Propiedad horizontal: la Justicia marca límites al derecho a la vivienda en un caso de desalojo

La Cámara Civil delimitó el alcance del derecho a la vivienda frente a la propiedad común en propiedad horizontal.

Un reciente fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, ordenó el desalojo del local destinado a vivienda del encargado, ocupado sin justo título por el demandado y su hija menor. El pronunciamiento plantea un dilema clásico en el régimen de propiedad horizontal entorno a la forma en que se debe compatibilizar el derecho a la vivienda digna, reconocido en el Articulo 14 bis de la Constitución Nacional (sumado a diversos tratados internacionales), con la protección de la propiedad privada (común en este caso), reconocido en el Articulo 17 de dicho cuerpo normativo.

El caso cobra relevancia práctica dado que involucra el local destinado a vivienda del encargado, cuyo uso está directamente vinculado al mantenimiento del edificio y por naturaleza es un espacio común, mientras que la ocupación sin justo título pone a la persona jurídica consorcial frente al desafío de resguardar los bienes comunitarios sin vulnerar derechos fundamentales alegados por el ocupante.

El Consorcio de Propietarios de Calle A. P. C. 2873/2875 promovió acción de desalojo contra el ocupante del local destinado a vivienda del encargado y su hija menor, alegando ocupación sin título y vencimiento de contrato de locación. Cabe recordar que el procedimiento establecido por el Código ritual para este tipo de acciones es de carácter abreviado (Conf., Art., 679 CPCCN).

El demandado sostuvo que su permanencia respondía a necesidades de vivienda y que la menor estaba en situación de vulnerabilidad, en un ineficaz intento por frenar el lanzamiento mediante la invocación de derechos constitucionalmente consagrados y protegidos mediante diversos tratados internacionales.

Arribada la causa a la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, el tribunal evaluó como aspectos centrales, la legitimación del consorcio, la ausencia de titulo y los derechos fundamentales alegados por el demandado.

Sobre el primer aspecto (legitimación consorcial), concluyó que el consorcio contaba con legitimación activa para promover la acción, lo que a todas luces resulta correcto y no merece mayores observaciones dado que el local destinado a vivienda del encargado se trata, ni mas ni menos, que de un espacio común.

Mientras tanto, sobre el segundo de los aspectos cruciales evaluados (la ausencia de titulo) entendió que el demandado no habría acreditado contrato alguno, cesión ni mucho menos autorización para ocupar el local destinado a vivienda del encargado. Es decir, no contaba con justo titulo, para concluir luego, que la garantía constitucional del derecho a la vivienda no impone al consorcio la obligacion de proporcionar alojamiento, motivo este que daría fundamento a otro de los argumentos vertidos en la sentencia: La ocupación sin título es precaria, habilitando el desalojo conforme al art. 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en tanto y en cuanto establece que “la acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”.

En cuanto a la protección de la menor, luego de haberse constatado la vulnerabilidad a través de un informe social de carácter parcial, el tribunal concluyó debe ser gestionada por el Estado, no por particulares. Un entendimiento diferente, importaría una flagrante violación a la propiedad privada, no tolerada por el Art., 17 de la Constitucion Nacional.

Aquel argumento sería la piedra angular para sostener que la función de garantizar el derecho a una vivienda digna compete a los organismos estatales y no a los particulares, motivo por el cual no reviste entidad suficiente como para suspender el desalojo.

En resumidas cuentas, hacer lugar a la pretensión del demandado conllevaría endilgarle a los privados el abastecimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad que la nacion requiere a la luz de los convenios internacionales celebrados. Es decir, importaría un traslado de la responsabilidad en cabeza del Estado, a los particulares.

En pocas palabras, la cuestión central que se evaluó en el pronunciamiento fue si el derecho a la vivienda justifica la ocupación sin justo titulo del local destinado a vivienda del encargado, a lo que el tribunal respondió negativamente, reforzando la primacía de la seguridad jurídica de la propiedad consorcial y la obligación estatal de garantizar vivienda digna.

Este planteo es fundamental para la práctica de la propiedad horizontal, dado que el local destinado a vivienda del encargado cumple un rol funcional y organizativo dentro del edificio pudiendo, su ocupación indebida, generar conflictos entre propietarios y hasta afectar la normal administración de espacios comunes.

El fallo se inscribe en una línea jurisprudencial consolidada que delimita la extensión del derecho a la vivienda frente a la propiedad privada, dentro de los que cabe destacar un pronunciamiento de nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación del año 2012, en el que la actora, en representación de su hijo menor de edad con discapacidad, interpuso acción de amparo contra el Gobierno de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, por medio de la cual solicitó el cese de la conducta estatal que le denegaba la inclusión en programas de vivienda, aprovechando la oportunidad para requerirle la asignación de un subsidio a los efectos de sortear la situacion de calle en la que se encontraban.

En primera instancia se hizo lugar a la medida cautelar requerida. Posteriormente, la Sala II de la Camara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, con competencia en la materia por tratarse de una acción dirigida contra el Gobierno local, confirmó el decisorio, mientras que el Superior Tribunal de Justicia entendió lo contrario revocando el pronunciamiento.

Finalmente, arribadas las actuaciones a la Corte Suprema de Justicia de la Nacion, se hizo lugar a lo solicitado por la accionante, ordenando al Gobierno de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires que le garantice a la actora condiciones edilicias acordes a la afección del menor, dado que las alternativas propuestas por la accionada se reducen al alojamiento en el sistema de paradores, hogares y refugios o a la entrega del beneficio previsto en el decreto 690/06 (…) imponiéndose señalar que las condiciones edilicias de estos lugares carecen de habitaciones o baños privados y alojan a mas de una familia no resultando adecuadas para la patología del niño que ha sufrido graves afectaciones en su salud y desarrollo evolutivo como consecuencia de haberse alojado en hoteles con baños y cocinas comunes.

Adicionalmente, la Corte Señaló que los derechos económicos sociales y culturales no son meras declaraciones sino normas juridicas operativas con vocación de efectividad que consagran obligaciones de hacer a cargo del Estado. Y continua explicando mas adelante que al estar en juego el derecho a la vivienda, el Estado debe brindar una respuesta adecuada, definitiva y acorde a las extremas circunstancias que debe afrontar la recurrente. Estando en juego el derecho a la vivienda, es el Estado quien debe brindar una respuesta adecuada, definitiva y acorde a las extremas circunstancias que debe afrontar la recurrente debiendo adecuarse -la erogación estatal- a parámetros de idoneidad que permitan sortear o paliar la situacion de gravedad en la que se encuentra.

Este pronunciamiento, guarda relacion con el que fuera dictado en respuesta a lo peticionado por el Consorcio de Propietarios de Calle A. P. C. 2873/2875 toda vez que, además del derecho a la vivienda, se encuentran en juego los derechos de un niño vulnerable que requiere atención permanente y se encontraba, en aquel entonces, en situacion de calle. Algo similar a lo que planteaba podría sucederle a su hija menor de edad, el demandado G. A. E., tomando asi especial relevancia, en ambos supuestos, el interés superior del niño (reconocido por los Articulos 3°, 8°, 9°, 18, y 21 de la Convencion sobre Derechos del Niño).

Mientras tanto, en todo cuanto a la legitimación para accionar, el tribunal se refirió a destacada jurisprudencia ya reseñada en oportunidades anteriores como es el caso del pronunciamiento Rivadavia c/ Rivadavia de la Sala E, en cuyo caso el thema decidendum fue determinar si el consorcio podía accionar judicialmente como sujeto de derecho en defensa de un bien común sin demandar individualmente a los propietarios.

Esta breve reseña de algunos precedentes invocados por la Sala D, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, permiten confirmar que el derecho a la vivienda, no exime del cumplimiento de obligaciones juridicas básicas ni puede, en escenario alguno contrariar otros derechos de jerarquía constitucional como lo es la propiedad privada.

En la arena internacional, se observan enfoques jurisprudenciales de similares características, aunque cabe destacar la Observacion General Nro., 7 del Comité de Derechos Economicos, Sociales y Culturales, efectuada en el 16 periodo de sesiones llevado a cabo en Ginebra durante los meses de abril y mayo de 1997. En dicha oportunidad, se efectúan varias consideraciones en torno al párrafo 1° del Art., 11 del Pacto haciendo especial hincapié en que, siempre deberá protegerse legalmente a la población frente al desalojo injusto de sus hogares o sus tierras, instando a los gobiernos a comprometerse con la protección de las personas contra los desalojos forzosos contrarios a derecho, etc. Especial mención merece el punto 11 de la observación en tanto y en cuanto sostiene que independientemente de que algunos desalojos puedan ser justificables, poniendo como ejemplo el impago persistente de canones locativos, o daños a la propiedad , las autoridades deberán garantizar que los desalojos se lleven a cabo en el marco de una legislación que resulte compatible con el Pacto, garantizando a las personas afectadas la disposición de todos los recursos jurídicos apropiados para el caso.

En resumidas cuentas, puede concluirse, a partir del pronunciamiento en comentario, que el derecho a la vivienda, si bien es un derecho social de suma relevancia, constitucionalmente consagrado, ha de satisfacerse mediante políticas publicas, no imponiendo la obligacion de garantizar el goce del derecho a los particulares. En efecto, es el Estado a través de políticas publicas y el Poder Judicial, a través del debido proceso, quienes deban garantizar el goce de derechos, en el caso concreto habrá de sumarse el control de convencionalidad, equilibrando la función social con la proporcionalidad, la seguridad jurídica y por sobre todas las cosas, la propiedad privada.

Como bien puede observarse, doctrinariamente existen arduos debates en torno al alcance de los derechos sociales en tanto limitativos de la propiedad privada, y es que a tales fines habrá de existir una función extremadamente superadora que habilite la protección de un derecho constitucionalmente protegido en desmedro de otros.

Alguna doctrina entonces adopta la postura amplia proponiendo que los tribunales adapten soluciones que permitan compatilizar derechos sociales con la propiedad privada, mientras que, en otros casos, como lo es el pronunciamiento que en esta oportunidad nos ocupa, se le da mayor relevancia a la seguridad jurídica enfatizando el cumplimiento de las normas protectorias de la propiedad.

Las consecuencias, de una interpretación de estas características, en relacion con la actividad de administradores y abogados especializados en propiedad horizontal, permite reforzar la idea de una administracion necesariamente presente, un monitoreo constante en cuanto a la ocupación y estado de conservación de los espacios comunes, independientemente de que se encuentren parcialmente protegidos por el derecho a la intimidad.

Adicionalmente, refuerza la idea del justo titulo en base al cual la ocupación de cualquier espacio común o privativo, lo que le brinda un haz de legalidad sobre la cual reposa la relación. A tales fines, el asesoramiento jurídico es indispensable, fundamentalmente, en materia contractual.

A mayor abundamiento, la elección de la acción judicial correcta, en el caso el desalojo, habida cuenta de la carencia de justo titulo por parte del demandado, sumado a la legitimación del consorcio, pese a los errores conceptuales en los que incurre la sentencia, devienen un elemento existencial.

Si bien a lo largo del presente se ha hecho hincapié en aquellas aristas que revisten fundamental importancia para el correcto goce de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones emanadas de la propiedad horizontal, lo cierto es que el pronunciamiento incurre en un error técnico fundamental: considera a la vivienda del encargado, o local destinado a vivienda del encargado, como una Unidad Funcional. Al menos eso se desprende de la expresión “Unidad de Portería”, que tranquilamente puede ser la denominación brindada por el reglamento, aunque técnicamente hubiese sido una postura adecuada efectuar las aclaraciones pertinentes.  

En oportunidades anteriores se ha abordado la cuestión relativa a la viabilidad de someter a un contrato de locacion (por ejemplo), espacios comunes como el local desitnado a vivienda del encargado, no obstante, cabe mencionar que su posibilidad o no depende estrictamente de la decisión consorcial que ha de ser acompasada con las prescripciones que, en la materia brinde el reglamento de propiedad horizontal. Todo ello, en virtud de tratarse de un espacio común cuyo destino no es el uso y goce por parte de la totalidad de los vecinos, e incluso no lo es que su utilizacion se vea segmentada a una o unas pocas unidades funcionales, sino que por el contrario, es el alojamiento del encargado y su núcleo familiar amén de configurarse como una parte esencial del salario del personal dependiente.

Salvando el detalle de una denominación inadecuada para una instancia judicial como lo la designación de unidad de portería, entendemos que el pronunciamiento ha protegido los valores jurídicos adecuados, brindando un equilibrio entre el goce de derechos constitucionalmente consagrados que en ocasiones colisionan contribuyendo ostensiblemente, este tipo de interpretaciones, a su aclaracion, delimitación y a facilitar la tarea de los operadores jurídicos. 

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