Régimen Jurídico y Administración de la Propiedad Horizontal

La reciente iniciativa santafesina orientada a crear un Colegio de Administradores de Consorcios ha reabierto un debate largamente postergado sobre la profesionalización de la actividad en nuestro país. Aspecto este sobre el que he opinado abiertamente en varias oportunidades y sobre el que en algún futuro no muy lejano tendré oportunidad de elaborar un analisis mas pormenorizado.  En paralelo, diversas entidades sindicales representativas de los encargados han manifestado su preocupación y su reclamo de participar activamente en la conformación de este órgano, subrayando que la medida puede impactar de manera directa en las condiciones laborales y en la administración de los consorcios. La figura del administrador de consorcio, tal como la define el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2065 y ss.), constituye un órgano encargado de la representación legal del consorcio como persona jurídica entre otras tantas cuestiones de diversa índole que atañen a la tarea. No obstante...

Cuando una Unidad No Paga Expensas: El Vacío Legal que Puede Romper el Equilibrio del Consorcio Un conflicto que empieza con una liquidación incorrecta “Nunca pagé expensas porque tengo cochera. El reglamento lo dice. Pero ahora me quieren cobrar $800.000” La frase, dicha en una Asamblea de propietarios de un edificio palermitano, entre susurros y tensiones, revela un escenario cada vez más habitual (aunque no por ello menos complejo), en edificios y consorcios de todo el país. Entre contextos inflacionarios (a los que nos tiene tan malacostumbrados esta noble tierra), morosidad y gastos crecientes, cada peso cuenta. Y la tarea del administrador no queda exenta de vicisitudes. Entonces, cuando algunas unidades están exentas de pagar ciertos rubros, surge la pregunta: ¿quién cubre ese vacío? El trasfondo legal: lo que dicen la ley y el reglamento En propiedad horizontal, el Reglamento no es una mera formalidad, por el contrario, es el alma mater de cualquier decisión que se pretenda tom...

Se reabre la discusión: ¿Los consorcios son responsables por deudas sindicales si tercerizan el personal? La eterna discusión acerca de la responsabilidad de un ente consorcial que nunca tuvo trabajadores dependientes, fue demandado por SUTERH a raíz de una presunta deuda en concepto de aportes sindicales. El tribunal rechazó la ejecución fiscal por falta de título hábil, dejando en claro los límites de la vía ejecutiva y la imposibilidad de reclamar aportes sin relación laboral directa.  El fallo interpela a administradores y abogados: ¿cuándo está realmente obligado un consorcio a contribuir al sindicato? El retorno a la senda de la normalidad parece estar encabezado por el reciente pronunciamiento del Juzgado Nacional del Trabajo N° 42 en autos “SUTERH c/ Consorcio de Propietarios de la calle Güemes 4661 – CABA s/ Ejecución Fiscal”. El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) siempre ha sido uno de los mas fuertes en la arena politica loca...

¿Se puede dejar de pagar por amenities que no se usan? Un planteo frecuente en edificios con amenities: ¿es posible dejar de pagar expensas por servicios que no se usan? A partir de un caso real, exploramos el encuadre legal, los límites a la autonomía del consorcista y las tensiones entre propiedad individual y comunidad. Hace unos días, en una clase que me tocó dar, un alumno me planteó una situación que es bastante repetida cuando se abordan cuestiones vinculadas a la distribución de gastos en materia de propiedad horizontal, y mas aún cuando existen amenities. Situación ésta que a continuación reseño brevemente y luego pasaré a brindar la pertinente solución. Ese alumno había adquirido recientemente un inmueble en un edificio de propiedad horizontal con varios amenities (SUM, dos piletas, cancha de paddle, gimnasio y parrilla), y su planteo orbitaba en relación a la posibilidad de abstenerse de pagar el mantenimiento de las piletas con fundamento en que no hacía uso de ellas (y...

En el ámbito de la propiedad horizontal, la contratación de servicios tercerizados, como empresas de limpieza, es una práctica bastante común, aunque no por ello menos problemática. Esta modalidad no exime a los consorcios de ciertas responsabilidades legales, fundamentalmente en todo cuanto a cargas sociales y aportes sindicales respecta. Un reciente fallo del Juzgado Federal N.º 4 de Mar del Plata, con fuertes implicancias en la gestion y administración de consorcios, ha dictaminado que los consorcios pueden ser ejecutados por deudas sindicales, incluso si no cuentan con trabajadores propios.   El caso en cuestión, "F.A.T.E.R.y H. c/ Consorcio de Copropietarios Edificio Casa Mar 11 – Boulevard Patricio Peralta Ramos Nros. 219 – 231 s/ Ejecuciones varias" , se originó a partir de una demanda presentada por la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) contra un consorcio que había contratado una empresa de limpieza para el mantenimien...