Régimen Jurídico y Administración de la Propiedad Horizontal

Se reabre la discusión: ¿Los consorcios son responsables por deudas sindicales si tercerizan el personal? La eterna discusión acerca de la responsabilidad de un ente consorcial que nunca tuvo trabajadores dependientes, fue demandado por SUTERH a raíz de una presunta deuda en concepto de aportes sindicales. El tribunal rechazó la ejecución fiscal por falta de título hábil, dejando en claro los límites de la vía ejecutiva y la imposibilidad de reclamar aportes sin relación laboral directa.  El fallo interpela a administradores y abogados: ¿cuándo está realmente obligado un consorcio a contribuir al sindicato? El retorno a la senda de la normalidad parece estar encabezado por el reciente pronunciamiento del Juzgado Nacional del Trabajo N° 42 en autos  “SUTERH c/ Consorcio de Propietarios de la calle Güemes 4661 – CABA s/ Ejecución Fiscal”. El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) siempre ha sido uno de los mas fuertes en la arena politica l...

¿Se puede dejar de pagar por amenities que no se usan? Un planteo frecuente en edificios con amenities: ¿es posible dejar de pagar expensas por servicios que no se usan? A partir de un caso real, exploramos el encuadre legal, los límites a la autonomía del consorcista y las tensiones entre propiedad individual y comunidad. Hace unos días, en una clase que me tocó dar, un alumno me planteó una situación que es bastante repetida cuando se abordan cuestiones vinculadas a la distribución de gastos en materia de propiedad horizontal, y mas aún cuando existen amenities. Situación ésta que a continuación reseño brevemente y luego pasaré a brindar la pertinente solución. Ese alumno había adquirido recientemente un inmueble en un edificio de propiedad horizontal con varios amenities (SUM, dos piletas, cancha de paddle, gimnasio y parrilla), y su planteo orbitaba en relación a la posibilidad de abstenerse de pagar el mantenimiento de las piletas con fundamento en que no hacía uso de ellas (y...

En el ámbito de la propiedad horizontal, la contratación de servicios tercerizados, como empresas de limpieza, es una práctica bastante común, aunque no por ello menos problemática. Esta modalidad no exime a los consorcios de ciertas responsabilidades legales, fundamentalmente en todo cuanto a cargas sociales y aportes sindicales respecta. Un reciente fallo del Juzgado Federal N.º 4 de Mar del Plata, con fuertes implicancias en la gestion y administración de consorcios, ha dictaminado que los consorcios pueden ser ejecutados por deudas sindicales, incluso si no cuentan con trabajadores propios.   El caso en cuestión, "F.A.T.E.R.y H. c/ Consorcio de Copropietarios Edificio Casa Mar 11 – Boulevard Patricio Peralta Ramos Nros. 219 – 231 s/ Ejecuciones varias" , se originó a partir de una demanda presentada por la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) contra un consorcio que había contratado una empresa de limpieza para el mantenimien...

La evolución jurisprudencial y doctrinaria del régimen de propiedad horizontal en Argentina ha transitado un camino complejo desde la concepción velezana reticente a su incorporacion normativa, pasando por la Ley 13.512 (1948), hasta su actual regulación en el Código Civil y Comercial de la Nación (2015). Uno de los pilares jurídicos fundamentales del régimen es el reconocimiento de la personalidad jurídica diferenciada del consorcio de propietarios, cuestión que fue objeto de debate durante décadas y que hoy se presenta como punto nodal para resolver aspectos clave de la práctica cotidiana. La importancia de esta cuestión excede lo estrictamente procesal: se encuentra en juego la capacidad de gestión, representación, contratación, responsabilidad de la persona jurídica y los alcances con relación a los propietarios, y en última instancia, la gobernabilidad edilicia, todo lo cual resulta significativo a la hora de resolver disputas entre vecinos, con terceros y en relación con el Est...

  Comentario al fallo:  TSJ de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires – 16 de agosto de 2017. El Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires declaró la inconstitucionalidad del artículo 13 de la Ley 941, creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios en el ambito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La decisión se funda en que dicho artículo establece criterios para la renovación en el cargo del administrador que se contradicen con las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, específicamente en lo referido al cómputo de mayorías en las asambleas de propietarios. El Tribunal Superior de Justicia concluyó que la regulación de aspectos sustanciales de la propiedad horizontal es competencia exclusiva del Congreso Nacional, y que las normas locales no pueden contradecir la legislación nacional en esta materia. En consecuencia, se declaró la invalidez del artículo 13 de la Ley 941, reafirmando los límites de la autonomía legis...