Reflexiones sobre el régimen sancionatorio consorcial.

La siempre afilada pluma del Dr., Lorenzetti, en su Presentación al Código Civil y Comercial de la Nación, en el numeral “II. Paradigmas y Principios Jurídicos” expresa que “Un Código del siglo XXI se inserta en un sistema caracterizado por el dictado incesante de leyes especiales, jursprudencia pretoriana y pluralidad de fuentes. La relación entre un Código y los microsistemas jurídicos es la del sol que ilumina cada uno de ellos y que se mantiene dentro del sistema”.

Paradójicamente, el legislador, en este caso concreto la Comisión conformada por el Decreto 191/2011, ha perdido una invaluable oportunidad de brindar un completo y acabado abordaje en materia de infracciones al régimen de propiedad horizontal en general y al reglamento en particular.

Si bien el Art., 2069 se enmarca en el Capítulo 9° sobre Infracciones y a la luz de la intitulación del artículo referido, asoma la pretensión de establecer un régimen general, lo cierto es que la intención fenece en esa única norma.

El mencionado artículo establece que frente a violaciones a las prohibiciones establecidas en el código o el reglamento que tuvieren lugar como consecuencia de un accionar contrario a las disposiciones de cualesquiera de ellos, serán legitimados pasivos tanto el consorcio como el propietario afectado teniendo a su disposición la acción procesal mas breve que contemple el ordenamiento jurídico local, en orden a hacer cesar, tan pronto como fuere posible, la infracción.

Adicionalmente, aclara que frente al supuesto en el que el infractor fuere un ocupante no propietario, entonces podrá ser desalojado en caso de reiteración, alternativa que no tiene lugar si el infractor es un propietario.

Dicho esto, el legislador avanza al capítulo siguiente, habiéndose ceñido al tratamiento de aspectos meramente procesales del régimen de infracciones “delegando” la tarea incompleta en los operadores jurídicos y, concretamente, en la doctrina y jurisprudencia, todo lo cual parece indubitadamente contradictorio, puesto que al momento de introducir el Código Civil y Comercial sostiene el Dr., Lorenzetti sostiene la sobrerregulación de las diversas ramas del derecho, mientras que por otro, frente a la oportunidad de abordar la problemática acabadamente, lo hace en forma deficiente. Nuevamente: se ha desperdiciado una importantísima oportunidad de disminuir, al menos, la cantidad de expedientes que ingresan cotidianamente en las mesas de entradas de los tribunales de todo el país.

No obstante ello, es importante mencionar algunos aspectos de relevancia en torno al tratamiento brindado por el CCCN al escueto régimen de infracciones.

En primer término el articulo referido circunscribe el ámbito de aplicación a los supuestos en los que efectivamente se verifica una transgresión a las prohibiciones establecidas en el Reglamento o el código de fondo.

Es importante mencionar, tal como lo hemos hecho en ocasiones anteriores a lo largo de la presente obra, que el Reglamento de Propiedad Horizontal no es sino un contrato y, como tal ha de ser para las partes como la ley misma. En efecto, he sostenido en oportunidades anteriores que, el contrato no ha de ser respetado como la ley misma, sino que por el contrario debe serlo aun mas puesto que se trata de una ley creada por las partes para la aplicación a una determinada relación jurídica. Del mismo modo, lo son los Pactos Internacionales para los Estados, los acuerdos de mediación o conciliación, laudos arbitrales, etc.

En resumidas cuentas, si bien la ley codificada o no, se erige en un marco regulatorio general respecto del contrato, lo cierto es que, frente a la voluntad de las partes que no resulte violatoria -para utilizar los mismos terminos que la norma- del derecho positivo, el contrato ha de tener primacía en la interpretación y aplicación. En efecto, fueron las partes quienes de alguna manera decidieron que esa sería la solución adecuada a la situacion o relación en crisis.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es que el régimen de infracciones abarca las violaciones relativas a prohibiciones codificadas o -en su defecto- establecidas en el reglamento, pero nada dice respecto de acciones cuya transgresión no importe una prohibición, ni tampoco lo hace respecto de aquellas cuya omisión perjudica al consorcio en su conjunto. Es decir, el único articulo referido al régimen de infracciones en el marco de la propiedad horizontal, ciñe su aplicación a acciones expresamente prohibidas por el contrato (reglamento) y por el derecho positivo, dejando afuera aquellas que no necesariamente se encuentren prohibidas pero que aun así ocasionen un perjuicio de relevancia a las partes contratantes determinada por esa mas o menos pequeña comunidad que conforma el consorcio de propietarios, a la sociedad, al régimen jurídico en general o a uno o varios propietarios.

En definitiva, lo importante es que la norma dota de legitimación activa al administrador en tanto representante legal del consorcio o a los propietarios afectados por el accionar antirreglamentario, para incoar la acción judicial en orden a alcanzar el cese de la misma. Si la acción fuese iniciada por el administrador, alcanza con acreditar la transgresión al reglamento que se erige en fundamento basal del reclamo, mientras que, para el supuesto de ser iniciada por uno o varios propietarios, deberá acreditarse elperjuicio además de la transgresión.

En este escenario se abren dos alternativas posibles: que el infractor sea un propietario o que sea un tenedor de la cosa (independientemente del título que detente). En el primer supuesto las opciones son menos efectivas que en el segundo de ellos. Pues bien, en el caso de un propietario infractor, entonces las posibles soluciones son la aplicación de sanciones pecuniarias (multas, astreintes, etc), el uso de la fuerza publica y otras medidas precautorias, mientras que en el supuesto de que el infractor sea tenedor de la cosa, entonces las soluciones posibles incluyen el desalojo, amen de las antes mencionadas. Esta era la solución que traía el texto de la Ley de Propiedad Horizontal N° 13.512 ahora derogada.

Si la acción antirreglamentaria -sea por la calidad que reviste el sujeto, o por la gravedad de la misma- importase la aplicación de sanciones pecuniarias, entonces habrá que diferenciar el supuesto en el que el accionante sea el administrador en tanto representante legal del consorcio o bien los propietarios damnificados. En el primer escenario los montos dinerarios tendrán destino a las arcas del consorcio, mientras que en el segundo de ellos, serán destinados al o los propietarios que iniciaron la acción destinada a alcanzar el cese de la acción antirreglamentaria.

Pues bien, el articulado relativo al régimen de propiedad horizontal, establece la personería jurídica del consorcio pero en ningún caso lo dota de un órgano de carácter disciplinario como sí sucede en otras personas jurídicas. 

Lamentablemente, el debate respecto de esta cuestión excede ampliamente los aspectos jurídicos y administrativos, puesto que tiene una directa repercusión sobre la cantidad y calidad de las soluciones que se alcanzan en el ámbito consorcial. Razón esta por la que el Código introduce una solución a medias.

Pensemos que, frente a un conflicto, los propietarios habrán de sortearlo en el ámbito judicial directamente, contribuyendo de este modo, a la ineficiencia de la justicia en cualquiera de sus instancias. Ello asi, toda vez que difícilmente el sancionado se conforme con la aplicación misma de la norma reglamentaria, y careciendo entonces de instancias recursivas -que harían a la estructura consorcial sustancialmente mas onerosa-, indefectiblemente habría de invocarse el derecho frente a la instancia judicial.  

Lamentablemente nuestro sistema judicial adolece de múltiples imperfecciones. Entre ellas, la longevidad de los juicios -por mas breve que sean en la teoría- terminan contabilizándose por años. Es decir que, en resumidas cuentas, la solución judicial llegará, eventual y muy probablemente, cuando el problema ya se encuentre solucionado (sea porque aquel que se encontraba desarrollando una actividad prohibida cesó en su accionar, o porque -tratándose de un ocupante- se fue del edificio, o porque entró en razones, entre otras tantas alternativas posibles).