Régimen de PH!

La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación reavivó un intenso debate sobre la adecuación de los emprendimientos preexistentes al régimen de la propiedad horizontal. El art. 2075 CCCN, en particular, plantea interrogantes complejos acerca de su alcance, modalidad de implementación y constitucionalidad, que fueron profundizados por la actuación de la IGJ y delimitados por la jurisprudencia comercial. El presente artículo propone un análisis crítico del proceso de adecuación, sus límites legales y el estado actual de la cuestión a la luz de la Resolución General IGJ 4/2024. El fenómeno de los conjuntos inmobiliarios —que comprende clubes de campo, barrios cerrados, parques empresariales y otros esquemas comunitarios de aprovechamiento inmobiliario— ha motivado desde hace décadas la atención de la doctrina y la jurisprudencia argentinas, dando así lugar a intensísimos debates. Este interés se profundizó drásticamente con la entrada en vigenci...

Los aumentos salariales y viáticos para encargados de edificios en 2025, acordados por FATERYH y SUTERH, representan un avance en la recomposición del ingreso laboral pero no constituyen el factor determinante en el aumento de expensas ni en la economía de los propietarios. El verdadero problema radica en un régimen de propiedad horizontal que carece de mecanismos ágiles, transparentes y participativos para administrar los costos consorciales.  Los aumentos salariales y los nuevos viáticos para encargados de edificios, vigentes desde septiembre de 2025, reconfiguran los parámetros de equilibrio económico consorcial en Argentina. La escala publicada por SUTERH, junto con los adicionales remunerativos y la suma fija pactada, introduce variaciones en los costos operativos de los consorcios, al tiempo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema gremial vigente, la participación de actores hasta ahora excluidos (locatarios y propietarios por ejemplo), entre otros. ¿Rea...

La Cámara Civil delimitó el alcance del derecho a la vivienda frente a la propiedad común en propiedad horizontal. Un reciente fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, ordenó el desalojo del local destinado a vivienda del encargado, ocupado sin justo título por el demandado y su hija menor. El pronunciamiento plantea un dilema clásico en el régimen de propiedad horizontal entorno a la forma en que se debe compatibilizar el derecho a la vivienda digna, reconocido en el Articulo 14 bis de la Constitución Nacional (sumado a diversos tratados internacionales), con la protección de la propiedad privada (común en este caso), reconocido en el Articulo 17 de dicho cuerpo normativo. El caso cobra relevancia práctica dado que involucra el local destinado a vivienda del encargado, cuyo uso está directamente vinculado al mantenimiento del edificio y por naturaleza es un espacio común , mientras que la ocupación sin justo título pone a la persona jurídica consorcial fr...

Un fallo histórico que marcó la prehorizontalidad en Argentina, fijando la nulidad de los boletos irregulares, y cuya vigencia hoy se reinterpreta bajo el Código Civil y Comercial y el derecho del consumidor. El régimen jurídico de la prehorizontalidad en Argentina constituye un capítulo singular dentro de la evolución de la propiedad horizontal. Su finalidad principal fue brindar seguridad jurídica en las etapas previas a la constitución del régimen definitivo, regulando los contratos de compraventa de unidades en construcción o a construir, hoy generalmente operados a través de la modalidad de fideicomiso inmobiliario o fideicomiso de construccion . La sanción de la ley 19.724 en 1972 (hoy derogada), respondió a una necesidad social concreta de proteger al comprador que, en el marco de proyectos edilicios, adquiría “en pozo” un derecho en expectativa. La norma exigió determinados recaudos formales (inscripción en el Registro de la Propiedad, aprobación de planos, especificación d...

La reciente iniciativa santafesina orientada a crear un Colegio de Administradores de Consorcios ha reabierto un debate largamente postergado sobre la profesionalización de la actividad en nuestro país. Aspecto este sobre el que he opinado abiertamente en varias oportunidades y sobre el que en algún futuro no muy lejano tendré oportunidad de elaborar un analisis mas pormenorizado.  En paralelo, diversas entidades sindicales representativas de los encargados han manifestado su preocupación y su reclamo de participar activamente en la conformación de este órgano, subrayando que la medida puede impactar de manera directa en las condiciones laborales y en la administración de los consorcios. La figura del administrador de consorcio, tal como la define el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2065 y ss.), constituye un órgano encargado de la representación legal del consorcio como persona jurídica entre otras tantas cuestiones de diversa índole que atañen a la tarea. No obstante...