosas comunes del edificio?

La imposibilidad jurídica de embargar las cosas comunes del edificio deriva de un principio básico del derecho patrimonial: el patrimonio es la prenda común de los acreedores.

Esta es la razón por la cual, una ejecución sólo puede recaer sobre bienes que integren el patrimonio del deudor. Es decir que cuando se promueve una ejecución contra el consorcio, el deudor del proceso es el consorcio de propietarios, no los titulares individuales de las unidades funcionales, por lo tanto, el embargo sólo puede recaer sobre bienes que pertenezcan efectivamente al consorcio.

Las cosas comunes del edificio, justamente, no cumplen esa condición aunque el consorcio ejerza facultades de administración y conservación sobre ellas, su titularidad jurídica corresponde a los propietarios del edificio. En consecuencia, permitir su embargo implicaría afectar el patrimonio de terceros que no son parte en el proceso ejecutivo contrariando los principios mas elementales del derecho patrimonial y constitucional.

En términos simples: no puede ejecutarse el patrimonio de quienes no son deudores.

Por esa razón, bienes como el ascensor, las escaleras, las calderas o las instalaciones centrales del edificio no pueden ser objeto de embargo para satisfacer deudas del consorcio, aun cuando la deuda se haya originado en el funcionamiento normal de la administración consorcial.

6.     El patrimonio del consorcio: qué bienes sí pueden ser ejecutados

Si las cosas comunes no integran el patrimonio del consorcio, surge naturalmente la pregunta acerca de cuáles son los bienes efectivamente ejecutables frente a una deuda consorcial.

En la práctica, sin perjuicio de lo que disponga el Reglamento que será, sin mas letra sagrada, el patrimonio del consorcio suele estar compuesto fundamentalmente por: fondos provenientes del cobro de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, saldos depositados en cuentas bancarias del consorcio, créditos por expensas impagas contra propietarios morosos, eventuales bienes muebles o inmuebles adquiridos por el consorcio, créditos o indemnizaciones derivados de procesos judiciales.

Este activo patrimonial suele ser relativamente limitado en comparación con otras personas jurídicas, básicamente por la ausencia de fin de lucro. Más aún, la capacidad económica del consorcio depende casi en la totalidad de los casos de un sistema de financiamiento anclado al cobro de expensas comunes.

Este aspecto explica por qué las dificultades financieras de un consorcio erróneamente gestionado suelen traducirse inevitablemente en deterioro del edificio o expensas más onerosas.

7.     Consecuencias prácticas para administradores de consorcios

Desde la perspectiva de la administración consorcial, comprender la estructura patrimonial del consorcio no es una cuestión meramente teórica. En efecto la existencia de personalidad jurídica diferenciada no implica que los propietarios permanezcan completamente desvinculados de las obligaciones consorciales.

La inexistencia de bienes ejecutables dentro del edificio implica que la solvencia real del consorcio depende casi exclusivamente de su capacidad de recaudación de expensas. Es decir que en la práctica, las deudas del consorcio terminan siendo soportadas directamente por los propietarios a través del sistema de expensas comunes, que constituye el mecanismo de financiación del edificio casi en la totalidad de los edificios. Es por ello que, cuando el consorcio enfrenta deudas significativas —por ejemplo, de naturaleza contractual o derivadas de responsabilidad civil— las alternativas disponibles suelen reducirse a dos mecanismos principales: la fijación de expensas extraordinarias y la negociación de planes de pago con acreedores.

Este escenario revela hasta qué punto la estabilidad financiera del consorcio depende de una gestión administrativa prudente y anticipatoria.

Esta distinción resulta fundamental para preservar la coherencia estructural del régimen de propiedad horizontal y evitar que los acreedores del consorcio puedan afectar directamente el derecho de propiedad individual de los titulares de las unidades funcionales.

8.     ¿Puede quebrar un consorcio de propiedad horizontal?

Un aspecto particularmente interesante del debate sobre la personalidad jurídica del consorcio se relaciona con su eventual sujeción a procesos concursales.

Aunque el consorcio es una persona jurídica privada, la doctrina mayoritaria entiende que no puede ser declarado en quiebra ni sometido a concurso preventivo con fundamento en que no desarrolla una actividad empresarial, que no posee un patrimonio autónomo equiparable al de las sociedades comerciales, se financia exclusivamente mediante expensas comunes.

En consecuencia, el régimen concursal —diseñado para reorganizar o liquidar patrimonios empresariales— resulta estructuralmente incompatible con la lógica jurídica del consorcio.

Cuando el consorcio enfrenta dificultades financieras, la solución no pasa por la apertura de un concurso preventivo, sino por la recomposición interna de su capacidad económica mediante aportes de los propietarios.

Ello, sin perjuicio de considerar que las medidas de prevención son siempre la mejor alternativa para evitar el perjuicio patrimonial tanto al ente consorcial como a aquellos que contribuyen al pago de las expensas comunes.

9.     El consorcio administra el edificio, pero no es dueño

El análisis del precedente “Nepoti” permite reafirmar una premisa fundamental del régimen de propiedad horizontal, con andamiaje jurídico en el armónico juego de los artículos 148, 2037, 2039 del Código Civil y Comercial de la Nación: la personalidad jurídica del consorcio no implica que las cosas comunes del edificio integren su patrimonio, lo que implica que los bienes comunes del edificio no pueden ser embargados para satisfacer deudas del consorcio, ya que pertenecen a los propietarios y no al sujeto jurídico consorcial.

Comprender esta distinción resulta esencial para abogados, administradores y demás operadores del derecho de propiedad horizontal, no sólo desde una perspectiva dogmática, sino también para evitar errores procesales frecuentes en materia de ejecución patrimonial.

En definitiva, el consorcio constituye una persona jurídica autónoma, pero su patrimonio no se confunde con el de los propietarios, dejando a salvo de este modo, las cosas y partes comunes del edificio. Es precisamente esa diferencia —a veces sutil en apariencia— la que define los límites reales de la responsabilidad patrimonial del consorcio dentro del régimen de propiedad horizontal.

Descargar Sumario N., C. D. c/ Consorcio de Propietarios Edificio 66