El Administrador en la Propiedad Horizontal: el espejismo del mandato y la teoría del órgano.

El inicio de un nuevo cuatrimestre, una causa judicial o de una nueva administración, me lleva siempre a las raices, a repensar casos similares, a resaltar los aciertos y en caso de haber detectado errores, la forma de evitarlos, el lugar que ocuparan los nuevos proyectos, entre otras tantas cuestiones mas o menos prioritarias. En esa tarea recordé algunos sumarios que tenía algo olvidados y que resultaran de suma utilidad durante el curso de las proximas semanas académicas, en orden a definir la tarea y las obligaciones del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal. 

En cuanto a la tarea del Administrador, en su momento he comentado el fallo "MOIN" en el que someramente me referí a algunas caracteristicas generales del rol que desempeña el administrador mandatario, dado que así lo determinaba la Ley 13.512 (aunque en lo personal nunca estuve cien por ciento convencido del mandato como tal). En efecto el pronunciamiento sigue siendo de utilidad.

En la actualidad, el Código Civil y Comercial de la Nación con una técnica no mucho mas sofisticada que en aquel entonces, determina que el Administrador "es representante legal del consorcio con el caracter de mandatario". Aún así, algunos colegas siguen explicando el rol del Administrador a través del mandato, lo que resulta -a todas luces- inexacto. 

La diferencia radica en que hoy por hoy, la normativa especifica se encuentra agrupada y por lo tanto el criterio interpretativo ha de aplicarse homogeneamente en el mismo cuerpo (no aisladamente). En tiempos de la Ley 13.512 el Código Civil reconocia la existencia del Régimen de Propiedad Horizontal en sus fuentes pero se negaba a regularlo (como si ello fuera suficiente para tornarlo inaplicable), y luego la ley incorporaba un tímido régimen de propiedad horizontal repleto de falencias prácticas y jurídicas.

Como primer medida para avanzar en el entendimiento del rol que cumple el administrador (organo o mandatario) hemos de establecer que resulta de fundamental importancia la interpretacion normativa conjunta entre el Art., 2044 y 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación. El primero de ellos estableció la personalidad diferenciada del consorcio en tanto persona juridica (tema trabajado al comentar el fallo "NEPOTI"), e incluso determinó que serán sus organos la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador. Mientras tanto, el segundo de los citados artículos reseña que "el administrador es representante legal del consorcio con el caracter de mandatario". 

En principio la norma pareciera contradictoria aunque a poco de andar, el avezado ojo del jurista puede identificar, no sin esfuerzos, que no es tan así. Previo a adentrarnos en la cuestión cabe mencionar que el carácter de organo de una persona juridica (en el caso un consorcio de propietarios), importa varias consecuencias teoricas y practicas de las que, en ocasiones, no se toma suficiente dimension: la relevancia de la tarea (desde ya con su consecuente impacto en materia de responsabilidad y honorarios), autonomia, necesidad, derechos y obligaciones. Razón ésta por la que resulta de suma relevancia en la arena práctica, determinar la naturaleza del vinculo que el administrador mantiene con el Consorcio de Propietarios en tanto persona juridica de derecho privado. 

En tal sentido, la aparente contradicción de los artículos 2044 y 2065 resulta pasible de varias interpretaciones. 

La primera de ellas y, quizás la menos probable, es que el legislador intentó -con una técnica legislativa de dudosa calidad- aclarar que el administrador se desempeña con caracter de mandatario en el ejercicio de la representacion legal del consorcio. Es decir, circunscripto a ese rol de representación. 

No resulta totalmente convincente la interpretacion porque, prima facie deviene sumamente simplista y una obviedad casi ofensiva del intelecto, dejando un espacio vacio en relacion a la interpretacion del vinculo entre el administrador y el consorcio (fundamentalmetne en cuanto a las reglas que deben aplicarse). Es decir, importaría que el administrador ejercería su rol como representante del consorcio al solo efecto legal cuando se desempeñe en dicho área y sin que por ello quede claro cuáles serían las reglas aplicables al resto de los supuestos (es decir, aquellos en los que no ejerce como representante legal), abriendo un abanico interpretativo mucho mas amplio aun. 

A mayor abundamiento, no es el criterio jurisprudencial en boga: los tribunales nacionales y provinciales siguen entendiendo la existencia de un vínculo que -por sus caracteristicas- se rige supletoriamente por las reglas del mandato, aunque no por ello deja de lado el carácter de órgano que reviste.

Si bien el rol de organo y el de mandatario son excluyentes entre sí, lo son con relación a la misma tarea. El Administrador en en tanto órgano, debe contar con reglas que rigan su desempeño con relacion al todo, y con respecto a las personas humanas que desempeñan lo que le fuera encomendado. Cabe pensarlo de la siguiente manera: El Administrador es un órgano del consorcio que se rige, en relación con el todo por la Teoría del Órgano, mientras que la persona física o humana que desempeña la tarea de administrador, se vincula con el órgano a través de las reglas del mandato. 

En efecto, tiene dicho la jurisprudencia que "Tanto el derecho publico como privado, conceptuan a las personas juridicas como instituciones y aplican la teoria del organo, reconociendo al ente la personalidad y convirtiendolo en sujeto de derecho" [SUM SAIJ: SUJ000088451]. Nada indica que el Consorcio de Propiedad Horizontal, en tanto persona juridica de derecho privado, deba ser excluida. Es decir que el Administrador (organo) es sujeto de derecho en si mismo, y se vale del Administrador (persona física o jurídica) a los fines del cumplimiento de su función. 

Dicho esto entonces, no cabe duda alguna acerca del carácter de órgano que reviste el administrador. Entonces el cuestionamiento ahora subyase en dilucidar si se trata del administrador en tanto centro de imputacion de responsabilidades o la persona física que ejerce dicho rol. 

Inclinarse por la segunda de las opciones importaria que la persona fisica fuera el órgano sin mediar enlace alguno con la persona juridica, lo que convertiría a aquella en centro de imputacion de responsabilidad y, por lo tanto acarrearía soluciones inadecuadas. Tal sería el caso de un incumplimiento contractual: sería responsable el administrador (persona física) y no el órgano, razón por la que el consorcio no sería centro de imputacion de responsabilidad en ningún caso.

Adicionalmente, el administrador se encuentra, en relacion con la Asamblea, en una posición autónoma e independiente que no encuentra congruencia alguna con la esencia del mandato puesto que, no existe control permanente ni posibilidad de dar instrucciones sin previa deliveracion colegiada, e incluso las limitaciones reglamentarias del administrador escapan -en ocasiones- a la voluntad asamblearia que no cuente con la mayoría necesaria para el logro de su cometido.

Dicho esto y despejadas los cuestionamientos en torno a la efectiva existencia de un organo (incorrectamente) denominado Administrador, cabe preguntarse entonces en qué punto tiene relevancia el mandato.

Las reglas del mandato se aplicarán al vinculo que mantiene el administrador (persona fisica o juridica designada en Asamblea para desempeñar el cargo), con el órgano que le confiere la tarea misma de administrar el patrimonio del consorcio. Podría asimilarselo -salvando las distancias- al Directorio de una sociedad comercial, supuesto en el que la Asamblea (de accionistas o propietarios dependiendo del caso), delivera y toma decisiones, mientras que aquél las pone en práctica. 

En efecto, cabe mencionar que existe jurisprudencia que abordaremos especificamente en algun otro momento, en la que la contradicción en el uso de los términos especificos es palmaria y a partir de la cual puede concluirse que el administrador es, en relación al organo de administracion del consorcio, mandatario, mientras que el órgano de administración en sí es una parte que conforma ineludiblemente a la persona juridica. 

Aclarado esto, quedará para un futuro no muy lejano, el análisis de los derechos y obligaciones que en cada caso se desprenden con relacion a la persona juridica, a los administrados y a terceros.