La adecuación de los conjuntos inmobiliarios al art. 2075 CCCN: alcances, límites y el rol de la IGJ

La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación reavivó un intenso debate sobre la adecuación de los emprendimientos preexistentes al régimen de la propiedad horizontal. El art. 2075 CCCN, en particular, plantea interrogantes complejos acerca de su alcance, modalidad de implementación y constitucionalidad, que fueron profundizados por la actuación de la IGJ y delimitados por la jurisprudencia comercial. El presente artículo propone un análisis crítico del proceso de adecuación, sus límites legales y el estado actual de la cuestión a la luz de la Resolución General IGJ 4/2024.

El fenómeno de los conjuntos inmobiliarios —que comprende clubes de campo, barrios cerrados, parques empresariales y otros esquemas comunitarios de aprovechamiento inmobiliario— ha motivado desde hace décadas la atención de la doctrina y la jurisprudencia argentinas, dando así lugar a intensísimos debates.

Este interés se profundizó drásticamente con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015, que trajo consigo la regulación integral de estos conjuntos inmobiliarios entre los arts. 2073 a 2113, instituyendo el derecho real de “propiedad horizontal especial” como régimen imperativo y forzando a ciertos emprendimientos preexistentes a una adecuación funcional y reglamentaria.

El artículo 2075 CCCN —eje de este análisis— constituye la piedra angular de dicha transformación, al declarar que los conjuntos inmobiliarios preexistentes “que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

El debate doctrinario y el desarrollo jurisprudencial han sido sumamente intensos y controvertidos en torno al alcance, modalidad y constitucionalidad de la adecuación, así como su impacto práctico para todos los actores involucrados. Dicha discusión, lejos de agotarse, sigue abriendo interrogantes que requieren de abordajes críticos, integradores y contextualizados, especialmente ante la dinámica normativa y los profundos cambios regulatorios acontecidos hasta 2025, incluyendo las Resoluciones Generales IGJ 25/2020, 27/2020 y su reciente derogación parcial mediante la Resolución IGJ 4/2024 (con fundamento expreso en los pronunciamientos “Inspección General de Justicia c/ Barrio Cerrado Diciembre S.A.”, “Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A”, y “Club de Campo Haras del Sur IV S.A. c/ I.G.J. s/ amparo”).

El artículo 2075 CCCN articula tres directrices principales: En primer lugar, reserva de competencias urbanísticas a la órbita administrativa local, establece el sometimiento obligatorio de todos los conjuntos inmobiliarios al régimen de propiedad horizontal especial instaurado por el Código Civil y Comercial de la Nación, y el deber de adecuación de conjuntos preexistentes conformados con derechos personales o mixtos (reales y personales).

El tercer párrafo es la columna vertebral del eje problemático: la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. La norma no fija plazo, sanción ni procedimiento alguno, aunque sí configura un claro imperativo legal. Es decir que se establece una norma imperativa de adecuación que no contiene plazos ni sanción alguna en la legislación de fondo. Indiscutiblemente traería problemas a corto plazo (y así fue).

La “adecuación” dispuesta en el art. 2075 CCCN alude al proceso de adaptación o ajuste de la estructura jurídica preexistente (fundamentalmente sociedades, asociaciones civiles, o combinaciones de éstas con derechos reales), para someterse al régimen legal del derecho real de propiedad horizontal especial, respetando la configuración y funcionamiento propios de los conjuntos inmobiliarios.

La finalidad es dotar de seguridad, oponibilidad y protección erga omnes a los derechos de los propietarios, evitar conflictos sobre la gestión de los bienes y cosas comunes, facilitar ejecución de expensas, y garantizar la integración urbanística y legal del emprendimiento. El CCCN busca así disipar la dispersión anterior y reforzar la estabilidad de los derechos para todas las partes involucradas: desarrolladores, titulares, administradores, inversores y el Estado.

No se exige necesariamente la disolución de la sociedad ni cancelación de matrícula, sino un "acomodamiento" normativo, funcional y estructural, pudiendo subsistir ciertas estructuras formales según las circunstancias y necesidades del emprendimiento.

El debate sobre la adecuación se bifurca en torno a si esta debe ser siempre estructural, lo que implica reforma profunda de las bases, modificación de la inscripción dominial de los bienes comunes y privativos, y sustancial transformación de la estructura jurídica; o bien de carácter funcional, en cuyo caso bastaría una adecuación normativa, estaturaria, reglamentaria y práctico-administrativa a los principios y pautas de la propiedad horizontal especial, aun sin instrumentar una reforma profunda registral. Distinción ésta que se tornó central ante la ausencia de reglamentación legal precisa, las dificultades de coordinación entre titulares y la disparidad de casos concretos, dando lugar a criterios fluctuantes en la jurisprudencia y la doctrina.

Quizás la mejor alternativa posible hubiera sido la creación del subgénero “especial” del derecho real de propiedad horizontal especial tal como tuvo lugar (sin perjuicio de los cuestionamientos de los que resulta pasible), y luego, reglamentariamente, introducir la obligación de adecuarse, establecer plazos y sanciones. De este modo, indiscutiblemente se hubiese reducido la litigiosidad y, desde ya, los costos que para el sistema jurídico, las partes involucradas y los propietarios, tuvo la modificación.

Si bien la doctrina mayoritaria entiende que la adecuación es exigible en virtud del carácter de orden público de los derechos reales y de la necesidad de garantizar la seguridad jurídica de quienes integran y explotan dichos conjuntos. Destacan el principio de numerus clausus y la finalidad regulatoria de los derechos reales en la legislación nacional, que prima sobre eventuales derechos adquiridos bajo regímenes personales o mixtos aceptando la aplicación retroactiva del art. 2075 como excepción legislativa expresa al principio del art. 7 CCCN, permitida constitucionalmente siempre que no se pruebe afectación patrimonial concreta, otra línea considera que la obligatoriedad compulsiva resulta dudosa constitucionalmente, porque fuerza la transformación de situaciones jurídicas consolidadas (como sociedades propietarias de partes comunes y derechos adquiridos sobre unidades funcionales), lo cual podría afectar el derecho de propiedad y la seguridad jurídica, reconocidos en los arts. 17 y 14 CN. En tal caso, se entiende que la adecuación debe ser voluntaria, o al menos tener un régimen transicional flexible, y que la ley debió prever plazos, procedimientos y garantías mínimas para evitar inseguridad e imposición retroactiva de estándares más gravosos. Esta visión pone el acento en la “facultad de adecuar”, no en una obligación incondicionada.

Por su parte, en las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil de La Plata (2017), de las cuales tuve la suerte de ser parte en la Comisión V -sobre contratos- las comisiones propusieron por mayoría que la adecuación no era en principio inconstitucional, aunque se debía ponderar la afectación patrimonial directa, abriendo paso a la posibilidad de impugnar judicialmente la medida si se verificara concreta lesión constitucional. Las conclusiones orientaron luego tanto la acción administrativa como los debates parlamentarios y las decisiones judiciales.

Las Resoluciones Generales IGJ 25/2020 y 27/2020, vigentes entre 2020 y 2024, fueron dictadas bajo la premisa de asegurar la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes inscriptos en la órbita de la IGJ (principalmente en CABA) al nuevo régimen legal. A través suyo se otorgaba un plazo de 360 días para que clubes de campo y conjuntos inmobiliarios organizados como asociaciones civiles y sociedades adecuaran sus estructuras y estatutos a las previsiones del derecho real de propiedad horizontal especial, se preveía la posibilidad de cancelar la inscripción registral de la sociedad una vez acreditada la adecuación, al tiempo que se establecían sanciones (multas y no inscripción de actos societarios) para administradores y síndicos en caso de incumplimiento.

Estas resoluciones pronto encontraron críticas doctrinarias y judiciales. En particular, el fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, de fecha 18-11-2021 (“IGJ c/ Haras Pino Solo S.A.”), declaró nulas y sin efecto tales resoluciones en cuanto establecían un plazo y sanciones no previstos por el legislador, excediendo así la competencia reglamentaria de la IGJ.

Consecuentemente en 2024, en respuesta a la constante judicialización y a lo sentenciado por la Cámara Nacional Comercial en “Haras Pino Solo”, la IGJ derogó las exigencias coactivas de sus resoluciones 25/2020 y 27/2020 y avaló expresamente la “adecuación funcional”, a instrumentar a través de la reforma de los estatutos sociales y la creación de un reglamento de adecuación, sin exigir necesariamente disolución, liquidación o cancelación de la entidad preexistente.

En febrero de 2024, la IGJ dictó la Resolución General IGJ Nº 4/2024, derogando expresamente el artículo 4 de la RG 25/2020 y la RG 27/2020, adoptando asi un enfoque más flexible y voluntario, permitiendo la adecuación funcional de los estatutos y la implementación de un “reglamento de adecuación”, atendiendo a la organización comunitaria de los conjuntos inmobiliarios y a la realidad de las distintas estructuras existentes. Se elimina el plazo perentorio y las sanciones coactivas, y se faculta a cada conjunto a decidir la forma y oportunidad de la adecuación.

Esta resolución viene a reflejar tanto el cambio doctrinario y jurisprudencial, como la evolución en la interpretación del alcance y operatividad del art. 2075 CCCN, coronando el criterio adoptado en el mencionado pronunciamiento de Cámara que representa uno de los hitos más importante en la materia y delimita los alcances del accionar administrativo frente a la falta de reglamentación legal del art. 2075 CCCN. Además, su doctrina fue replicada en otros pronunciamientos casi idénticos (por ejemplo, “IGJ c/ Barrio Cerrado Diciembre S.A.” y “Club de Campo Haras del Sur IV S.A.”, entre otros).

En conclusión, si bien existen divergencias, no es menos cierto que que la IGJ carece de facultades para fijar plazos y sanciones coactivas para la adecuación, ya que tales extremos no surgen de la ley de fondo.

El análisis del art. 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación pone de relieve una tensión estructural aún no resuelta entre el diseño normativo del legislador y la realidad jurídica, económica y social de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Si bien la norma expresa una clara voluntad de unificación y ordenamiento bajo el régimen de la propiedad horizontal, lo hace sin prever plazos, procedimientos ni consecuencias jurídicas ante el incumplimiento, lo que ha generado un prolongado escenario de incertidumbre.

La experiencia administrativa y judicial posterior demostró que la ausencia de una reglamentación legal específica no puede ser suplida válidamente por disposiciones reglamentarias que introduzcan cargas, sanciones o plazos no previstos por la ley de fondo. En ese sentido, la jurisprudencia comercial y la posterior adecuación del criterio de la IGJ han delimitado con claridad los márgenes del accionar estatal, reafirmando el principio de legalidad y la protección del derecho de propiedad.

En el estado actual, la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes aparece más como un proceso orientado y recomendado, que como una obligación jurídicamente coercible, quedando librada a soluciones funcionales, progresivas y compatibles con las estructuras existentes. Ello no elimina el debate de fondo ni la necesidad de una intervención legislativa que otorgue previsibilidad y seguridad jurídica, pero sí marca un límite claro a las pretensiones regulatorias carentes de sustento legal expreso.

Hasta tanto el legislador no complete el diseño normativo iniciado en 2015, el art. 2075 CCCN seguirá operando como una norma programática de alto impacto simbólico, cuya eficacia práctica depende, en gran medida, de la voluntad de los sujetos involucrados y del prudente equilibrio entre orden público, autonomía privada y control administrativo.