Hace apenas unos dos o tres meses asumí la administración de un edificio de 12 Unidades Funcionales que -según el criterio del Presidente del Consejo de Propietarios- estaba "10 puntos" y solo importaría la tarea de liquidar expensas y salarios.
Si bien, no criticar el trabajo de mis colegas es una práctica que he tomado desde que comencé a ejercer la profesión de abogado, lo cierto es que la aplico en casi todos los ámbitos de la vida. Motivo por el cual sólo voy a mencionar que la Administración saliente hizo un trabajo poco prolijo: Básicamente quedaron deudas por mas de $700.000,00; el personal del edificio se encontraba incorrectamente registrado; hay juicios ejecutivos por cobro de expensas comunes desde hace mas de un año sin movimientos; servicios públicos impagos por varios períodos (algunos con pedido de corte incluso); encargado recientemente jubilado ocupando el departamento destinado a vivienda del personal sin que por ello exista un contrato (escrito) en el que se determinasen las condiciones de su estancia; entre otras tantas cuestiones que no vienen al caso.
En efecto, la tarea resultó mas compleja de lo que inicialmente pensó el Presidente del Consejo de Propietarios aunque -modestia aparte- no tan distante de lo que yo mismo me imaginé.
La cuestión es que al poco tiempo de comenzar tuvimos que celebrar un convenio con FATERYH y SUTERH, un contrato de comodato por la vivienda del encargado, recuperar las cuentas bancarias, dar de alta el consorcio en AGIP, enviar cartas documento, etc.
Finalizado ello, se facturó un extra correspondiente a las tareas realizadas "en paquete", con el debido detalle en la liquidación de expensas. A los pocos días, llega una notificación por un reclamo cargado en la aplicación que utilizamos para llevar la Administración, el cual, en resúmen pedía explicaciones al respecto en los siguientes términos "(...) me surgen dudas con respecto al detalle de las expensas. Existen descripciones que no comprendo por qué fueron facturadas y menos aún, por qué fueron cargadas como ordinarias cuando en realidad son extraordinarias y no me correspondería pagarlas a mi que soy inquilino". Inmediatamente después detalla cuales son, según su criterio, los rubros que no debieran haberse facturado en forma independiente (transcriptos a continuación).
- Certificación de Deudas por Expensas Comunes para su presentación en cada expediente judicial.
- Carta Documento remitida a la Administración anterior.
- Gestión y suscripción de Convenio de pago con SUTERH y FATERYH.
- Previsión de gasto para hacer frente al pago del Convenio de pago anteriormente detallado (#3).
Para empezar cabe mencionar que la persona -a pesar de tener ciertos conocimientos básicos relativos a la materia- comete algunos errores conceptuales que abordaremos a continuación sobre los alcances de la tarea del Administrador.
En primer lugar, las expensas A no son necesariamente ordinarias. Si bien se corresponde con una nomenclatura habitual que las administraciones les damos, lo cierto es que tranquilamente podríamos denominarlas "Expensas 1", "Gastos Normales" o como más cómodo nos resulte según el consorcio y la forma de trabajo que adoptemos. También hay que destacar, al respecto que las diversas plataformas con las que normalmente se trabaja, tienen esta denominación por letras cargadas por default. No obstante, bien podriamos mutar ese nombre por otro distinto (no me refiero en este caso a las posibilidades informaticas de hacerlo, sino a las jurídicas).
Tenemos entonces que las expensas son comunes (siempre) y serán luego subcategorizadas en ordinarias o extraordinarias.
Ahora bien, la pregunta a responder, a estas alturas, quizás sea ¿qué gastos corresponden a expensas ordinarias y cuales a extraordinarias?
La solución la trae el Art., 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación (Obligación del propietario de contribuir a los gastos comunes): "(...) debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. (...) Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulacion de personas con discapacidad, fijas o moviles, y para las vias de evacuacion alternativas ára casos de siniestros. (...) Debe tambien pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucion de la asamblea (...)".
Volviendo al caso concreto, resulta que los montos retenidos al trabajador con motivo de hacer frente a cargas y contribuciones correspondientes a SUTERH y FATERYH son gastos que hacen al salario que el trabajador percibe. Siendo los salarios del personal dependiente, gastos habituales (o lo que la locataria identifica como "Expensas A"), nada indica que que las cargas y contribuciones de caracter social debieran ser algo distinto. Máxime teniendo en consideración el principio de integridad del pago (Art., 131 LCT). Principio este que rige en todo el derecho de obligaciones (Art., 867 CCCN) y no solamente en materia laboral o de propiedad horizontal.
En resúmen, ni la cuantía económica, el tiempo de su realización o cualquier otro criterio podría determinar que los gastos comunes sean considerados extraordianrios. En efecto, las previsiones (gasto recaudado anticipadamente), pueden obedecer a erogaciones habituales o no.
Pues bien, entonces ¿qué gastos quedan comprendidos en las expensas comunes extraordinarias?
Podria decirse que las expensas comunes extraordinarias comprenden aquellos gastos realizados excepcionalmente con motivo del embellecimiento del edicicio, aumento del valor del mismo, mejoramiento de las instalaciones, etc. La particularidad es que en cualquier caso deberán de ser dispuestos por asamblea (Conf., Art., 2048 CCCN).
Dicho esto, resta aclarar el por qué de los honorarios cobrados como consecuencia de las tareas antes mencionadas. Previo a ello es importante mencionar que no todo lo que un administrador hace en su día a día queda incluído en la tarea "por default".
Si bien dilucidar esta cuestión importaría un posteo individual, lo cierto es que la gestión y negociación de un convenio de pagos (independientemente de la entidad o persona humana con la que se lo celebre), no queda comprendido entre ellas. En efecto, el CCCN se pronuncia al respecto sosteniendo que al momento de su designacion el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámietes que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, asi como tambien aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorias y que excedan la remuneracion pactada por su actividad (Conf., Art., 9 de la Ley 941 GCBA).
Convengamos que se trata de una practica que ab initio cayó en desuso porque deviene casi impracticable. En definitiva, no se trata ello, de una falla del administrador sino mas bien de la ley que ha traído una complicación adicional a la ya compleja tarea de administrar. Tampoco es sencillo detallar, en el reducido espacio de un Acta de Asamblea los alcances y limitaciones de la tarea.
Sin perjuicio de ello, es de buena práctica efectuar una propuesta clara y detallada (que en su caso será referenciada por en el Acta de designacion), y a la cual nos remitiremos en caso de divergencia con relación al alcance de las tareas comprendidas en el honorario.
Así fue que, con respecto a las tres tareas antes mencionadas (Certificación de Deudas por Expensas Comunes, Carta Documento remitida a la Administración anterior, Gestión y suscripción de Convenio de pago con SUTERH y FATERYH), nada se había establecido, motivo por el cual, ante la falta de previsión al respecto, hemos de recurrir a un criterio secundario en orden a dilucidar los alcances de la tarea tan pronto como sea posible.
La normativa especifica en materia de Régimen de Propiedad Horizontal no prescribe nada al respecto: Ni en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (incluyendo legislación reglamentaria y complementaria), mucho menos en la Ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires, ni en el Código Civil y Comercial de la Nación. Desconozco -aunque me atrevería a sostener que no existen prescripciones específicas- en las demás provincias.
Frente a este panorama, no es posible sostener que el administrador no tiene derecho a la percepcion de un honorario adicional por tareas que no son habituales, en efecto, es todo lo contrario. En el peor de los escenarios, la afirmación más exacta que podría hacerse es que no hemos establecido nada respecto de los honorarios por trámites no comprendidos en la tarea de administración (quizás por descuido o porque se suponia que no debia ocurrir). Es decir que, el no haberlo previsto expresamente no quiere decir que no tengamos el derecho.
La solucion la trae el Título IV, Capítulo 8 del Código Civil y Comercial de la Nacion y mas específicamente el Artículo 1322 (relativo a los honorarios del mandatario), porque si no lo he dicho aun: La tarea del administrador se rige por las reglas del mandato.
Concretamente establece dicha norma que "(...) El mandato se presume honeroso. A falta de acuerdo sobre la retribucion, la remuneracion es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A falta de ambos, debe ser determinada por el juez".
Consecuente con este criterio la jurisprudencia ha entendido que "El contador fue nombrado administrador judicial de los edificios de la Cooperativa, con funcioones equivalentes a las del Administrador de un Consorcio de propietarios de un edificio de propiedad horizontal. Ello asi, para fijar su retribucion debera tenerse en cuenta la remuneracion que perciben quienes ejercen estas funciones (cobro de expensas, mantenimiento de espacios comunes, etc.). No resulta aplicable al caso lo dispuesto por el art. 120 CPC, que prevee un supuesto distinto: administracion de un estbalecimiento destinado a la produccion de bienes; lo que en este caso obviamente no sucede" [Id SAIJ: SUU0001108].
El resaltado del párrafo anterior me pertenece, pero sirve como un parámetro de referencia a los fines de comprender qué alcances tiene la tarea "habitual" del administrador.
En el caso concreto, nos encontramos en el campo de los tres primeros supuestos previstos por la norma: las partes no se ponen de acuerdo, las normas legales o reglamentarias nada disponen al respecto. Motivo éste por el cual -previo a recurrir al buen criterio judicial- hemos de agotar la ultima de las alternativas que es "el uso" o lo que antiguamente llamabamos "los usos y costumbres".
Independientemente de que los administradores no suelan ser demasiado especificos en los términos de su propuesta, es habitual que se consideren no incluidas determinadas tareas que hacen a extremos menos frecuentes. Es de uso (y costumbre) que así sea. Entre ellas, podemos mencionar la confeccion de certificaciones de deudas por expensas comunes, declaraciones juradas, contestacion de oficios, mediaciones, gestion de convenios de pago, envío de cartas documento, etc.
Generalmente, se considera -porque es de uso que así sea- que no se encuentran comprendidas las actividades indicadas por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI) en la tabla de honorarios y aranceles del administrador. Cabe destacar, al respecto, que se trata de honorarios sugeridos no obligatorios. Es decir que los administradores podran establecer valores diferentes de acuerdo a las características propias del edificio administrado.
He aquí, entonces, una versión un poco mas detallada de la respuesta a las inquietudes que se le plantearon a la persona que en su oportunidad me pidió las explicaciones mas arriba detalladas (en alguna otra oportunidad abordaremos el alcance de las explicaciones que el administrador puede o debe darle a los inquilinos).
Finalmente, para cerrar, mas allá de que amerite uno o varios posteos especiales la forma en que son liquidadas las expenas, resta mencionar una vez mas que las previsiones de gastos que el administrador realiza pueden ser imputables a expensas ordinarias o extraordinarias según el caso y las aclaraciones realizadas a lo largo de esta suscinta explicación, pero en ningún caso serán extraordinarias per se.
Excelente artículo.
ResponderBorrarHola! Muchas gracias!! Lastima que no sabemos quién escribe el comentario para hacerlo mas personalizado... Igualmente, muchas gracias.
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