Propiedad horizontal, uso de bienes comunes y límites al poder asambleario: lecciones del fallo Dujovne c/ Edificio Valdagno

En propiedad horizontal, muchas decisiones asamblearias nacen de necesidades reales de la vida consorcial: Ordenar la circulación del edificio, mejorar la seguridad, evitar congestiones, diferenciar accesos, preservar la tranquilidad de los ocupantes o distribuir de manera más eficiente el uso de ascensores y entradas son, todos ellos, objetivos legítimos dentro de la vida consorcial.

El problema aparece cuando esa solución práctica, razonable en apariencia, termina afectando derechos que surgen del Reglamento de Propiedad Horizontal, del título de adquisición o de la propia estructura jurídica del consorcio.

Ese fue, en términos simples, el conflicto analizado en el fallo Dujovne c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno, oportunidad en la que se discutió si una decisión asamblearia podía limitar el uso de una entrada principal y determinados ascensores para ciertas unidades, bajo argumentos de organización, seguridad y funcionamiento del edificio.

El caso conserva actualidad porque permite trabajar una pregunta que se repite en la práctica: ¿puede una asamblea restringir el uso de bienes comunes si el reglamento no lo autoriza de manera clara?

La respuesta es no. Nunca puede construirse únicamente desde la conveniencia. De hecho, en propiedad horizontal, el funcionamiento del edificio importa, pero no habilita a la mayoría a reescribir el reglamento ni a modificar derechos incorporados al título de los propietarios.

Criterios para decidir mejor en asamblea

Las decisiones sobre bienes comunes, accesos, ascensores y restricciones de uso suelen generar conflictos cuando se adoptan sin revisar el reglamento. En el newsletter del blog se analizan fallos y criterios aplicables a la práctica consorcial.

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El conflicto: accesos, ascensores y uso de partes comunes

El antecedente Dujovne c/ Edificio Valdagno tuvo origen en un consorcio con una organización funcional particular, en el que determinadas unidades, principalmente vinculadas a oficinas en los primeros pisos, utilizaban un acceso y un ascensor específico. Esa distribución respondía a razones prácticas: evitar congestiones, ordenar el ingreso de público, preservar la seguridad y mantener una circulación diferenciada entre distintos sectores del edificio.

Hasta ahí, el problema podría parecer meramente administrativo, de hecho muchos consorcios adoptan criterios similares para ordenar accesos, diferenciar sectores, preservar la tranquilidad de unidades destinadas a vivienda o reducir la circulación de personas ajenas al edificio.

Pero la cuestión cambia cuando esa organización funcional se transforma, en los hechos, en una restricción del derecho de uso. En el fallo Dujovne c/ Edificio Valdagno, los actores reclamaron la posibilidad de utilizar la entrada principal, los ascensores y el portero eléctrico asociados a ese acceso, sosteniendo que ese derecho surgía del título y del reglamento.

La asamblea, en cambio, había sostenido una distribución práctica que restringía ese uso. El tribunal debió resolver si esa práctica podía ser interpretada como una limitación válida o si, por el contrario, la asamblea había excedido los límites de su competencia al restringir derechos sin una base reglamentaria suficiente.

Ese es el verdadero valor del fallo: no se limita a resolver por dónde entra o sale un propietario, sino que fija un criterio sobre la relación entre decisión asamblearia, reglamento y derechos individuales dentro del consorcio.

El reglamento como límite de la voluntad mayoritaria

En propiedad horizontal, la asamblea no decide sobre un vacío normativo, sino que lo hace dentro de un sistema previamente organizado por la ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y los títulos de adquisición de cada unidad.

Ese punto es central. La mayoría puede adoptar decisiones de administración, ordenar el uso cotidiano del edificio y resolver cuestiones necesarias para la vida común, pero esa potestad no equivale a un poder ilimitado para alterar derechos ya incorporados al estatuto jurídico del consorcio.

El Reglamento de Propiedad Horizontal no es una simple guía interna, por el contrario, se trata del instrumento que organiza el edificio, define el destino de las unidades, enumera cosas y partes comunes, establece proporciones, usos, limitaciones y reglas de convivencia. El Código Civil y Comercial exige que el reglamento contenga, entre otros puntos, la enumeración de esas cosas y partes comunes, el uso que se le dará a las mismas, el destino de las partes comunes, las facultades especiales de las asambleas y las mayorías necesarias para distintas decisiones y -fundamentalmente- para modificar el propio reglamento.

Esto explica por qué una asamblea no puede, bajo el argumento de ordenar el funcionamiento del edificio, producir una modificación sustancial del régimen de uso si no respeta las formas, mayorías y límites previstos para modificar el reglamento.

El problema no es que la asamblea organice, por el contrario, el problema aparece cuando, bajo la apariencia de organización, termina alterando el contenido del derecho de propiedad horizontal.

La diferencia entre organizar el uso y restringir un derecho

No toda decisión sobre bienes comunes constituye una restricción ilegítima, en efecto, la asamblea puede ordenar horarios, accesos, modalidades de uso, circulación, medidas de seguridad o reglas razonables de convivencia. De hecho, sin esa capacidad de organización, la vida consorcial sería impracticable.

Pero existe una diferencia jurídica relevante entre regular el modo de uso y privar o limitar sustancialmente el uso mismo.

Regular implica establecer pautas razonables para compatibilizar derechos. Limitar o restringir, en cambio, supone reducir o excluir una facultad que el propietario tiene reconocida por la ley, el reglamento o su título.

Esa distinción es especialmente importante en materia de bienes comunes. Las entradas, ascensores, palieres, pasillos y servicios comunes no son simples recursos administrables por mayoría, sino que integran el sistema funcional del edificio y, en la mayoría casos, forman parte de las condiciones por las cuales cada propietario adquirió su unidad.

Por eso, cuando una decisión asamblearia afecta el acceso a una parte común, no alcanza con invocar comodidad, seguridad o conveniencia, es menester revisar si el reglamento permite esa restricción, si la decisión fue adoptada con la mayoría correspondiente, si existe una razón objetiva suficiente y si la medida respeta el equilibrio entre interés común y derechos individuales.

El argumento de la seguridad no alcanza por sí solo

Uno de los aspectos más relevantes del fallo es el tratamiento del argumento sobre la seguridad del edificio. El consorcio había invocado razones funcionales para justificar la distribución del uso de accesos y ascensores. Ese tipo de argumento suele tener mucha fuerza práctica, porque ningún administrador ni propietario quiere aparecer oponiéndose a medidas orientadas a mejorar la seguridad del edificio.

Sin embargo, la seguridad no puede operar como una cláusula general para validar cualquier restricción.

La seguridad es un interés legítimo del consorcio, pero también lo son -entre otros- el orden, la circulación razonable, la tranquilidad de los propietarios y la adecuada administración de los espacios comunes, todos los cuales deben instrumentarse dentro del marco jurídico correspondiente.

Si la seguridad exige modificar el modo en que se usan determinados bienes comunes, la solución debe construirse con base reglamentaria, deliberación clara, mayorías adecuadas y respeto de los derechos afectados. Lo contrario implica convertir una finalidad legítima en un argumento expansivo para restringir derechos sin control suficiente atentando directamente contra el derecho de propiedad y la seguridad jurídica. 

Ese es el riesgo que el fallo permite advertir: una decisión puede ser razonable como criterio de gestión y, al mismo tiempo, inválida o inoponible si altera derechos sin respetar el régimen jurídico que los protege.

La asamblea no puede modificar tácitamente el reglamento

El punto más delicado del caso es la idea de modificación tácita del reglamento. En muchos consorcios, determinadas prácticas se consolidan durante años: una puerta se usa menos, un ascensor queda reservado de hecho, un sector se asigna informalmente, ciertos propietarios aceptan una modalidad de circulación o una distribución funcional sin discutirla.

El problema aparece cuando esa práctica se pretende transformar en regla jurídica obligatoria.

En este sentido, el fallo marca un límite claro en cuanto a que la decisión asamblearia funcional no puede ser interpretada, sin más, como una modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal dado que, para modificar el régimen de uso de bienes comunes se requiere una manifestación clara, formalmente válida y compatible con las mayorías exigidas.

La práctica no reemplaza al reglamento, la tolerancia tampoco, y la comodidad administrativa no puede convertirse en fuente autónoma de restricción.

Este criterio tiene una enorme importancia para administradores dado que muchas veces las decisiones se toman con un objetivo razonable, pero sin medir su impacto jurídico. El acta dice menos de lo que luego se pretende aplicar, el reglamento no autoriza lo que la administración ejecuta y el conflicto recién aparece cuando un propietario decide impugnar, plantear la nulidad de la asamblea o reclamar el restablecimiento del uso.

Fallo citado

El fallo “Dujovne c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno” analiza los límites de una decisión asamblearia que pretendía ordenar el uso de accesos y ascensores frente a derechos reconocidos en el reglamento.

Descargar el fallo completo

Derechos individuales e interés común: una tensión mal planteada

En propiedad horizontal suele presentarse una falsa oposición entre interés común y derechos individuales, bajo esa lógica, quien reclama el uso de una parte común aparece como alguien que obstaculiza la organización colectiva, mientras que la asamblea aparece como representante natural del interés general.

El problema es que esa lectura es incompleta.

El interés común no es lo que la mayoría decide en cada momento. El interés común está jurídicamente organizado por el reglamento, por la ley y por el equilibrio propio del régimen de propiedad horizontal. La mayoría expresa la voluntad del consorcio, pero no puede redefinir por sí sola los derechos de cada propietario cuando esos derechos integran el contenido de su título.

Por eso, el fallo Dujovne c/ Valdagno resulta útil: recuerda que la asamblea no es soberana en sentido absoluto. Es un órgano del consorcio, con competencia para decidir dentro de los límites del sistema. Cuando excede esos límites, la decisión puede ser cuestionada, aunque haya sido adoptada con apariencia de regularidad.

El derecho de propiedad horizontal no protege un individualismo aislado, pero tampoco habilita un colectivismo asambleario sin límites. Su lógica radica en compatibilizar derechos individuales sobre unidades privativas con derechos comunes sobre partes indispensables para el funcionamiento del edificio.

¿Qué enseña el fallo para administradores?

Para los administradores, la enseñanza práctica es directa: antes de ejecutar una decisión que restrinja el uso de accesos, ascensores, pasillos, terrazas, cocheras, patios o cualquier otro espacio común, hay que revisar el reglamento.

No alcanza con que la medida parezca conveniente, tampoco con que haya sido votada por mayoría simple o aceptada informalmente por un grupo de propietarios. La primera pregunta debe ser otra: ¿qué dice el reglamento sobre el uso de esa cosa o parte común?

Si el reglamento habilita una regulación, la asamblea podrá avanzar dentro de ese marco, si el reglamento guarda silencio, habrá que extremar la prudencia, y si la medida implica una restricción sustancial, probablemente no baste con una decisión ordinaria de administración.

El administrador que ejecuta una decisión asamblearia inválida o jurídicamente débil queda expuesto a un conflicto posterior. No necesariamente por mala fe, sino por haber tratado como una cuestión operativa algo que en realidad exigía análisis jurídico previo.

En edificios complejos, mixtos o con unidades destinadas a vivienda, oficinas, locales o actividades profesionales, este punto es todavía más sensible, especialmente cuando el conflicto se vincula con el destino de la unidad funcional. La convivencia de usos distintos suele empujar soluciones prácticas, pero esas soluciones deben apoyarse en una base normativa suficiente.

En esa línea, también resulta relevante distinguir entre la decision adoptada por la asamblea y su ejecucion por quien ejerce la representacion legal del consorcio, porque el administrador no debería ejecutar acríticamente las medidas que exceden el marco reglamentario.

¿Qué enseña el fallo para abogados?

Para abogados que asesoran propietarios, consorcios o administradores, el fallo ofrece una herramienta argumental clara: la decisión asamblearia debe interpretarse según su texto, su finalidad, su contexto y su compatibilidad con el reglamento.

No toda disconformidad con una decisión de asamblea habilita una impugnación seria, pero cuando la asamblea afecta derechos de uso de bienes comunes sin previsión reglamentaria suficiente, el conflicto cambia de escala.

En esos casos, el análisis debe ordenar varias preguntas: qué derecho invoca el propietario, de dónde surge ese derecho, qué dice el reglamento, qué decidió exactamente la asamblea, qué mayoría se utilizó, si hubo o no modificación reglamentaria y qué perjuicio concreto produce la restricción.

La clave está en no quedarse en la superficie del acta. Muchas decisiones parecen neutras si se las lee como simples pautas de organización, pero revelan otra dimensión cuando se examinan sus efectos concretos sobre el uso de bienes comunes.

Desde la perspectiva del consorcio, el trabajo jurídico también es relevante. Si la restricción responde a una necesidad real, el camino no es forzar la interpretación de una asamblea antigua o ambigua, sino construir una decisión válida, bien fundada y compatible con el reglamento.

Un criterio que dialoga con otros conflictos actuales

Aunque el fallo es anterior al Código Civil y Comercial, su criterio conserva actualidad. El régimen vigente refuerza la centralidad del reglamento como pieza estructural de la propiedad horizontal y exige que allí se determinen aspectos esenciales del uso y goce de cosas y partes comunes.

Este mismo problema aparece en otros conflictos frecuentes: unidades que pretenden quedar exentas de gastos por los amenities o bienes comunes que usan, discusiones sobre el destino de unidades funcionales, nulidad de asambleas, uso de espacios comunes, locación de sectores comunes y límites a la actuación de la administración.

En efecto, el patrón es casi siempre parecido: Primero aparece una solución práctica, después se consolida por costumbre, más tarde alguien la cuestiona, y entonces se advierte que la práctica no tenía el respaldo normativo que se le atribuía.

Por eso, este artículo no se trata únicamente de puertas o ascensores, sino que debe leerse como parte de una ruta más amplia sobre asambleas y conflictos consorciales. Se trata de comprender cuándo una decisión de la mayoría organiza la convivencia y cuándo, por el contrario, invade derechos que no podía alterar.

Cuando la mayoría necesita límites

El fallo Dujovne c/ Valdagno deja entonces una enseñanza que sigue siendo útil para la práctica actual: la mayoría fija criterios generales de administración, pero no reescribe el título de los propietarios. Más aún, puede ordenar el uso de los bienes comunes, pero no privar de facultades reconocidas sin respetar el procedimiento y los límites correspondientes.

Ese criterio no debilita a la asamblea, la fortalece. Una asamblea que decide dentro de su competencia produce reglas más estables, menos discutibles y más fáciles de ejecutar. En cambio, una asamblea que avanza sobre derechos sin respaldo reglamentario genera conflictos, impugnaciones y resistencia.

En propiedad horizontal, el desafío no es elegir entre orden común o derechos individuales, es construir decisiones que puedan sostener ambas cosas al mismo tiempo.

Por eso, antes de votar restricciones sobre accesos, ascensores o bienes comunes, la pregunta no debería ser solamente si la medida conviene. La pregunta correcta es si el consorcio tiene competencia para adoptarla del modo en que pretende hacerlo.

Ahí se define la diferencia entre una buena administración y una decisión asamblearia vulnerable.

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