Propiedad horizontal, uso de bienes comunes y límites al poder asambleario: lecciones del fallo Dujovne c/ Edificio Valdagno

Un precedente de la Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba reafirma que el uso de bienes comunes y las decisiones asamblearias deben respetar el Reglamento de Propiedad Horizontal, la autonomía de la voluntad contractual y los derechos de los copropietarios, sin vulnerar garantías constitucionales ni imponer condiciones no previstas legalmente.

En materia de propiedad horizontal, las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios tienen una importancia fundamental en la organización de la vida consorcial, no obstante lo cual el alcance de esas resoluciones debe leerse siempre a la luz del Reglamento de Propiedad Horizontal, de la voluntad consensuada de los propietarios (autonomía de la voluntad), y con respeto irrestricto a las normas y principios que rigen el derecho de propiedad.

En resumidas cuentas ese fue el núcleo problemático que motivó el pronunciamiento de la Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, en la causa Dujovne M. L. y otro c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno Ordinario (Sentencia Nº 44, 19/04/2005), en cuyo caso el tribunal tuvo que resolver si los acuerdos asamblearios que disponían el uso exclusivo de una entrada y ascensor para determinados propietarios, podían o no obstaculizar el ejercicio de derechos vinculados a otras partes comunes, en ausencia de previsión reglamentaria expresa.

Si bien se trata de una sentencia algo antigua, su contenido sigue siendo altamente relevante para el análisis de los límites que deben tenerse en cuenta al momento de adoptar decisiones asamblearias, la interpretación del reglamento y la protección de derechos de los propietarios.

I. El caso y las cuestiones centrales

Los actores habían adquirido una unidad funcional en el Edificio Valdagno de la Ciudad de Cordoba con el consecuente derecho al uso irrestricto de la entrada principal y el acceso correspondiente a esa unidad.

Sin embargo, una Asamblea de Propietarios habría decidido que para ciertas unidades —principalmente aquellas destinadas a oficina en los pisos 1° y 2°— el ingreso de clientes, proveedores y público en general se realizara exclusivamente por el ascensor N° 3 con entrada por Pasaje Cuzco con la aparente finalidad de evitar congestión y preservar la seguridad de los usuarios de los ascensores destinados al resto de las unidades. La entrada sobre la calle Obispo Trejo y Sanabria quedó así reservada al uso de las demás unidades y a sus propietarios según las necesidades funcionales de cada uno.

Con posterioridad, los actores reclamaron que se les habilitara de forma irrestricta el ingreso y egreso por la entrada principal de Obispo Trejo y Sanabria, incluyendo la utilización de los ascensores y el portero eléctrico asociados a ese acceso.

La Asamblea, lejos de contemplar expresamente ese uso, había acordado de modo tácito una distribución funcional que ahora era objeto de una discusión jurisdiccional. El tribunal debió ponderar, en definitiva la interpretación del Acto Asambleario, el valor jurídico del Reglamento de Propiedad Horizontal, los límites a la potestad asamblearia, y la protección de derechos convencionales adquiridos.

II. Naturaleza del Reglamento de Propiedad Horizontal y autonomía de la voluntad de los propietarios

El pronunciamiento parte de un principio doctrinario y jurisprudencial bien afianzado: el Reglamento de Propiedad Horizontal constituye un contrato formal multilateral, celebrado entre las partes (los propietarios originales) y que, por adhesión sucesiva, vincula a quienes le sucedieren. Hoy en día es casi incuestionable doctrinaria y jurisprudencialmente que el Reglamento no es un contrato en si mismo, aunque pocos osan cuestionar su naturaleza contractual.

Su función no se limitaba, por aquel entonces, solo a organizar la vida consorcial, sino que también se ocupaba de definir con precisión las facultades y restricciones que atañen a los bienes comunes y al uso que de ellos puede hacerse. Mientras tanto, los reglamentos mas modernos también prevén -con mayor o menor sustento jurídico- sanciones, exenciones parciales a la contribución en las expensas, mecanismos alternativos de resolucion de conflictos y hasta la validez de las asambleas virtuales.

Esta característica, que surge del mismo título constitutivo del edificio Valdagno, y del entonces Art., 1197 del Código Civil velezano —norma que regulaba la autonomía de la voluntad en materia contractual— implica que las modificaciones al régimen de uso de bienes comunes deben estar debidamente contempladas y acordadas conforme a las reglas del propio reglamento, y no pueden presumirse tácitamente sin una clara manifestación de voluntad colectiva.

En este caso, la asamblea de 1988 se apoyó en criterios funcionales para organizar el uso de accesos y ascensores, apuntando a mejorar la seguridad y la funcionalidad del edificio. Ello, sin embargo, no implicó automáticamente una modificación normativa del Reglamento de Propiedad Horizontal que restringiera de modo absoluto el ejercicio de derechos que estaban expresamente reconocidos en las escrituras y en el propio estatuto consorcial.

De esta forma, el tribunal estableció un criterio fundamental: las decisiones asamblearias deben interpretarse conforme a lo pactado, sin extender sus efectos más allá de lo acordado o lo razonablemente imputable a las previsiones legales y reglamentarias.

III. Límites al poder asambleario y protección de derechos de propiedad

El recurrente sostuvo que la Asamblea no había prohibido de manera expresa el ingreso por la entrada principal, ni había limitado la facultad que surge del entonces reglamento de copropiedad y administración para usar esa entrada y sus servicios asociados.

El tribunal advirtió que aceptar una interpretación amplia de la decisión asamblearia —equivalente a una modificación tácita— sin fundamento jurídico en la letra del reglamento, el instrumento de adquisición o en una manifestación idónea y clara de la voluntad asamblearia, sería desconocer la seguridad jurídica consorcial, el principio de autonomía contractual y la protección constitucional del derecho de propiedad.

En otras palabras, una mayoría no puede, al amparo de argumentos funcionales o de conveniencia, arbitrar normas no previstas reglamentariamente ni alterar derechos adquiridos, so pretexto de una decisión asamblearia fundada en un procedimiento válido para modificar la relación jurídica fundamental.

Así, el fallo sitúa un límite a la potestad asamblearia al sostener que no puede prevalecer sobre derechos que hayan quedado explícitamente consignados y pactados en instrumentos que forman parte del plexo normativo consorcial.

IV. Interpretación judicial del acto asambleario

La Cámara no desconoció la finalidad elemental de la asamblea original —optimizar la administración del edificio y atender a la seguridad de los habitantes—, pero enfatizó que los efectos de una decisión asamblearia no deben exceder lo que estrictamente se votó y autorizó. Es decir que, en tanto órgano colegiado y como un desprendimiento de la Teoría del Órgano aplicada a la Propiedad Horizontal , no pueden endilgársele fines contra legem tales como privar a ciertos propietarios del legitimo ejercicio de derechos conferidos por el titulo constitutivo (que, tal como se lo ha mencionado en varias oportunidades, se integra con el Reglamento).

El tribunal examinó con detalle el contenido del acta, la manera en que se ejecutó la decisión y los hechos posteriores, concluyendo que no contenía una prohibición expresa al uso de la entrada principal por parte de los actores, que la organización funcional no equivalía a una relegación absoluta de un derecho contractual, y finalmente que no se había llevado a cabo ninguna modificación reglamentaria, al menos con la formalidad requerida por las normas y por el propio estatuto consorcial.

Este razonamiento se enrola con precedentes que sostienen la necesidad de una interpretación fiel al texto y al contexto contractual, y no una expansión ficta de las normas consorciales surgidas de decisiones funcionales de los copropietarios.

La apelación también invocó razones de seguridad y comodidad con el fin de justificar la restricción que los actores pretendían que se levantara, sin embargo, el tribunal observó que tales argumentos, aunque dignos de atención en un plano social y práctico, no podían prevalecer sobre el principio contractual y la normativa vigente.

En este punto es dable mencionar que la seguridad de las personas y el funcionamiento del edificio son valores incuestionables, pero su protección no puede fundarse en interpretaciones expansivas que alteren el equilibrio normativo básico de participación y derechos consorciales. Al respecto, la judicatura señalo que la seguridad integral es un objetivo colectivo que debe alcanzarse con políticas que respeten los derechos individuales, no a través de decisiones unilaterales o interpretaciones extensivas de acuerdos funcionales.

De este modo, el fallo incorpora una visión armónica entre interés común y derechos individuales, sin sacrificar los segundos en aras de un supuesto beneficio colectivo mal interpretado.

En definitiva la Cámara, al momento de dictar su pronunciamiento en la causa Dujovne c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno Ordinario constituye un precedente relevante para el derecho consorcial argentino, dado que reafirma que el reglamento de copropiedad es el estatuto fundamental que rige las relaciones entre copropietarios, señala que las decisiones asamblearias no pueden desconocer derechos contractuales explícitos recogidos en la escritura y el reglamento, establece límites claros al poder asambleario cuando pretende, sin amparo normativo, restringir derechos de uso de bienes comunes y desarrolla criterios de interpretación que privilegian la seguridad jurídica y la autonomía de la voluntad consorcial.

En suma, la sentencia traduce el equilibrio necesario entre la funcionalidad consorcial y la protección de expectativas jurídicas legítimas, constituyendo una herramienta interpretativa valiosa para operadores jurídicos y administradores de consorcio, sin perjuicio de lo cual, entendemos sumamente relevante efectuar un abordaje de las consecuencias -a largo plazo- que un pronunciamiento como Dujovne ha traído a la doctrina y la jurisprudencia nacional, lo que será eventualmente objeto de otro posteo.

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