Ejecución de acuerdos de mediación en consorcios: obligaciones de hacer, cumplimiento por equivalente y límites de la tutela judicial

La ejecución de acuerdos de mediación en el ámbito de la propiedad horizontal plantea interrogantes que exceden el mero incumplimiento contractual. ¿Puede el acreedor imponer el cumplimiento específico de una obligación de hacer cuando ya no tiene interés en ello? ¿Hasta dónde alcanza la facultad judicial en la ejecución forzada? A partir del fallo “Cons. de Propietarios Monroe 4820 c/ K. Eduardo y otros”, este artículo analiza los límites entre cumplimiento en especie, cumplimiento por equivalente y tutela judicial efectiva en el derecho consorcial.

Hay fallos que resuelven un conflicto puntual y otros que, sin proponérselo expresamente, obligan a repensar categorías que solemos dar por sentadas. El pronunciamiento que aquí se comenta pertenece claramente a este segundo grupo. No por la novedad del instituto aplicado —la ejecución de obligaciones de hacer— sino por la forma en que el tribunal se enfrenta a una pregunta incómoda, pero recurrente en la práctica: ¿hasta dónde puede llegar el juez cuando el obligado incumple y el cumplimiento en especie aparece como la única vía eficaz para restablecer el equilibrio jurídico?

El caso se inscribe en una zona de fricción cada vez más frecuente en el derecho privado contemporáneo, especialmente en el ámbito de los consorcios y de las relaciones jurídicas complejas: la tensión entre el derecho del acreedor a obtener exactamente aquello a lo que tiene derecho y la resistencia —activa o pasiva— del deudor a cumplir en los términos pactados o judicialmente ordenados.

Sin ingresar en una reproducción literal del fallo —que se encuentra disponible para su descarga íntegra en el link al final del artículo—, el eje del litigio gira en torno a una obligación de hacer asumida en un acuerdo previo, cuyo incumplimiento dio lugar a una etapa de ejecución particularmente conflictiva. La parte obligada no negó formalmente la existencia de la obligación, pero sí desplegó una serie de conductas dilatorias que, en los hechos, vaciaron de contenido el compromiso asumido.

Este tipo de situaciones no es excepcional. Por el contrario, se repite con notable frecuencia, y más aún en el ámbito de la propiedad horizontal y de los conjuntos inmobiliarios, donde las obligaciones de hacer —reparaciones, adecuaciones, ceses de conductas antirreglamentarias— suelen enfrentarse a resistencias que no siempre pueden resolverse mediante una simple condena dineraria.

Aquí aparece el primer punto relevante del fallo: el tribunal se niega a convertir automáticamente una obligación de hacer en una obligación de pagar, cuando ello implicaría privar al acreedor del interés específico que motivó el reclamo.

El núcleo decisorio del fallo puede sintetizarse en una pregunta central: ¿corresponde admitir el cumplimiento por equivalente cuando el cumplimiento específico sigue siendo posible y resulta jurídicamente relevante para el acreedor?

La respuesta del tribunal es clara y detalladamente argumentada: el cumplimiento por equivalente no puede transformarse en una salida cómoda para el deudor incumplidor, especialmente cuando la obligación asumida tiene un contenido concreto, determinado y aún realizable.

Este razonamiento enraiza directamente en el artículo 730 del Código Civil y Comercial de la Nación en el marco de una lectura sistémica de todo el régimen de las obligaciones. La norma no consagra una opción discrecional del deudor para elegir cómo cumplir, sino una herramienta excepcional, pensada para supuestos en los que el cumplimiento específico resulta imposible o irrazonable, no como regla.

Uno de los aspectos más interesantes del fallo es la reivindicación de la ejecución forzada en especie como instrumento plenamente válido dentro del proceso judicial. Lejos de considerarla una medida extrema o excepcional, el tribunal la presenta como una consecuencia lógica del principio de fuerza obligatoria de los actos jurídicos.

En este punto, la sentencia se aparta de una práctica judicial que, en ocasiones, parece inclinarse demasiado rápido por soluciones indemnizatorias, aun cuando estas no satisfacen adecuadamente el interés del acreedor. El fallo recuerda que no toda obligación se agota en su traducción económica, y que reducir el conflicto a una suma de dinero puede implicar, en ciertos casos, una verdadera denegación de justicia.

La imposición de astreintes aparece en el fallo no como un castigo, sino como un mecanismo de presión legítimo destinado a vencer la resistencia del obligado, punto este que resulta particularmente relevante para el derecho de propiedad horizontal, donde las decisiones judiciales suelen enfrentarse a incumplimientos persistentes que afectan a una pluralidad de sujetos. Es por esta razón que el juzgado enfatiza que las astreintes no persiguen un fin recaudatorio, sino garantizar la efectividad real de la sentencia. Aclaración que no es menor, dado que permite reubicar la figura en su verdadera dimensión: no como una sanción, sino como una herramienta de tutela.

Uno de los mayores méritos del fallo comentado es que no se limita a resolver el conflicto concreto, sino que ofrece criterios útiles para abordar situaciones estructuralmente similares, muy frecuentes en la práctica cotidiana del derecho de propiedad horizontal y de los conjuntos inmobiliarios. Allí donde las relaciones jurídicas son continuadas, plurales y atravesadas por intereses contrapuestos -tanto patrimoniales como extrapatrimoniales-, donde las obligaciones de hacer adquieren una relevancia singular.

En este tipo de escenarios, el incumplimiento rara vez adopta la forma de una negativa frontal. Por el contrario, suele manifestarse a través de conductas ambiguas, demoras injustificadas, cumplimientos aparentes o propuestas de “soluciones alternativas” que, en los hechos, desnaturalizan el contenido de la obligación original. El fallo se muestra particularmente atento a este fenómeno y lo aborda sin eufemismos.

Uno de los aspectos más valiosos del razonamiento judicial es la centralidad que otorga al interés del acreedor como criterio rector para decidir entre cumplimiento específico y cumplimiento por equivalente, perspectiva ésta que se aparta de una lectura meramente formal de las obligaciones y se inscribe en una concepción funcional del derecho privado.

No se trata simplemente de verificar si el deudor puede “pagar” una suma equivalente, sino de analizar qué es lo que el acreedor buscó legítimamente al celebrar el acuerdo o al promover la acción judicial. En el ámbito consorcial, este interés suele estar vinculado a cuestiones que no admiten una fácil monetización: seguridad, habitabilidad, respeto del reglamento, uso adecuado de las cosas comunes.

El fallo reconoce implícitamente que, en estos supuestos, aceptar sin más el cumplimiento por equivalente puede implicar una suerte de licuación del derecho del acreedor, que ve transformada su pretensión en una indemnización que no resuelve el conflicto de fondo.

Un argumento recurrente en este tipo de litigios es la supuesta “excesiva intervención” judicial cuando se ordena el cumplimiento forzado de una obligación de hacer. El fallo desmonta esta objeción con una afirmación tan sencilla como contundente: no hay exceso cuando el juez se limita a hacer cumplir lo que las partes asumieron voluntariamente o lo que surge de la ley.

Esta idea resulta especialmente relevante en materia de propiedad horizontal, donde no pocas veces se intenta plantear el incumplimiento al amparo de la autonomía privada o de libertad individual. El tribunal recuerda, de manera implícita pero firme, que la convivencia jurídica en estructuras complejas exige aceptar límites y cargas, y que el proceso judicial no hace más que restablecer ese equilibrio cuando ha sido alterado.

El razonamiento desarrollado en el pronunciamiento se vincula de manera natural con otros precedentes que este blog ha analizado en relación con la ejecución de decisiones asamblearias, la nulidad de actos adoptados sin información suficiente y la tutela efectiva de los derechos consorciales. En todos ellos aparece un denominador común: la necesidad de evitar soluciones meramente aparentes que postergan el conflicto sin resolverlo.

Así como en materia asamblearia se ha señalado que la falta de información o la violación del reglamento afecta la validez misma de las decisiones, en el terreno de las obligaciones de hacer el fallo advierte que la sustitución automática por una indemnización puede vaciar de contenido la tutela judicial.

Esta coherencia interna refuerza la idea de que no estamos ante un pronunciamiento aislado, sino ante una línea jurisprudencial que busca devolverle densidad y eficacia a los institutos clásicos del derecho de las obligaciones.

Otro aspecto digno de mención es el modo en que el fallo aborda la cuestión de las multas civiles de carácter coercitivo que, lejos de una aplicación mecánica o desproporcionada, subraya la necesidad de que las astreintes sean razonables, revisables y funcionales al objetivo perseguido.

Este enfoque resulta particularmente saludable en contextos donde las sanciones económicas pueden terminar generando nuevos conflictos o profundizando los existentes, motivo por el cual, el Juez no concibe a las astreintes como un fin en sí mismo, sino como un medio para vencer resistencias injustificadas, siempre bajo el control judicial.

Más allá de su contenido técnico, el pronunciamiento deja una enseñanza clara para quienes intervienen profesionalmente en este tipo de conflictos: Las estrategias dilatorias, los cumplimientos parciales o las propuestas de cumplimiento alternativo no solo pueden fracasar, sino que terminan fortaleciendo la posición del acreedor cuando la judicatura advierte que el cumplimiento específico sigue siendo posible y necesario.

En este sentido, la sentencia invita a repensar ciertas prácticas habituales y a asumir que el proceso judicial no siempre se resolverá en términos puramente económicos, poniendo de resalto la necesaria contribución a la resolución de conflictos por parte de administradores, consorcistas y abogados.

El fallo comentado ofrece una respuesta sólida y equilibrada a un problema recurrente en el derecho privado contemporáneo: ¿qué hacer cuando el incumplimiento de una obligación de hacer amenaza con convertirse en una forma de vaciamiento del derecho ajeno?. Lejos de soluciones simplistas, el Juez opta por una lectura sistemática del ordenamiento jurídico, centrada en la efectividad real de la tutela judicial.

Desde esta perspectiva, el pronunciamiento deja en claro la relevancia de principios fundacionales del derecho civil y, reafirma enfáticamente su vigencia temporal: En primer lugar queda mas que claro que el cumplimiento por equivalente no es una opción discrecional del deudor, sino una solución excepcional. Ello así, toda vez que el interés del acreedor constituye un criterio central para decidir la forma de cumplimiento.

Por su parte, la ejecución forzada en especie es una herramienta legítima y necesaria cuando el cumplimiento específico sigue siendo posible, determinación esta que será pasible de determinación en instancia judicial.

En cuanto a las astreintes, concluye y realza que cumplen una función instrumental, orientada a garantizar la eficacia de las decisiones judiciales, al tiempo que deja en claro que en contextos como la propiedad horizontal, las soluciones meramente indemnizatorias suelen resultar insuficientes.

En definitiva, el pronunciamiento recuerda que el derecho no se agota en declaraciones abstractas ni en condenas simbólicas. Su verdadera eficacia se mide por la capacidad de transformar las decisiones judiciales en realidades concretas, especialmente allí donde el conflicto afecta a una comunidad y no solo a intereses individuales. En tiempos de creciente complejidad normativa y relacional, este precedente se presenta como una referencia ineludible para quienes buscan una tutela judicial efectiva, razonable y jurídicamente consistente.

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