Tensiones entre administradores y encargados por la creación del Colegio Profesional

La reciente iniciativa santafesina orientada a crear un Colegio de Administradores de Consorcios ha reabierto un debate largamente postergado sobre la profesionalización de la actividad en nuestro país. Aspecto este sobre el que he opinado abiertamente en varias oportunidades y sobre el que en algún futuro no muy lejano tendré oportunidad de elaborar un analisis mas pormenorizado. 

En paralelo, diversas entidades sindicales representativas de los encargados han manifestado su preocupación y su reclamo de participar activamente en la conformación de este órgano, subrayando que la medida puede impactar de manera directa en las condiciones laborales y en la administración de los consorcios.

La figura del administrador de consorcio, tal como la define el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2065 y ss.), constituye un órgano encargado de la representación legal del consorcio como persona jurídica entre otras tantas cuestiones de diversa índole que atañen a la tarea. No obstante, a pesar de la relevancia económica y social de su función, en la actualidad el sector se encuentra sobremanera desregulado: no existen colegios profesionales ni leyes de honorarios, las Cámaras Profesionales existentes no resultan lo suficientemente representativas, los aspectos disciplinarios se manejan de formas poco transparentes, entre otros tanto inconvenientes de los que adolece la actividad actualmente.

La propuesta legislativa —impulsada principalmente por asociaciones de administradores— apunta a:

• Regular aspectos vinculados con la matriculación de la provincia de Santa Fe, fomentar la capacitación y actualización permanente.
• Sancionar faltas disciplinarias mediante un tribunal interno.
• Dotar al colegio de funciones de control y ordenamiento profesional.

El argumento central es que el vacío regulatorio actual permite que personas sin formación específica administren consorcios que manejan importantes recursos económicos y adoptan decisiones con fuerte impacto social.

Organizaciones gremiales como SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) han expresado su rechazo a un proyecto que no contemple la participación de los trabajadores en su redacción y aplicación, con diversos argumentos de entre los cuales cabe destacar:

• El riesgo de que un Colegio de Administradores con facultades disciplinarias amplias derive en arbitrariedad en la gestión de los encargados.
• La posible afectación de derechos laborales consagrados en el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 y otras normas de orden público laboral.
• La falta de representación tripartita (propietarios, administradores y trabajadores) en la mesa de discusión.
• La necesidad de establecer mecanismos de control estatal efectivo para garantizar transparencia.

Este posicionamiento refleja una tensión histórica entre las entidades de administradores y los sindicatos de encargados, que no sólo se limita a la cuestión gremial, sino que también abarca aspectos de convivencia y gestión cotidiana de los consorcios.

I. El marco normativo aplicable

En la actualidad, la actividad de los administradores de consorcios se encuentra regulada principalmente por:

• El Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2065 a 2080) que rige los alcances de la función, derechos y obligaciones.
• Legislaciones locales que establecen registros de administradores, como -en el caso de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires- la Ley 941, la Ley Provincial 14.701 y demás disposiciones de inferior jerarquía, entre las que cabe destacar.
• Normas laborales que regulan la relación con los encargados de edificios.

2. Perspectivas doctrinarias

La doctrina especializada reconoce la conveniencia de profesionalizar la actividad administrativa, pero advierte sobre los riesgos de generar órganos corporativos sin controles democráticos. En varias oportunidades se ha subrayado que cualquier reforma debería contemplar mecanismos de acceso equitativo a la matrícula, evitar la concentración de poder disciplinario sin revisión judicial efectiva, garantizar la protección de los derechos laborales de los encargados, fomentar la transparencia en el manejo de fondos consorciales.

Desde esta perspectiva, por momentos, la participación de las entidades gremiales en la discusión, aparece con cierta lógica que se desdibuja cuando el objeto de la colegiatura se pone sobre la mesa de trabajo. En este sentido, mal podrían las entidades sindicales intervenir en la gestión de la profesión a la que están subordinados.

La creación de un Colegio de Administradores de Consorcios puede constituir un avance hacia la profesionalización y la seguridad jurídica, siempre que su diseño institucional incluya contrapesos adecuados.

Existen antecedentes en otras profesiones reguladas que muestran que los colegios profesionales, cuando carecen de participación plural y control estatal efectivo, tienden a funcionar como estructuras corporativas cerradas, lo que no necesariamente sea incorrecto. Es simplemente una forma mas de gestionar una profesión en el territorio jurisdiccional.

Si bien el diálogo con los sindicatos de encargados de edificios resulta ineludible, la conformación de la colegiatura (tal como parece proponer SUTERH), excede todas las posibilidades dada, principalmente, la subordinación de una tarea a la otra, y por sobre todas las cosas, la pretendida profesionalización de la actividad.

Sin perjuicio de considerar que la voz de los distintos actores han de ser oídas en el proceso de creación de un nuevo organismo, de modo tal que permita una correcta interacción ciudadana y una profesionalización mas acertada de la actividad, lo cierto es que no todas las opiniones pueden ser tenidas en cuenta, no todas son efectivamente viables y mucho menos pasibles de integrar mesas disciplinarias como parece pretender SUTERH.